중개사고 피해보상을 받는법은? 

대한변호사협회 부동산전문변호사, 임영호변호사입니다.

오늘은 부동산중개사고 피해보상 받는 법에 대해서 말씀드리겠습니다.

공인중개사법 제30조:

공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

위의 법조문을 통해서도 알 수 있듯이 부동산 중개사고가 발생했을 때에는 공인중개사가 피해를 입은 당사자에게 보상을 해줘야할 의무가 있습니다.

공인중개사는 부동산 매물을 소개하고 보수를 받는 사람입니다. 그래서 부동산계약을 함에 있어 문제가 될 수 있는 매물에 대한 정보를 정확히 알릴 의무가 분명히 있습니다.

때문에 고의나 과실로 정확히 설명하고 알려줘야할 정보를 누락했다면 이는 엄연히 법령에 규정된 의무를 위배한 것이기에 그에 따른 책임을 져야 합니다.

이때 공인중개사 자격이 없는 중개보조원이 부동산중개사고를 냈다면 배상책임에서 벗어날 수 없습니다. 현행법에 따르면 소속직원 또는 보조원의 고의 또는 과실이더라도 그를 고용한 자의 행위로 본다고 명시가 되어 있습니다.

공인중개사법 제15조:

소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다

그런 까닭에 중개보조원이 중개사고에 직접적으로 관여를 하지 않았다고 할지라도 책임에서 벗어날 수 있는 것은 아닙니다.

그래서 부동산 중개사고로 피해를 입었다면 적극적으로 피해에 대한 보상을 청구하시길 바랍니다. 그럼 정확히 어떤 방법으로 보상을 받을 수 있을까요? 방법은 크게 2가지로 요약할 수 있는데, 아래와 같습니다.

첫째, 손해배상청구소송을 통해 보상받을 수 있습니다.

부동산 중개사고로 인해 재산상 손해가 발생했을때에는 공인중개사를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다.

손해배상청구소송은 말 그대로 손해에 대한 배상을 청구하는 소송입니다. 그런데 무조건 손해배상청구소송을 진행할 수 있는게 아니라 채무불이행과 불법행위와 같은 위법한 행위가 있을 때에만 소송을 제기할 수 있습니다.

그런점에 미루어볼 때 부동산 중개사고는 공인중개사가 자신이 마땅히 지켜야할 업무상 주의의무를 다하지 않아 사고가 발생한 만큼 불법행위로 인한 손해배상청구소송에 해당이 될 수 있습니다.

그리고 이때 불법행위는 고의 또는 과실에 의한 위법한 행위로 손해를 끼치는 행위를 모두 불법행위로 간주합니다. 때문에 고의뿐만 아니라 실수에 의한 중개사고에도 모두 손해배상청구소송을 진행할 수 있습니다.

예컨대 임대차 계약서 작성시 중개대상물 확인 설명서를 제대로 작성하여 주지 않았거나, 소유권이나 근저당권 등 권리가 변동된 사항을 기재하지 않거나 잘못기재하였을 때, 계약 전 금융기관에 저당권이 설정되어 있었음에도 불구하고 확정일자를 받으면 문제가 되지 않는다고 설명했을 때 고의 또는 과실이 있었던 것으로 볼 수 있습니다.

다만 주의할 점이 있는데, 손해배상청구소송과 같은 민사소송은 특성상 소송을 진행하는 당사자가 피해를 입은 사실을 객관적으로 증명해야 합니다.​ 그래서 소송에서 공인중개사의 과실을 밝혀야 보상을 받을 수 있습니다.

더불어 중개사고로 인한 손해배상청구소송은 소멸시효가 3년으로, 일반 민사소송보다 짧아 손해배상청구소송을 하려면 빠르게 진행을 해야 합니다.

둘째, 공제금 지급청구 소송으로 보상받을 수 있습니다.

또다른 방법으로는 공제금청구를 위한 소송을 통하여 중개사고에 대한 피해보상을 받을 수 있습니다.

부동산 계약을 하면 계약서 뒤에 붙은 공제증서를 보신적이 한번쯤은 있으실 텐데요. 공인중개사는 중개업무를 하려면 한국중개사협회가 운영하는 공제에 의무적으로 가입을 해야 합니다. 이러한 공제가입은 일종의 중개사고를 대비하는 업무보증보험으로, 개인 공인중개사는 최소 1억원 이상, 법인이라면 최소 2억원 이상으로 가입을 해야 합니다.

그래서 부동산 중개사고가 발생했을 때에는 공인중개사협회를 상대로 공제금을 요구할 수 있습니다. 관련법에 의하면 중개사고를 일으킨 공인중개사는 물론이고 한국공인중개사협회도 연대책임을 진다고 명시가 되어 있기 때문입니다.

다만 공제증서는 말그대로 공제보험이 아닌 그냥 공제입니다. 그러니까 가입된 공제금액만큼 보상을 받을 수 있는게 아니라 공인중개사가 1년 동안 보상하는 금액이라는 것입니다. 이 때문에 공제금청구소송을 진행하더라도 중개사고로 인해 피해자가 많다면 보상받을 수 있는 금액은 훨씬 줄어들 수 있습니다.

그뿐만 아니라 공제금지급청구소송은 소멸시효가 공제사고 발생일로부터 2년입니다. 위에서 말씀드린 소멸시효가 짧다는 손해배상청구소송보다도 더 짧습니다. 그래서 공제금청구를 준비하려고 한다면 중개사고가 났다는 것을 인지한 날로부터 2년 안에는 진행을 하셔야 합니다.

지금까지 부동산 중개사고로 입은 피해를 보상받는 방법에 대해서 자세히 알려드렸는데요. 요즘처럼 전세사기로 인해 중개사고 역시 빈번할 때에는 혹시 모를 사고에 대비하기 위해 관련 내용을 꼭 숙지해 놓으셨으면 좋겠습니다.