상가명도소송 전 꼭 알아야 하는것? 

안녕하세요. 법무법인 강남, 김상윤 변호사입니다.

명도소송이란 임차인이 불법적으로 부동산을 점유하고 있을 때 임차인에게 퇴거하라고 청구할 수 있는 소송입니다.

상가 임대차계약이 끝났음에도 불구하고 상가에서 나가지 않는 경우에 활용할 수 있는 소송인데요. 명도소송을 진행하게 되면 수월하게 인도 받을 수 있습니다.

하지만 상가명도소송은 무조건 청구할 수 있는 것이 아닙니다. 상가임대차보호법에 적법한 이유없이 임차인의 권리를 침해해서는 안된다고 나와있기 때문입니다.

따라서 명도소송을 진행해야 되는 이유가 정당한 사유가 있어야만 진행이 가능합니다.

상가명도소송 진행하기 전에 무조건 해야 되는 준비사항

앞에서 말씀드린 것처럼 명도소송이라는 것은 임대차계약을 한 임차인에게 자신의 부동산이나 건물을 되돌려 받는 것입니다.

하지만 임대차계약에서 부동산 또는 건물을 다시 되찾기 위해선 계약해지가 된 경우에 할 수 있습니다.

때문에 상가명도소송을 진행하기 위해선 임차인이 월세를 3개월 밀리는 등의 귀책사유를 통해 계약해지를 한다는 통보를 우선적으로 되어야 합니다.

특히 상가건물임대차보호법 제10조에 보게 되면 상가임대차의 임차인은 임대차 계약기간이 끝나기 전 6개월 ~ 1개월 사이에 임대인에게 명시적으로 계약갱신을 요구하여, 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차계약을 갱신할 수 있는 권리가 가지고 있습니다.

따라서 임차인이 계약갱신을 요구할 경우, 임대인은 합당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없도록 규정해 놓았습니다.

이 때문에 계약갱신요구권을 말하며 퇴거요청을 해도 나가지 않고 버티는 임차인들이 있어, 계약해지의사를 정확하게 전달을 하는 게 바람직합니다.

계약해지통보는 구두로도 할 수 있지만 혹시 추후 명도소송을 준비할 때 법정에서 증거로 이용할 수 있는 내용증명으로 계약해지통보의사를 하시는 것을 권장드립니다.

특히 내용증명은 법적 강제성은 없으나 내용증명을 받게 될 경우 소송이 진행될 수 있다는 생각이 들어 명도소송을 하기전에 상가를 인도해 줄 수도 있습니다.

그렇기에 계약해지통보를 내용증명으로 하시는 것을 추천드리고 싶습니다.

그리고 상가명도소송을 하기 전에 꼭 부동산처분금지가처분신청을 하시길 추천드립니다. 명도소송은 소송이다보니 소송기간이 걸립니다.

하지만 그 사이에 임차인이 다른 사람에게 상가를 넘기는 경우가 가끔 있습니다. 그런데 소송은 소송을 제기한 원고와 당한 피고에게 그 효력이 있습니다.

때문에 중간에 점유자가 달라지면 명도소송에서 이기더라도 상가인도를 할 수 없습니다.

따라서 다시 새롭게 바뀐 점유자를 상대로 상가를 돌려달라고 명도소송을 다시 진행해야 합니다.

그러므로, 소송 중 상가를 무작정 다른 사람에게 넘기는 것을 막기 위해 가처분 신청을 해두시길 바랍니다.

상가명도소송, 진행 가능한 경우와 불가능한 경우 정리

상가임대차보호법에 의하면 명도소송은 합당한 사유가 있을때에만 진행이 가능하다고 나와있습니다.

또한 그 경우 중에서 대표적인 명도소송 사유는 다들 아시겠지만 임대차계약기간이 만료되었음에도 불구하고 퇴거하지 않을 때에 명도소송을 진행하여 강제로 상가를 인도받을 수 있습니다.

하지만 현행법에는 위에서 말씀드린 것뿐만 아니라 몇가지 경우를 더 규정해 놓고 있습니다.

따라서 법률상 명도소송이 진행 가능한 경우는 임차인에게 귀책사유가 있는 경우라고 생각하시면 됩니다.

구체적으로 설명을 드리면 먼저 상가임차인이 3회 이상 월세를 밀린 경우에 명도소송을 제기할 수 있습니다.

전월세 임대차 계약은 2회 이상 밀린 경우에 가능하지만 상가의 경우 3달분 월세라는 것을 꼭 기억하시길 바랍니다.

그리고 상가임대차계약에서 많이 발생하는 분쟁 사유 중 하나인 건물파손이 있습니다.

상가를 임대 받은 후 장사를 하기 위해 무단으로 상가의 구조를 변경하거나 파손하는 경우 일 때 해당됩니다.

임대차계약은 계약이 종료되고나서 임대인에게는 보증금을 즉시 반환해야 할 의무를 가지고 있다면, 임차인은 부동산을 계약당시와 파손하지 않고 동일하게 돌려줄 의무가 있습니다.

때문에 계약기간 중 고의로 훼손파손한 경우에는 명백하게 임차인에게 귀책사유가 있다고 할 수 있으며 이러한 상황에도 명도소송을 진행할 수 있습니다.

뿐만 아니라 상가건물이 재건축되거나 철거되는 경우 또는 임차인이 상가를 제3자에게 임대인 동의 없이 넘긴 경우에도 명도소송 진행이 가능합니다.

이처럼 임차인에게 명확한 귀책사유가 있다면 적법하게 명도소송을 통해 인도 받을 수 있습니다.

그 외의 경우에는 임차인이 지시를 어겼다거나, 다툼이 있다고 해서 명도소송을 진행하는 것은 많은 어려움이 있습니다.

이처럼 상가명도소송 생각보다 고려해야 할 상황이 많습니다. 그래서 상가명도소송을 진행하고 싶을 시에는 전문변호사의 도움을 통해 체계적으로 방안을 모색한 후 진행하시라고 당부를 드리고 싶습니다.