전세보증금 지급명령이의신청이 되었다면? 

안녕하세요. 대한변호사협회 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 전세보증금 반환을 위해 지급명령신청을 했지만 집주인이 이의신청을 한 경우 어떻게 대응할 수 있을지 말씀드리겠습니다.

전세보증금을 반환받지 못했을때 빠르게 반환받기 위해 할 수 있는 절차를 꼽으라면 당연 지급명령신청이 아닐까 합니다. 보증금반환소송과 효력은 동일하지만 기간이 짧고 비용이 적게 들기 때문인데요.

물론 지급명령신청외 임차권등기명령이나 내용증명발송이라는 간단한 절차가 더 있기는 합니다. 다만 임차권등기명령과 내용증명발송은 직접적으로 보증금 반환을 해 줘야 할 강제성이 전혀 없습니다.

그래서 집주인이 꿈적하지 않는다면 지급명령은 소송을 한 것과 동일하게 강제집행권원이 있어, 보증금을 반환하지 않을때 경매 등을 통해 보증금 반환이 가능합니다.

때문에 전세보증금반환받지 못한 세입자들이 지급명령신청을 많이 선택하고 있는데요.

하지만 지급명령신청은 이의신청절차가 있어, 지급명령신청후 결정문을 받은 14일 이내에 상대방은 이의신청을 할 수가 있습니다. 그리고 이렇게 이의신청을 하게 되면 지급명령 효력은 없어지고 본안소송 절차로 넘어가게 됩니다.

이말은 지급명령신청후 결정문을 받은 집주인이 이의신청을 제기하면 전세보증금반환소송을 진행해야 한다는 뜻입니다.

따라서 집주인이 지급명령이의신청을 했다면 보증금반환소송을 통해 보증금 돌려받기 위한 준비를 하셔야 합니다.

보증금반환소송, 승소하려면 증거가 중요합니다!

전세보증금반환소송의 경우에는 특별한 사정이 있는 경우가 아닌 이상은 대부분 임차인이 승소합니다. 하지만 소송이기에 언제든 돌발적인 변수가 있을 수 있습니다.

따라서 보증금반환소송을 유리하게 끌고 갈려면 증거를 확실히 확보해 놓으시길 바랍니다. 그렇다면 어떤 증거를 필요할까요?

현행 주택임대차보호법에 의하면 보증금반환의무는 임대차관계가 종료된 경우에 가능하다고 되어 있습니다.(민법 제536조 동시이행관계)

따라서 전세보증금반환소송을 할려면 임대차계약이 종료가 되었다는 사실을 입증하는 증거가 반드시 있어야 합니다.

아시는 분들도 계시겠지만, 임대차계약이 완료되기 6개월에서 2개월전까지 계약갱신 의사를 알리지 않으면 묵시적 갱신으로 그대로 임대차계약은 자동으로 연장이 됩니다.

그래서 보증금반환소송을 하여 보증금을 반환받을려고 한다면 메시지든, 전화통화내역이든, 내용증명이든 집주인에게 임대차계약 연장의사가 없음을 밝힌 증거가 확보해 놓으시길 바랍니다.

보증금반환소송 후 이행되지 않을 것도 고려해야합니다.

보증금반환소송과 같은 민사소송은 상대방이 변제능력이 없으면 승소를 하더라도 돈을 돌려받지 못합니다. 그래서 이런 점을 악용해 소송전에 또는 소송 중에 재산을 미리 은닉하거나 다른사람명의로 은닉을 하는 경우가 있습니다.

따라서 보증금반환소송후 보증금을 돌려받지 못할 경우까지 소송 전에 미리 고려해 임대인이 재산을 빼돌릴 가능성이 있다고 판단되면 임대인의 재산에 가압류를 신청해 놓는게 좋습니다.

가압류는 보증금반환소송후 집주인이 보증금반환을 해주지 않을때 강제집행을 하기위한 사전조치라고 할 수 있습니다. 쉽게 말해 소송결과가 나오기전까지 다른사람에게 부동산 등 재산을 처분을 하지 말아달라고 요청하는 처분이라 보시면 됩니다.

때문에 보증금반환소송 전 가압류를 해두게 되면 추후 보증금반환을 받지 못하는 사태는 일어나지 않을 수 있습니다.

특히 판결문을 받기까지 보통 4개월이상 소요되고 길면 1,2년도 소요되는 만큼, 가압류는 소송후 보증금 반환을 해 주는 않을때를 대비해 세입자가 할 수 있는 가장 기본적인 안전장치입니다.

그러므로 보증금반환소송에 대한 진행에만 집중하지 마시고, 소송후의 과정도 잘 살펴 철저한 준비를 해 놓으시길 바랍니다.

보증금반환소송과 같은 민사소송은 시간이 오래 걸리고 인내심도 많이 필요한 절차입니다. 그래서 변호사를 선임하여 진행할 의무는 아니지만 나홀로 소송을 진행하기에는 힘들 수 있기에, 전문변호사의 조력을 받아 진행하는 걸 추천드립니다.

보증금반환소송, 간단해 보여도 결코 간단하지 않습니다. 다 이긴 소송도 한순간에 뒤집힐 수 있고, 소송에서 승소해도 돈을 못 받을 수 있습니다.

따라서 집주인이 지급명령이의신청을 하여 보증금반환소송을 해야 한다면 가장 먼저 전문변호사를 찾아 상담부터 진행해 소송중, 소송이후 발생할 수 있는 경우의 수를 모두 확인해 소송에 임하시길 바랍니다.

덧붙여 간편하다는 이유만으로 지급명령을 신청하기보다는 본인이 처한 상황을 냉정하게 판단해 지급명령을 할지, 처음부터 소송을 하지 결정하시기 바랍니다. 지급명령신청후 집주인이 이의신청을 하게 되면 처음부터 소송을 진행할때보다 불필요한 시간과 비용이 낭비될 수 있기 때문입니다.