전세보증금, 전세보증보험 심사가 거절되었다면? 

안녕하세요. 법무법인 강남 김상윤 변호사​입니다.

대부분 집을 구할 때 경제적인 여유나 대출이 나오면 전세로 집을 계약하게 됩니다.

전세임대차계약을 할 때 높은 전세보증금액으로 인해 대부분 전세보증금반환보증보험에 가입하는 경우가 많습니다. 전세보증금반환보증보험이란 전세계약 종료시 전세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 국가기관에서 대신 먼저 돌려주는 보증상품인데요.

특히 전세사기로 빈번하게 일어나면서 세입자 입장에서는 혹시 모를 전세사기로 인해 보증금을 잃지 않기 위해서 전세보증보험에 가입해 두는 것이 관례가 되었습니다.

그런데 문제는 이렇게 전세보증금반환보증보험을 가입하더라도 심사가 거절되어 전세자금을 반환받지 못하는 사례가 적지 않은데요. 이럴 경우 혹시 모를 보증금미반환을 위해 전세보증보험을 가입해둔 세입자 입장에서는 당혹스러울 수 밖에 없습니다.

안타깝지만 전세보증금반환보증보험에 가입했다고 해서 무조건 전세보증금을 돌려받을 수 있는게 아닙니다. 반환보증보험회사는 보증금반환을 신청하면 심사를 거쳐 보증금을 반환해주는데, 심사가 생각보다 까다로워 보증금 반환이 이루어지는 사례가 의외로 많습니다.

다만 그렇다고 너무 낙심하지 마시길 바랍니다. 전세보증금반환보증에서 심사를 거절되었다고 해서 전세보증금을 반환받지 못하는 것은 아닙니다.

그래서 오늘은 전세보증금반환보증 심사거절된 경우 전세보증금을 반환받으려면 할 수 있는 대응방법에 대해서 알려드리는 시간을 가지고자 합니다.

지급명령신청으로 전세보증금반환 가능합니다.

전세보증금반환보증은 앞서도 이야기했지만 국가기관에서 미리 보증금을 세입자에게 주고, 세입자 대신 임대인에게 보증금을 돌려받는 제도입니다.


그래서 전세보증금반환보증보험 심사에 거절되어 전세보증금을 돌려받지 못하더라도 임대인에게 직접 보증금반환을 요구하여 받아낼 수 있습니다.

우리 법원은 전세보증금 미반환 했을 때 보증금을 반환받을 수 있도록 법적 절차를 마련해 놓고 있습니다. 그 제도 중에 하나가 바로 지급명령신청입니다.

그래서 전세보증금반환보증 심사거절된 경우에 지급명령을 신청해 보는 것도 좋습니다. 지급명령은 금전이나 대체물, 유가증권의 일정한 지급을 목적으로 하는 채권자의 청구에 대해 이유가 있다고 인정되면 변론을 거치지 않고 채무자에게 일정한 급부를 명하는 재판을 의미합니다.

즉 쉽게 말해 민사소송의 간이절차라 이해하시면 됩니다. 그래서 민사소송의 경우 비용부담이 있는데 비해 지급명령신청은 민사소송비용의 10분 1 정도만 지불하고 진행이 가능합니다. 거기에 민사소송의 경우 소송을 진행하게 되면 빨라도 6개월, 늦으면 2~3년까지 시간이 소요되는데 비해 지급명령신청은 신청 후 1~2달이면 판결문을 받을 수 있습니다.

또한 지급명령은 민사소송의 간이절차이기에 결과는 민사소송을 진행한 것과 동일한 효과를 볼 수 있습니다.

이 때문에 소송보다는 시간과 비용이 적게 들어가면서 보증금 반환을 좀 더 쉽게 진행할 수 있습니다. 그런데 주의할 점이 있습니다. 지급명령은 무조건 신청을 한다고 다 되는게 아니라, 임대인의 주소를 정확히 알고 있어야 신청이 가능합니다.

