제소전화해 신청으로 명도소송보다 쉽게 해결할 수 있습니다. 

안녕하세요. 대한변협등록 부동산전문변호사, 임영호입니다.

오늘은 제소전화해 신청에 대해 말씀드리고자 합니다.

임대차계약이 종료되었는데도 임차인이 건물에서 나가지 않고 불법적으로 점유하고 있는 경우에는 명도소송을 통해 임차인의 퇴거를 요구할 수 있습니다.

단 명도소송은 소송에 해당하기에 일단 명도소송이 시작되면 판결문이 나오는데 보통 1년 이상의 시간이 소요됩니다.

더불어 명도소송에서 승소해 판결문을 받았다고 하더라도 강제집행 절차을 이용하여 건물을 인도받아야 합니다.

이로 인해 임대인의 입장에서는 강제집행 절차를 이용하여 인도받는데까지 새로운 임차인을 구할 수가 없기 때문에 손해를 볼 수 있습니다. 하지만 제소전 화해를 이용하면 명도소송보다 시간을 더 단축시킬 수 있다고 말씀드리고 싶습니다.

제소전화해, 이때 작성하면 좋습니다.

제소전화해는 소송을 제기하기 전에 화해한다는 의미로 조서를 작성하여 법원에 확인받는 제도를 말합니다.

정리해서 말씀드리자면 분쟁이 발생하기 전 당사자끼리 미리 합의해 놓는 제도라고 생각하시면 됩니다.

특히 제소전화해를 작성해두면 소송 후 나오는 확정 판결문과 동일한 효력을 가지고 있습니다. 따라서 강제집행의 효력도 가집니다.

때문에 세입자가 조서 내용대로 이행하지 않으면 임대인은 소송 절차 없이 바로 강제집행을 신청할 수 있습니다.

따라서 임대차 계약을 진행하기 전에 제소전화해를 신청할 경우 건물주와 세입자의 분쟁으로 이어지는 명도소송 대비 시간과 비용을 줄일 수 있습니다.

앞에서 말씀드린 것처럼 명도소송을 통해 분쟁을 해결하려면 변호사 선임 비용뿐만 아니라 기간도 1년 이상이 소요됩니다.

단, 제소전화해는 명도소송보다 훨씬 손쉽게 할 수 있으며, 제소전화해를 위반한 경우에는 그것을 근거로 계약을 해지할 수 있습니다.

따라서 제소전 화해절차는 임대차계약을 맺은 후 추후에 혹시 일어날지 모르는 갈등이나 분쟁을 사전에 예방할 수 있기 때문에 세입자와 상가, 주택 임대차계약을 체결할 때 임대인에게 유리하게 신청해두는 것이 바람직합니다.

단, 근래 법원에서는 제소전 화해신청을 신청해도 잘 받아주지 않는 경향을 보이고 있습니다. 따라서 제소전 화해 신청할 때 어떤 부분을 주의해야 되는지 알려드리겠습니다.

제소전화해 신청시 주의해야 되는 부분

  

법원에서 제소전 화해신청을 해도 잘 받아주지 않는 경우를 보면 보통 건물주나 세입자 중 한명이 화해기일에 출석하지 않는 경우입니다.

제소전화해를 법원에 접수하면 법원에서는 화해기일을 지정해 주는데요. 이때 임대인과 임차인은 화해기일에 법원에 출석하여 판사 앞에서 화해 신청서에 기재된 내용대로 화해한다는 의사를 밝혀야 합니다.

만일 건물주나 세입자 중 한명이라도 화해기일에 출석하지 않는다면 법원은 조서 내용에 동의하지 않는다고 판단하여 제소전화해를 신청하더라도 기각됩니다.

그렇기에 제소전화해를 신청할 땐 반드시 법원에 출석해야 합니다. 특히 제소전화해는 신청 시 화해기일 사이에 계약 내용이 변경될 경우 제소전화해 신청이 기각 됩니다.

제소전화해를 신청하게 될 경우 법원에 출석하여 화해를 원한다는 의사를 밝히는 등 신청 후 바로 성립이 되는게 아니라 인용이 될 때까지 어느정도 시간이 소요가 됩니다.

따라서 만약 화해신청을 할 경우 인용이 될 때까지 제소전화해조서에 기재된 내용이 변경될 경우 인용되기가 힘들 수 있습니다.

더불어 법률에 위반된 사항이 포함되는 경우에도 제소전화해가 기각될 수 있습니다. 그렇기에 제소전화해를 접수부터 성립할 때까지 인용이 되기 위해선 건물주와 세입자간의 합의가 중요하다고 말씀드리고 싶습니다.

임대인의 입장에서는 계약 기간, 임대차계약 해지사유, 부동산의 표시 등을 주의하여 기재하되 세입자가 불합리하다고 느낄 경우, 제소전화해 조서를 작성하는데 어려움이 있을 수 있습니다.

때문에 임차인에게 불리한 조항과 강행법규에 위반되는 내용이 없을 수 있도록 서로 합의하여 작성하는 것이 바람직합니다.

다시 한번 말씀드리지만 임대차 계약을 진행할 때 제소전화해를 신청하면 세입자가 제소전화해 조서를 위반할 경우 임대인인 제소전화해 신청을 근거로 세입자에게 임대차 계약 해지 통보가 가능합니다.

더불어 만일 세입자가 버티고 있는 경우에는 성립되는 화해 조서로 소송 없이 강제집행 신청을 할 수 있어서 명도소송보다는 어렵지 않게 임차인을 퇴거 시킬 수 있습니다.

이와 같이 제소전화해는 임대인에게 유리한 제도입니다. 그렇기에 임대차 계약을 진행하실 때 작성해두시는 것을 권유드립니다.