공동집주인 전세보증금반환, 꼭 주의하십시오! 

안녕하세요. 법무법인강남, 김상윤변호사입니다.

부동산이 워낙 고가이다보니, 증여세를 조금이라도 아끼기 위해서 부동산에 대한 명의를 부부 또는 가족으로 공동명의로 하는 경우가 많습니다. 공동명의란 하나의 집에 2명 또는 그 이상의 소유자가 존재하는 경우인데요.

그렇다보니 집주인 공동명의로 된 경우에는 혹시 보증금 반환이 어렵지 않을까 생각하는 분들이 의외로 많은데요.

그런데 결론부터 말씀드리면, 집주인이 여러명이라고 할지라도 보증금 반환을 받지 못할 이유는 전혀 없다는 것입니다.

오히려 요즘같이 전세사기가 많은 경우에는 공동명의의 주택의 경우에는 공동명의 임대인 중 1명이 연락이 되지 않더라도 나머지 공동 집주인에게 모든 책임을 물을 수 있습니다. 그래서 보증금 반환받기에는 집주인이 1명인 경우보다 더 유리한 부분도 있습니다.

그래서 오늘은 공동명의집주인을 상대로 보증금을 반환을 받아내는 방법에 대해서 알려드시는 시간을 가져볼까 합니다.

전세보증금반환, 공동명의집주인 중 1명에게 요구해도 됩니다.

간혹 집주인이 여러명이니까 전세계약해지 통보는 물론 전세보증금 반환을 받을 때 여러명의 집주인에게 모두 반환을 요구해야 한다고 알고 계시는 분들이 있습니다.

그런데 공동명의의 임대차계약에서는 보증금 반환채무의 경우 성질상 불가분채무에 해당이 됩니다. 여기서 말하는 불가분채부란 나눌려고 해도 나눌 수 없다는 뜻으로, 쉽게 말해 전세금 반환에 대한 채무 지분은 나눌 수 없다는 걸 의미한다고 보시면 됩니다.

공동명의로 되었기 때문에 집주인 간에는 지분이 존재하겠지만, 그것은 집주인 간에만 신경 쓸 문제일 뿐 전세금반환에 대한 채무 지분은 나눌 수 없다는 뜻입니다.

이는 판례에서도 잘 나타나 있는데요. 공동명의의 임대인에게 보증금 반환을 요구할시 종종 자신의 지분에 대해서만 보증금을 반환해 주겠다고 하는 임대인이 있습니다.

그런데 우리 대법원 판례를 보게 되면 “건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 임차보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는한, 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니라 임대목적물을 공동으로 임대한 것이고, 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분 채무에 해당된다”고 규정을 하고 있습니다.

그래서 보증금반환의무에 있어서도 "공유자 중 1인이, 보증금 전액을 우선 반환하고, 추후 다른 공유자에게 지분비율만큼 구상청구를 할 수 있다." 고 판시하고 있습니다.

이러한 이유로, 공동명의의 집주인에게 모두 전세보증금반환을 요구하지 않고, 한명에게만 반환을 요구해도 됩니다.

부동산 재산이 공동명의로 되어 있다고 해도, 그것은 집주인간에 지분이 존재하는 것이지, 전세금을 반환받는 세입자가 신경쓸 부분이 아니라는 말입니다.

따라서 집주인이 자신이 소유한 지분만큼 N분의 1만 반환하겠다고 해도 신경쓸 필요가 없이 한명에게 전액을 반환해 달라고 요청하시면 됩니다.

다만 전세계약시 특약이 있는 경우에는 주의를 하셔야 합니다. 앞서 위에서 “특별한 사정이 없는한 공동으로 임대한 것이어서 보증금 반환채무는 불가분채무에 해당된다”고 말씀드렸습니다.

그래서 전세계약 체결당시 공동임대인 각자가 지분비율만큼 반환하기로 한다와 같은 특약이 작성되어 있으면 이럴때에는 분쟁의 소지가 될 수 있어 주의가 필요합니다.

전세금반환청구소송은 모든 집주인을 상대로 해야 합니다.

공동명의 집주인에게 전세금반환을 요구했음에도 불구하고 전세금 반환을 차일피일 미룬다면 전세보증금반환소송을 통해 전세보증금을 반환받을 수 있는데요.

이때 주의할점이 공동명의라도 전세금 반환을 요구할때에는 한사람에게 의사표시를 하면 된다고 말씀드렸기에, 소송을 할때에는 한사람을 상대로 소송을 제기하면 된다고 생각하는 경우가 종종 있습니다.

하지만 소송은 법적절차이기에 소송을 할 때에는 1명이 아니라 임대차계약서상에 나와있는 모든 집주인을 상대로 소송을 제기해야 합니다.

보증금 반환소송을 한다는 건 소송후에도 보증금 반환을 해 줄 수 없을 수 있기에 소송을 한후 경매절차를 통해 전세금을 반환받기 위함입니다.

그런데 보증금 반환요구를 할 때와 마찬가지로 집주인 1명만을 상대로 소송을 할 때에는 집을 소유하고 있는 집주인마다 소유지분이 있기에 소송에서 이기더라도 집주인 1명이 가지고 있는 집주인의 지분에 대해서만 경매절차를 진행할 수 있습니다.

따라서 공동명의 집주인이 전세금을 반환하지 않아 반환소송을 해야 할 때에는 집주인 중 1명이 아니라 모든 집주인을 상대로 소송을 제기하시길 바랍니다.

지금까지 공동명의집주인인 경우 전세보증금 반환을 받을 때 주의해야 할 점에 대해서 알려드렸습니다. 집주인이 여러명인 경우에는 보증금 반환도 반환이지만 전세계약당시에도 신경을 써야 할 것이 있습니다. 종종 부동산 계약을 할 때 명의자 중 한명이 나와 계약을 진행하는 경우가 많은데요. 그러면서 괜찮다고 계약을 종용하는데요.

그런데 공동명의의 부동산의 경우에는 처분하고자 하거나 변경하고자 할 때 명의자 전원이 동의를 해야 합니다. 그래서 다른 명의자가 본인동의가 없었다고 하면 계약은 무효가 될 수 있어, 추후에 보증금 반환에서 여러움을 겪을 수 있습니다.

따라서 공동명의로 된 부동산에 임대차계약을 체결할 때에는 위임장이나 인감증명서 첨부 등 다른 명의자도 동의했다는 점을 꼭 확인한후 전세계약을 진행하시길 권유드립니다.