거기에 불복절차로 이의신청절차가 있어, 지급명령을 신청한 후 임대인이 14일 이내에 이의신청을 하게 되면 지급명령 신청결과와 상관없이 소송을 해야 합니다. 이 때문에 임대인과 보증금을 둘러싸고 분쟁이 없는 상태일 때 진행을 하는게 좋습니다.

그렇지 않으면 보증금을 늦게 주기 위해 임대인이 이의신청을 제기할 수 있어, 전세보증금을 반환받는데 더 시간만 지체가 될 수 있기 때문입니다.

보증금반환청구소송을 통해서도 보증금반환이 가능합니다.

지급명령신청으로 보증금반환을 받지 못할 때에는 보증금반환청구소송을 제기하면 보증금반환이 가능할 수 있습니다.

다만 보증금반환청구소송은 소송의 특성상 변수가 많이 발생할 수 있습니다. 많은 분들이 보증금 반환소송을 하게 되면 당연히 보증금 반환을 받을 수 있다고 생각합니다.

물론 다른 민사소송과 달리 보증금 반환청구소송은 권리관계가 확실한 편입니다. 그래서 소송을 하게 되면 별이견이 없는한 세입자가 보증금을 반환받을 수 있습니다.

그런데 이렇게 보증금 반환청구소송을 통해 보증금을 반환받고자 한다면 그에 상응하는 조건을 갖추고 있을 경우입니다.

주택임대차보호법에 따르면 보증금반환은 임대차계약이 종료가 된 후에 가능합니다. 그래서 임대차계약이 종료되기 6개월 전이나 최소 늦어도 2개월 전에는 전세계약을 종료하겠다는 통보를 확실히 해야 합니다.

더불어 임대차계약이 종료된 후에도 전세보증금을 반환받고자 한다면 대항력을 그대로 유지하고 있어야 합니다.

대향력은 쉽게 말해 집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있고 보증금을 돌려받을 수 있는 권리로, 대향력을 갖출려면 확정일자를 비롯하여 전입신고, 그리고 점유라는 이 3가지를 갖춰야 합니다.

이러한 이유로 전세계약이 만료가 되었다고 할지라도 전세보증금을 반환받지 못했다면 다른 곳에 전입신고를 하거나 이사를 나가서는 안됩니다. 만약 불가피하게 이사를 가야한다면 임차권등기명령신청을 통해 대항력을 그대로 유지시킨후 이사를 가야하지 그렇지 않으면 보증금반환청구소송을 해도 보증금반환이 어렵습니다.

더불어 보증금반환청구소송을 해서 승소를 하더라도 임대인에게 보증금을 지급할 재산이 없으면 소송에서 이겨도 보증금을 반환받기가 어렵습니다. 그래서 이점을 악용해 임대인이 전세보증금을 주지 않기 위해서 자신의 재산을 미리 다른사람에게 빼돌리거나 은닉하는 사례도 있는데요.

이 때문에 전세보증금반환청구소송을 통해 보증금반환을 받고자 한다면 소송 전에 임대임이 재산을 미리 빼돌리지 못하도록 가압류처분도 진행해야 합니다.

이처럼 보증금반환청구소송은 소송자체는 물론이고, 이전 과정, 이후 절차까지 잘 살피면서 소송에 임해야 합니다. 그렇지 않으면 아무리 받아야 하는 돈이라고 할지라도 보증금반환이 어렵습니다.

이러한 점 때문에 보증금반환청구소송을 통해 빠른 보증금반환을 원한다면 홀로 소송을 하기보다는 전문변호사의 도움을 받아 진행하는게 더 유리합니다.

그렇기에 현재 관련 혐의로 소송을 고민하고 있다면 분쟁을 해결해줄 전문변호사를 찾아 먼저 상담부터 받아보실 것을 권유드리고 싶습니다.

아무리 권리관계가 분명하고 확실한 소송이라도 언제나 돌발변수가 존재하기에 민사소송은 진행하기 전에 따져야 할 것이 너무나 많습니다.

그래서 법률전문가가 아닌 사람이 진행했다가 많은 실수를 저지르는 경우가 많은데 이런점을 미리 예방하기 위해서라도 꼭 소송준비 전에 전문변호사를 찾아 법률자문을 얻으시길 바랍니다.