월세 3달 연체 임차인에게 대응하는 법 

안녕하세요. 법무법인 강남 김상윤 변호사​입니다.

오늘은 임차인의 월세 연체에 대해서 임대인의 입장에서 대응할 수 있는 방법을 말씀드리겠습니다.

주택이나 상가의 임차인이 계속해서 월세를 연체한 경우에는 임대인 입장에서도 들어와야 할 돈이 들어오지 않아 많이 답답하실 상황이실 건데요.

결론부터 말씀을 드리자면 현행법에 따르면 임대인이 임차인을 마음대로 내보낼 수는 없지만 당한 이유가 있는 경우는 예외적으로 임차인을 명도시킬 수 있습니다. 그리고 정당한 사유에 해당되는 대표적인 사유가 바로 월세가 미납된 경우입니다.

주택임대차 및 상가 임대차보호법에 따르면 임차인이 차임을 미납한 사실이 있으면 임대인이 정당하게 갱신 요청을 거부할 수 있다고 명시가 되어 있습니다. 그래서 월세를 미납하게 되면 임대인은 그것을 이유로 계약을 해지할 수 있는데요.

다만 주택과 상가는 미납된 월세의 개월수가 차이가 있어, 주택임대차의 경우에는 월세가 2개월이 미납이 되면 계약을 해지할 수 있으나, 상가의 경우에는 3회 이상 연체가 되어야 계약해지가 가능합니다.

간혹 보증금에서 밀린 월세를 감액하면 되지 않냐고 말하는 세입자분들이 계시는데요. 주의할 점이 월세를 미납할 경우 보증금에서 반드시 공제를 해 줘야 하는 의무는 아닙니다. 그래서 이 경우에도 계약을 해지할 수 있는 사유가 될 수 있습니다.

더불어 미납된 횟수도 연속될 필요가 없습니다. 많은 분들이 월세를 연속해서 미납해야만 계약해지를 할 수 있다고도 생각을 흔히 하는데요.

예컨대 10월에 월세를 연체한 후 그 다음달에 월세를 납부했다가 12월에 또다시 월세를 연체했다면 연속적으로 월세를 연체하지 않았더라도 2회의 연체가 발생했기에 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

월세 연체, 계약기간이 남아도 해지를 할 수 있습니다.

본래 임대차계약은 계약해지는 계약종료일입니다. 하지만 월세가 2회이상 연체가 된 경우에는 계약기간이 많이 남아있더라도 그 즉시 계약해지가 가능합니다.

다만 월세가 연체 또는 미납이 되었다고 무조건 계약해지가 되는게, 아니라, 계약해지를 하기위해서는 먼저 선행이 되어야 할 것이 있습니다. 바로 계약해지통보입니다.

우리 주택 및 상가 임대차보호법에 따르면 임대차계약이 만료가 될 때 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해줘야 하는 의무가 있고 임차인은 부동산을 인도해줄 의무가 있습니다.

그래서 월세를 2회,3회이상 연체를 한 세입자와 임대차계약을 해지하고자 한다면 우선적으로 임대차계약이 적법하게 해지가 되어야 합니다. 즉, 다시말해 임대차보호법은 임대인이 마음대로 세입자를 내보내지 못하도록 세입자를 보호하고 있습니다.

그래서 아무래 월세 연체라는 적법한 계약해지 사유가 있다고 할지라도 계약해지통보를 하지 않으면 계약해지를 할 수 없습니다.

이때 계약해지는 말로하거나 또는 문자 및 전화, 혹은 내용증명을 발송하는 등 다양한 방법으로 가능한만큼, 월세연체로 인해 임차인을 내보내고 싶다면 반드시 계약해지통보부터 정확히 하시길 바랍니다.

월세 연체된 경우, 임대인이 할 수 있는 방법

우선 월세가 3개월이상 연체가 된 경우에는 지급명령신청을 통해 밀린 월세를 반환받을 수 있습니다. 흔히들 돈을 받지 못하면 소송을 해야 한다고 생각들을 많이들 합니다. 물론 맞습니다. 받지 못한 채무가 있을 때에는 민사소송을 제기해야 해야 합니다.

다만 월세의 경우 전세보증금처럼 금액이 크지 않기 때문에 소송을 해서 받기에는 소송비용이나 시간적인 면에서 효율성이 떨어집니다. 그럴 때 쉽게 할 수 있는 방법이 있는데, 바로 지급명령신청입니다.

지급명령신청은 소송의 간이절차라 불릴 정도로 비용에 있어서도 소송비용의 10분의 1정도밖에 들지 않습니다. 거기에 소송의 경우 짧게는 6개월, 길면 1~2년도 소요되는 반면 지급명령신청은 신청후 1~2달이면 소송결과를 받아볼 수 있어 간편하게 진행이 가능합니다.

그래서 미납된 월세를 반환받고자 할때에는 지급명령신청을 통해 밀린 월세를 반환받는 것을 고려해 보시길 바랍니다.

그런데 밀린 월세뿐 아니라 임대차계약 재차를 해지하고 임차인을 내보내고 싶다면 명도소송을 제기하면 됩니다.

명도소송이란 다른말로 건물인도청구의 소라고 하는데 쉽게 말해 임차인으로부터 부동산을 인도받을 수 있는 소송이라고 보시면 됩니다.

이러한 명도소송은 임대인만이 청구할 수 있는데, 앞서도 말씀드렸지만 원칙적으로 임대인이 마음대로 임차인을 내보낼 수 없습니다.

다만 주택 및 임대차보호법에 규정되어 있는 정당한 계약해지 사유에 해당이 되면 명도소송을 제기하여 임대인은 임차인으로부터 부동산을 인도받을 수 있습니다. 그래서 밀린 월세체납으로 인해 임차인을 내보내고 싶다면 명도소송을 통해 해결하면 됩니다.

다만 명도소송을 할 때 주의할점이 있는데, 명도소송 도중에 임차인이 제3자에게 부동산을 이전하는 경우가 종종 있습니다. 그래서 이럴 경우에는 소송에서 이기더라도 소송피고가 기존 임차인이 아니기에 다시 명도소송을 제기해야 합니다. 그래서 명도소송을 진행하기 전에 임차인이 제3자에게 부동산을 이전하지 못하도록 부동산점유이전금지가처분을 신청해 두는 것이 안전합니다.

이상으로 월세 3개월 연체된 경우 임대인이 할 수 있는 대응방법에 대해서 알려드렸는데요. 앞서도 누차 말씀드렸다시피 월세연체는 정당한 계약해지 사유에 해당됩니다. 그래서 임차인이 계속해서 월세를 미납하고 변제의지를 보이지 않는다면 빠르게 전문변호사의 도움을 받아 대처를 하시는 것만이 손해를 예방하는 지름길이 될 수 있을 것입니다.