보증금 반환, 지급명령신청 대 반환청구소송 

대한변호사협회 부동산전문변호사, 임영호변호사입니다.

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오늘은 보증금 반환을 위한 수단에 대해서 비교하며 자세하게 말씀드리겠습니다.

전세사기, 역전세난으로 인해 임대차계약이 종료가 되었음에도 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 늘고 있습니다.

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물론 분쟁없이 보증금을 돌려받는게 가장 좋은 방법이기는 하지만, 임대차계약 종료후 보증금을 돌려주지 않았다면 기다려도 돌려줄 가능성이 현저하게 낮다고 보셔야 합니다. 그래서 이러한 경우에는 지급명령신청이나 반환소송이라는 법적인 절차를 동원해 보증금을 돌려받을 수 밖에 없습니다.

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지급명령과 보증금반환소송은 임대차보증금을 돌려받지 못했을 경우 보증금을 돌려받기 위해 할 수 있는 법적 절차입니다. 물론 이외에 내용증명과 임차권등기명령으로도 보증금 돌려받을 수 있기는 합니다.

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다만 내용증명과 임차권등기명령은 집주인에게 심리적으로 압박을 가해 보증금 반환을 받아낼 수 있지만, 내용증명을 발송했다고 해서, 그리고 임차권등기명령을 신청했다고 해서 실질적으로 보증금을 반환받는 방법은 아닙니다.

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그래서 보증금을 돌려 받으려면 지급명령이나 보증금반환소송을 통해야 합니다. 그런데 이 두 가지 방법은 조금의 차이가 있습니다.

지급명령신청과 보증금반환소송은 신청을 하게 되면 강제집행권원이 생긴다는 점은 같습니다.

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강제집행권원이란 국가의 공권력을 행사하여 사법상의 청구권을 강제적으로 실현시키기 위한 절차로, 쉅게 말해 지급명령이나, 반환소송을 하더라도 임대인이 보증금을 바로 돌려주지 않을 수 있습니다.

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그럴 경우에 강제집행권원이 있으면 집주인의 부동산이나 재산을 압류하여 보증금을 돌려받을 수 있는 것입니다. 이 때문에 반환청구소송은 임대차보증금을 실질적으로 반환받을 수 있는 방법이라고 할 수 있는데요.

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다만 반환청구소송은 '소송'인 만큼 시간이 많이 걸립니다. 민사소송의 경우 소장을 접수하면 답변서를 내고, 원고와 피고가 각각 변론과 심문을 하는 과정을 걸치게 됩니다.

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그래서 길면 2년, 짧으면 1~2개월이 걸릴 정도로 소송기간이 매우 긴 것이 단점입니다.

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그에 비해 지급명령신청은 반환청구소송처럼 법원에 갈 일이 전혀 없습니다.

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민사상 간이절차라 일컬어져 신청한 서류만으로 법원이 심사를 합니다. 그래서 따로 법원의 출석없이 1~2달이면 신청결과를 받아볼 수 있습니다. 더불어 당연히 기간이 짧기에 들어가는 비용 역시 반환청구소송에 비해서 상대적으로 저렴합니다.

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그래서인지 임대차보증금 반환을 위해서는 지급명령을 신청하는게 낫다고 생각하는 분들이 의외로 많은데요. 그런데 무조건 지급명령이 유리한 것은 아닙니다.

​지급명령신청보다 반환소송이 더 나은 경우가 있습니다.

지급명령신청은 반환청구소송에 비해 간편하게 보증금을 받을 수 있는 방법이기는 하나 공시송달은 불가능합니다. 공시송달이란 주소지를 알지 못해 우편을 보내지 못하더라도 법원게시판에 게시하면 송달이 된 것으로 간주하는 제도입니다.

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반환청구소송과 같은 민사소송은 공시송달제도를 채택하고 있습니다. 그래서 임대인의 주소를 알지 못하더라도 소송을 제기할 수 있습니다.

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하지만 지급명령신청은 신속하고 간편한 절차이기에 공시송달제도 자체가 인정이 되지 않습니다. 때문에 임대인이 연락이 두절되거나 임대인의 주소지를 모를때에는 지급명령을 진행할 수가 없습니다.

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거기다 지급명령신청은 상대방이 14일이내에 지급명령이의신청을 제기하면 지급명령에 대한 효력이 상실되고, 지급명령신청결과와 상관없이 민사소송을 진행해야 합니다.

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때문에 임대인과 보증금을 둘러싸고 마찰이 있거나 분쟁의 여지가 있을때에는 지급명령신청을 하더라도 임대인이 이의신청을 할 여지가 높습니다.

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그래서 이럴 경우에는 지급명령을 신청하기 보다는 처음부터 반환청구소송을 진행하는 것이 더 바람직합니다.

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보증금반환청구소송의 경우, 소송기간이나 비용적인 면에서 지급명령신청보다 더 많이 걸리고 들기는 하나, 권리관계가 확실하기 때문에 소송을 진행할 시 대부분 승소를 할 수 있어 확실하게 보증금을 반환 받을 수 있기 때문입니다.

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끝으로 지급명령신청이나 보증금반환청구소송이든 상관없이 보증금을 받기 위해서는 계약이 종료되기 6개월 전에서 최소 2개월 전까지 임대인에게 계약해지 의사를 정확히 전달을 해야 합니다.

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그렇지 않으면 묵시적 갱신으로 진행되어 계약이 더 연장이 됩니다. 따라서 보증금반환을 원한다면 꼭 계약해지 통보의사부터 밝히시길 바랍니다.

지금까지 보증금을 돌려받지 못했을 때 지급명령을 할지, 반환청구소송을 할지 어떤 것을 선택하는게 좋을지 알려드려드리는 시간을 가졌는데요. 보증금 반환은 반드시 소송을 통해서만 할 수 있는 것도 아니고, 지급명령신청이 더 유리한 것도 아닙니다.

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그러니 임대차계약이 종료가 되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 있는 상황에 처하신 경우에는 이런 차이점을 알고 자신의 상황에 맞는 법적 절차를 진행하는 것을 추천드립니다.