전세집, 압류되었을 때, 소송 전 할 수 있는것은? 

반갑습니다. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

전세사기로 보증금미반환이 되는 경우도 있지만 전셋집에 국세청이나 세무서에서 압류가 들어와 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 있습니다.

실제로 최근 보유세부담이 급증하면서 전월세 보증금을 낀 갭투자자들이 보유세 등 세금을 체납하다가 부동산이 압류 당하는 일이 빈번하게 발생하고 있습니다.

이럴 경우에는 현실적으로 집주인이 자발적으로 보증금을 반환받을 수 있는 상황이 아니기 때문에 손놓고 있기보다 보증금회수를 위해 보증금반환소송을 준비하는게 좋습니다.

왜냐하면 보증금반환소송을 하게 되면 강제집행권원이 생깁니다. 그리고 이렇게 강제집행권원이 생기면 경매 등을 신청할 수 있어, 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

다만 보증금반환소송을 하기전에 반드시 확인해보아야 할 것이 있습니다. 그래서 오늘은 전셋집이 압류당했을 시 무엇을 해야 하는지 알려드리는 시간을 가져볼려고 합니다.

특히 현재 전셋집주인압류로 인해 보증금 반환을 받기 어려운 상황에 처해 계신다면 오늘 글을 집중해서 읽어보시길 바랍니다.

대한변협등록 부동산전문변호사답게 그동안 수많은 부동산 분쟁사건을 해결하면서 터득한 노하우를 바탕으로 가장 현실적인 대응방법을 설명드리고자 합니다.

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전셋집압류, 소송하기전 계약해지부터 하셔야 합니다!

아시다시피 보증금을 돌려받기 위해선 전세계약이 종료가 되어야 합니다. 그래서 추후에 보증금반환을 받으려고 소송이라도 하려면 전세계약부터 해지가 되어 있어야 합니다.

때문에 전셋집 계약만료가 얼마남지 않은 경우라면 집주인에게 전세계약을 갱신할 의사가 없음을 분명히 하셔야 합니다. 그렇지않으면 임대차계약은 계약만료 최소 6개월에서 최소 2개월전까지 갱신거절의사를 밝히지 않으면 묵시적 갱신이 되어 자동으로 계약이 연장이 됩니다. 즉 쉽게 말해 2년 더 전세계약이 연장이 됩니다.

이때 계약갱신거절은 전화나, 카톡이나 문자 등 어느것으로 해도 상관이 없기는 합니다. 다만 압류가 된 상황이기에 집주인이 연락이 받을 가능성이 매우 희박합니다.

이러한 이유로 내용증명으로 계약갱신거절의사를 밝히는 것이 좋습니다. 그 이유는 내용증명은 공시송달을 신청할 수가 있습니다.

그래서 의도적으로 집주인이 내용증명을 수령하지 않거나 주소불명, 연락두절 등의 이유로 내용증명이 반송이 되더라도 공시송달을 신청하게 되면 송달이 된 것으로 간주됩니다.

참고로 공시송달은 법원에서 송달할 서류를 보관하고 그 사유를 법원 게시판에 게시하도록 하는 것인데, 게시한 날로부터 2주가 지나면 송달이 완료된 것으로 인정됩니다.

한데 전세계약기간이 갱신거절의사를 밝힐 수 있는 6개월보다 더 많은 남은 경우도 있습니다. 이럴 때에는 갱신계약거절이 아닌 ‘중도계약해지’를 하셔야 합니다.

원칙적으로 계약해지는 불가능하지만, 예외적으로 중도계약해지가 되는 인정이 되는 경우가 있습니다. 바로 아래와 같은 경우에 해당될 때 세입자는 계약기간 중이라도 언제든지 임대인에게 중도해지를 요구할 수 있는데요.

▲ 계약 기간을 정하지 않은 경우

▲ 계약기간 중 임대인의 지위가 제3자에게 양도된 경우

▲ 계약시 중도해지에 관한 특약을 설정한 경우

▲ 임차 목적 달성을 할 수 없는 경우

▲ 임차주택 일부가 임차인의 과실없이 멸실된 경우

그런데 엄밀히 따져서 전셋집압류는 위의 중도해지 사유에 해당이 된다고 할 수가 없습니다.

때문에 이때에는 하자 보수 위반 등의 사유로 중도해지를 하는게 좋습니다. 실제 하자가 없더라도 집주인이 압류로 이의제기를 할 리가 없기에 중도해지가 될 가능성이 높습니다.

전셋집압류, 반환소송전에 이것도 확인하셔야 합니다!

위의 방법으로 전세계약이 해지가 되면 전세금반환소송을 통해 보증금을 받아낼 수 있는데요.

다만 제가 늘 말씀드리자면 보증금반환소송은 계약해지가 된 사실만 있다면 소송을 진행해 승소하는 것은 어렵지 않습니다. 문제는 승소가 아니라 소송후 보증금을 온전히 돌려받을 수 있느냐입니다.

때문에 보증금 반환소송을 하기전에 ①임대인의 재정상태를 어떠한지 꼭 확인해 보셔야 하며 ②여러분에게 대항력과 최우선 변제권이 있는지 정확한 파악을 하는게 좋습니다.

무슨뜻인지 이해가 잘 안되시죠? 조금 쉽게 설명을 드리자면, 전셋집 압류가 본인이 전입신고를 하기전에 되어 있는 경우가 있을 수 있을 것입니다.

이럴 경우에는 대항력이 없는 경우로, 보증금반환소송후 판결문을 가지고 경매를 신청하더라도 보증금 회수가 후순위로 밀려 돌려받기가 어려울 수 있습니다.

그런데 대항력이 없는 경우라 할지라도 집주인에게 전셋집외 다른 재산이 있다면 반환소송후 집주인의 다른 재산에 강제집행을 신청하여 보증금을 받아낼 수가 있습니다.

따라서 전셋집이 압류가 되었다고 무턱대고 반환소송을 진행하기보다는 자신이 처한 상황이 정확히 어떤 상황인지 알고 소송을 진행하는게 바람직합니다.

다만 본인이 처한 상황을 판단하는 것이 말처럼 쉽지 않을 것입니다. 이럴 때에는 홀로 대응하기보다는 전문변호사의 조력을 받으시길 바랍니다.

여기서 말씀드리지 못한 경우의 수들을 모두 해결한 경험이 있기에 변호사를 통하게 되면 아무래도 홀로 대응할 때보다 시간과 보증금 피해를 최소화할 수가 있습니다.

그러니 전셋집압류를 당했다면 전문변호사와 먼저 상담부터 진행을 해 보시길 바랍니다.