보증금반환소송 승소 후, 집주인에게 강제집행하는 방법 

대한변호사협회 부동산전문변호사 임영호 변호사입니다.

오늘은 보증금반환소송 승소 후, 미온적인 집주인에게 강제집행을 통한 보증금반환 받는 법을 말씀드리겠습니다.

임대차계약이 만료가 되었음에도 보증금 돌려받지 못했을 때 소송기간이 오래 걸리기는 하나, 가장 확실하게 보증금을 반환받을 수 있는 방법은 보증금반환소송을 제기하는 것입니다.

그래서 많은분들이 보증금을 돌려받지 못하고 계신 경우 전세보증금반환소송을 고려하는데요. 다만 문제는 소송에서 승소하게 되면 보증금을 곧 돌려 받을 수 있다고 생각하신다는 것입니다.

하지만 실상은 승소를 하더라도 집주인이 돈이 없다고 보증금을 돌려주지 않아, 골머리를 앓는 경우가 많습니다. 보증금반환소송을 하여 승소판결을 받더라도 그것은 단지 돈을 받을 권리가 법적으로 확인된 그 이상도 이하도 아닙니다

때문에 보증금반환소송을 하여 승소를 하더라도 집주인이 변제할 능력이 없다고 버티면 보증금을 돌려받을 방법이 없습니다.

그래서 집주인 중에서도 이런점을 악용해 빠르면 6개월, 길면 1년 이상 걸리는 소송기간 중에 자신의 재산을 다른 사람 명의로 이전하거나 또는 은닉하는 경우도 있습니다.

그러므로, 보증금반환소송후 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우를 대비해, 강제집행절차에 대한 개념도 알고 계셔야 합니다.

강제집행은 국가가 공권력을 행사하여 사법상의 청구권을 실현하기 위한 절차를 뜻합니다. 개념이 좀 어렵죠. 쉽게 말씀드리자면 소송 후 돈을 돌려주지 않을 때 재산을 강제로 빼앗아 올 수 있는 권리로 이러한 강제집행은 소송을 하여 승소를 하게 되면 획득할 수 있습니다.

따라서 보증금반환소송에서 이겼음에도 불구하고 임대인이 보증금을 주지 않고, 나몰라라 한다면 승소판결문을 가지고 강제집행 절차를 밟아야 합니다.

보증금소송 후 돈을 돌려주지 않는 경우 강제집행절차를 밟아보세요!

일반적으로 강제집행방법으로는 1)부동산강제경매, 2)채권압류 및 추심, 3)동산압류가 있습니다.

부동산강제경매는 집주인의 집을 경매 신청하는 강제집행방법을 말하고, 채권압류 및 추심은 집주인의 특정재산을 강제로 확보하는 방법을 뜻합니다. 예컨대 은행통장을 압류해서 돈을 받아내는 방법이라고 보시면 됩니다.

끝으로 동산압류는 집주인의 집안살림을 경매에 넘겨 돈을 받는 방식입니다. TV드라마에서 한번쯤 보셨을 수도 있는데요. 집 살림살이에 빨간딱지를 붙이는 걸로 이해하시면 됩니다.

특히 이중에서도 보증금을 반환받지 못햇을때에는 첫 번째 방법인 부동산을 경매에 넘겨 강제집행을 진행하는 방법을 우선적으로 진행하시길 추천드립니다.

임대차보증금 자체가 금액이 커, 집을 경매에 넘겼을 때 보증금 전액 회수가 가능할뿐 아니라, 집이 경매에 넘어가게 되면 집주인 입장에서도 집을 날리지 않기 위해서라도 보증금을 반환해 줄 소지가 높기 때문입니다.

다만 부동산경매를 진행하더라도 집주인이 빚이 많아 선순위 채권자들이 있다면 경매가 되더라도 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 그러므로 강제집행절차를 진행하기 전에 본인의 상황에 가장 맞는 방법이 무엇인지 꼼꼼히 따져 보시기 바랍니다.

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집주인의 재산이 없어 강제집행도 할 수 없다면, 이렇게 하세요!

보증금반환소송으로 강제집행을 할 수 있는 강제집행권원이 있더라도 집주인에게 재산이 없으면 강제집행도 할 수 없는 경우가 있습니다.

그래서 이럴 경우를 대비하여 소송을 진행할 때 상대방이 재산을 은닉 또는 처분하지 못하도록 상대방의 재산에 가압류신청을 미리 해 둘 것을 조언드리고 싶습니다.

가압류란 쉽게 말해 재산을 빼돌리지 못하게 방지하는 절차로, 소송전에 가압류 신청을 해두게 되면 소송후 집주인이 보증금을 돌려주지 않더라도 강제집행을 진행하여 보증금 반환을 받아낼 수 있습니다.

따라서 보증금반환소송 전에 꼭 집주인의 재산에 가압류를 미리 신청해두시길 바랍니다.

그런데 이렇게 했음에도 강제집행을 진행할 집주인의 재산을 찾을 수 없다면? 이럴 경우에는 채무불이행자 명부등재를 해 보시는 것도 보증금반환을 받아내는 한 방법이 될 수 있습니다.

채무불이행자 명부등재는 채무이행을 하지 않은 채무자의 인적사항을 일반에게 공개하여 명예나 신용적인 면에서 불이익을 가하는 제도입니다. 쉽게 말해 과거 신용불량자로 불리던 것이 명칭이 변경된 것이라 보시면 됩니다.

즉 채무불이행자 명부등재가 되면 집주인은 신용불량자가 되어 금융거래에서 제한을 받을 수 있습니다. 때문에 집주인이 심리적으로 압박을 받아 보증금반환을 해 줄 수 있습니다.

다만 이러한 채무불이행 명부등재는 위에서 말씀드린 3가지 강제집행방법처럼 실질적으로 돈을 받는 방법은 아닙니다. 그래서 신청했다고 해도 무조건 변제를 받을 수 있지는 않습니다.

하지만 집주인에게 심리적으로 압박을 가할 수 있는 수단은 되기 때문에 집주인재산을 찾을 수 없어 강제집행을 할 수 없다면 유용하게 진행해 보시는 것도 좋은 방법이 될 수 있을 것입니다.

지금까지 보증금반환소송후 보증금을 돌려주지 않을 때 반환받기 위해 할 수 있는 강제집행 방법에 대해서 설명드렸는데요. 거듭 강조드리지만 보증금 반환소송을 하더라도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 수 있습니다.

따라서 이런 상황까지 모두 고려해 보증금반환소송에 임하시길 꼭 당부드립니다.