깡통전세, 이중계약 등 전세사기를 피하기 위해서는? 

반갑습니다. 대한변협 부동산전문변호사 임영호​입니다.

요즘 부동산 전세사기를 당해 관련하여 많은 분들이 문의를 주고 계십니다. 그런데 법률상담을 하다보면 미리 알았다면 전세사기를 당하지 않을 사건도 많아 현직 변호사로서 안타까운 사건이 많습니다.

그래서 오늘은 전세사기를 당하지 않기 위해 세입자라면 꼭 알아두어야 할 전세사기 예방법에 대해 알려드리고자 합니다.

일벌백계하겠다는 수사기관의 엄포와 함께 전세 사기 적발 보도가 잇따르고 있지만, 전세사기를 당하게 되면 전세보증금을 돌려받기는 쉽지 않은 게 현실입니다.

때문에 누구든 전세사기를 당할 수 있다는 인식을 가지시고, 지금부터 알려드리는 내용을 끝까지 읽어주시길 바랍니다.

특히 오늘 말씀드린 내용은 변협등록 부동산전문변호사로서 전세사기 관련하여 자주 문의를 받은 전세사기유형 중 깡통전세사기와 이중계약전세사기 피해를 당하지 않기 위한 예방법에 대해서 정리했습니다.

이에 오늘 글만 잘 읽어보셔도 전세사기 당하는 것을 예방할 수 있을 것입니다. 그러니 꼭 끝까지 읽어보시고 도움을 얻어가셨으면 좋겠습니다.

부동산전세사기. 깡통전세로 피해 당하지 않으려면?

주변시세 및 전세가격을 확인해 시세보다 전세가격이 비싸면 계약을 하지 않는게 좋습니다.

흔히가 발생하는 전세사기 유형을 보게 되면 깡통전세를 이용한 사기가 많습니다.

깡통주택이란 전세가격과 매매가격의 차이가 거의 나지 않는 주택으로, 최근에 큰문제가 되었던 빌라왕 전세사기 사건 등이 여기에 해당되는데요.

대개 깡통전세의 경우, 집주인이 전세 보증금을 시세에 가깝게 부풀려 임대차 계약을 체결한 뒤 보증금 반환 능력이 없는 제3자에게 명의를 이전하는 방식으로 진행하는 경우가 많다보니, 특히나 시세를 정확히 알기 어려운 신축빌라를 중심으로 발생하는 경우가 많습니다.

그런데 문제는 깡통전세사기 피해를 당하면 전세계약 만료가 되어도 보증금반환은 거의 어렵다고 보셔야 합니다.

명의를 이전받는 제3자가 보증금을 반환할 여력이 없다보니 배째라고 할 여지가 높기 때문인데요.

물론 이럴 경우에는 경매를 진행해 배당을 받아낼 수 있기는 합니다. 하지만 매매가보다 전세가가 높다보니 전셋집이 낙찰되지 않을 수 있습니다.

이 때문에 이런 전세사기 피해를 당하지 않으려면 주변 시세를 확인하여 가능한한 전세가격이 매매가의 70% 수준을 넘지않는 것이 좋습니다.

알고 계시는 분들도 있으시겠지만 통상 전세가율이 70%를 넘으면 깡통전세 위험 신호로 봅니다. 그래서 전세가율이 70%가 넘는다면 보증금반환보험을 가입해 두시길 바랍니다.

보증금반환보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 돈을 내주고 차후에 구상권을 행사하는 제도입니다.

다만 매매가보다 전세가가 80%이상이면 전세보증보험이 안되는만큼, 이때에는 가급적이면 전세계약을 체결하지 마시길 바랍니다.

부동산전세사기. 이중계약으로 피해당하지 않으려면?

깡통전세 못지 않게 이중계약을 통해서도 전세사기가 많이 발생하는데요.

이중계약 전세사기의 경우 보통 투자를 목적으로 부동산을 매입한 경우에는 집주인이 직접 계약하러 오기가 어려워 공인중개사나 또는 대리인에게 권한을 위임하는 경우가 종종 있습니다.

그렇다보니 임대차계약 권한을 위임받는 사람이 세입자와는 전세계약을 한 후 집주인에게는 월세계약을 했다고 속여 중간에서 보증금을 가로채는 경우가 있습니다.

주로 원룸이나 오피스텔, 빌라 등과 같이 여러세대가 거주하는 주택에서 자주 발생하는데요. 안타깝지만 이렇게 이중계약 전세사기를 당하게 되는 경우에도 보증금을 돌려받기가 어렵습니다.

그래서 대리인과 계약을 할 때에는 집주인과 직접 전세계약을 하지 않을때에는 전세계약 내용에 대해 집주인과 직접 통화를 통해 확인하는 동시에, 집주인으로부터 임대차계약을 위임받은 사람이 맞는지 위임서류를 꼼꼼히 확인을 할 필요가 있습니다.

아시다시피 계약은 원칙적으로 당사자 본인이 직접 쳬결할 때에도 법적 효력을 갖습니다. 이말을 달리 말하면 어느 누구든 다른 사람이 체결한 계약에 대해서는 책임을 지지 않는 것이 원칙이라고 할 수 있는데요.

이 때문에 대리인이 나왔다면 집주인으로부터 확실히 위임받은게 맞는지 여부를 확인할 수 있는 위임장과 이를 뒷받침하는 인감증명서를 살펴보는게 좋습니다.

다만 인감증명서의 경우 매매의 경우 발급 후 1개월, 임대차용은 3개월 정도를 보통 유효기간으로 봅니다. 그래서 발급한 지 시간이 꽤 지난 인감증명서를 보여준다면 최신 인감증명서 제시를 요구하시는게 안전할 수 있습니다.

또한 한번이라도 인감증명서를 떼보셨다면 아시겠지만 인감증명서에는 용도가 적혀있습니다. 그래서 가급적이면 이 용도가 부동산계약을 위한 용도인지도 확인하시는 것도 사기위험을 줄이는데 도움이 될 수 있을 것입니다.

오늘은 전세사기의 대표적인 유형으로 꼽히는 깡통전세와 이중계약 전세사기 피해를 당하지 않기 위해 세입자가 예방해야 하는 방법에 대해서 설명드렸는데요.

앞에서도 강조드렸지만 전세사기 희생양이 되지 않으려면 예방조치를 취해 두는게 반드시 필요합니다.

그래서 혹시 전세계약을 앞두고 저희가 말씀드린 부분외에도 더 궁금한 점이 있으시거나 이미 전세사기 피해를 당한 것 같다면 아래로 문의주시길 바랍니다.

대한변협등록 부동산전문변호사답게 여러 분야 중에서도 특히나 부동산 분야에 많은 경험과 노하우를 가지고 있습니니다. 관련해서 궁금한 사항은 언제든지 문의 주시길 바랍니다.