안녕하세요. 제이엘파트너스 부동산전문변호사 임영호입니다.
오늘은 부동산 임대차 계약시 꼭 알아야 하는 것에 대해 말씀드리고자 합니다.
부동산 가격이 증가하면서 월세나 전세 등 임대차에 수요도 매우 많아지고 있는데요. 문제는 부동산 수요가 증가하면서 과거보다 부동산 분쟁도 많이 발생하고 있습니다.
따라서 오늘은 임대차계약서를 작성할 때 어떤부분을 주의해야 되는지 확실하게 알려드릴테니 꼭 기억하신 후 분쟁을 미리 방지하시길 바랍니다.
본론에 들어가기 전에 임대차계약에 대해 간단하게 설명해드리자면 임대차계약서는 당사자 가운데 한 쪽이 상대편에게 물건을 사용하게 하고, 상대편은 이에 대해 일정한 임차료를 지급하는 계약을 의미합니다.
부동산도 마찬가지로 임대인이 집을 사용하게 해주면 임차인이 그에 맞는 임차료를 지급하는 것으로 생각하시면 됩니다.
문제는 이런 임대차 계약을 진행할 때 꼭 검토해봐야 하는 것들이 있습니다. 먼저 임대차 등기부를 확인하셔야 합니다.
만일 등기부에 이상이 있다면 계약을 진행해선 안되며, 작성된 내용이 확실한지 여부를 검토해보셔야 합니다.
간혹 집주인이 아닌 대리인과 계약을 진행하는 경우가 있는데요. 집주인의 사정으로 대리인과 계약을 하게되는 경우에는 위임사실에 대한 여부를 파악하셔야 합니다.
이는 객관적인 자료로 확인할 수 있어야 하며 이후에 등기부를 검토하시길 바랍니다. 구체적으로는 부동산에 대한 융자를 확실하게 파악해야 합니다.
만일 부동산 시세에서 채권 최고액을 제외한 금액이 전세금액보다 적은 경우에는 계약을 지양하는 것이 바람직합니다.
계약이 이루어진 집이 경매로 넘어가게 될 경우 빚을 제외하면 자신에게 남는 돈이 전세금액보다 적을 가능성이 높기 때문입니다.
더불어 가처분 및 가압류도 계약전에 고려하는 것이 바람직합니다. 오늘날 빚을 지고 부동산을 매입하는 사례가 많은데 임대인의 부동산이 가압류 된 경우에는 채무로 인한 분쟁이 발생할 확률이 높습니다.
따라서 사전에 가처분과 가압류를 고려하셔야 합니다. 거의 대부분 빚이 없는 임대인은 없기에 사전에 확보하시는 것을 권장드립니다.
다음으로는 자신의 부동산에 대한 금액을 지불했다면 이를 보호할 수 있는 제도를 활용해야 합니다.
세입자는 전입신고를 마치고 나서 다음날부터 대항력이 생깁니다. 대항력이란 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대해 주장할 수 있는 효력을 말합니다. 즉, 자신의 계약에 대한 법적인 주장을 할 수 있다는 것을 의미입니다.
쉽게 말씀드리자면 집이 경매에 넘어가게 되는 상횡이 생길 경우 돌려 받아야 하는 보증금을 정상적으로 돌려 받지 못했을 때 경매의 결과에 따라 낙찰된 금액에 대해 보증금을 청구할 수 있는 권리입니다.
끝이 아닙니다. 확정일자를 받아서 나중에 어떤 문제가 생기더라도 전세금을 돌려 받을 수 있도록 준비해야 합니다.
확정일자란 해당 문서가 해당 날짜에 존재하고 있었다는 것을 증명하기 위한 것을 말합니다. 위와 같이 확정일자를 받으면 법적 효력이 생겨 대항력과 우선변제권을 받을 수 있습니다.
이때 등기부에 기재된 주소와 자신의 거주지가 일치하는지 확실하게 확인해야 합니다. 만일 다른 주소지가 기재되어 있었다면 우선순위에서 제외될 수 있기 때문입니다.
부동산계약을 진행하는 경우 위와 같이 다양한 요소를 고려해야 합니다. 만일 관련 문제로 어려움을 겪고 있으시다면 부동산문제를 많이 해결해 본 부동산전문변호사의 자문을 구해 문제를 신속하게 해결하시길 바랍니다.
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