부동산전문변호사가 알려주는 강제집행 절차 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 대한 변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

소송의 승소 판결을 통해서 할 수 있는 강제집행 절차는 판결을 받았다고 하더라도 자동적으로 이루어지는 것이 아닙니다. 그래서 오늘은 강제집행 절차에 대해서 자세하게 말씀드리겠습니다.

보통 명도소송은 임차인의 명백한 귀책사유로 인해 진행되는 소송이기 때문에, 대부분 임대인의 승소로 끝나지만, 종종 승소했음에도 불구하고 임차인이 나가지 않는 경우가 많습니다.

다만, 위와 같은 명도소송에서 승소한 이후에 임차인이 나가지 않는다면 임대인인 강제집행을 신청하여 임차인을 합법적으로 내보내는 방법밖에 없습니다.​

하지만, 강제집행 절차의 경우 복잡하고, 진행하면서 다양한 변수와 비용이 발생하기에 잘모르는 상태에서 진행하기란 많은 어려움이 있을 수 있습니다.

따라서, 지금부터 알려드리는 내용을 기억하셔서 변수에 대응하고, 최대한 빨리 진행하셔서 부동산을 인도받으시길 바랍니다.

강제집행 절차, 총 4단계로 진행됩니다.

보통 명도소송을 진행하면 절차는 소장 작성→법원 접수→상대방 답변서→준비서면→변론기일(조정 기일 포함) →판결문→강제집행 순서로 진행됩니다.

다만, 명도소송에서 승소한다고 할지라도 즉시 임차인이 점거한 부동산을 반환받을 수 있는 것이 아닌 강제집행을 신청할 수 있는 권한이 생기는 것이기에 임차인이 나오지 않는다면 강제집행을 진행해야 합니다.

더불어 강제집행 절차의 경우 강제집행신청→계고집행→본집행으로 강제집행절차로 단계별로 진행되기 때문에, 임차인에게 부동산을 인도받는데까지는 1개월이상이 소요될 수 있습니다.

게다가 명도소송에서 승소한 이후 판결문을 가지고 강제집행을 신청하기 위해서는 관할법원 집행관실에 직접 신청서를 접수해야 하며, 신청한 이후에는 본집행을 진행하기 전에 계고집행이 이루어집니다.

여기서 말하는 계고집행이란, 임차인에게 자진해서 건물을 임대인에게 인도할 기회를 주는 것으로 일종의 임차인에게 경고의 메시지를 준다고 보시면 됩니다.

그래서 계고집행을 했음에도 불구하고 임차인이 부동산을 반환하지 않는다면 본집행이 이루어지며, 이때 본집행의 경우에도 진행되기 위해서는 1~2개월의 기간이 소요되니 참고하시길 바랍니다.

또한, 본집행이 이루어지면 임차인의 옷, 물건 등을 보관할 수 있는 업체와 창고 비용이 부과될 수 있으며, 추후 임차인에게 반환받으실 수 있으니 걱정하지 않으셔도 됩니다.

하지만, 본집행이 이루어진 이후에 임차인의 옷 물건 등을 추후 임차인이 찾으러 오라고 내용증명을 발송했지만, 만일 찾으러 오지 않는다면 처분할 수 있으니 그 전까지는 절대 처분해서는 안됩니다.

이처럼 강제집행 절차의 경우 다양한 변수가 발생할 수 있으며, 중간마다 비용이 발생할 수 있기에 홀로 대응하기란 많은 어려움이 있을 수 있습니다.

그러므로 강제집행을 고려하고 계시다면 반드시 관련 사건을 해결한 경험이 많은 부동산전문변호사의 법적 조력을 받아 원하시는 결과를 얻으시길 바랍니다.

강제집행 절차, 신청 전에 주의사항이 있습니다.

원칙적으로 명도소송은 내건물에 불법적으로 점유하고 있는 세입자에게 내건물을 되찾기 위해 제기하는 소송이기 때문에, 명도소송을 하는 과정에서 세입자가 바뀌게 되면 승소를 하더라도 강제집행을 할 수 없습니다.

왜냐하면 명도소송에서 승소를 한 후에 건물을 되찾기 위해서 강제집행 절차를 신청할 때에는 반드시 판결문에 명시되어 있는 세입자의 변경이 없어야 하고, 목적물 변경도 없어야 합니다.

그래서 명도소송을 진행하기 전부터 반드시 세입자가 제3자에게 무단으로 명의를 이전하는 것을 막기 위해 "부동산점유이전금지가처분"을 신청하는 것이 좋습니다.

부동산점유이전금지가처분이란, 말그대로 부동산의 점유 이전을 금지한다는 의미이기 때문에, 명도소송에서 이긴후에도 무단으로 부동산을 다른사람에게 전대하는 것을 금지할 수 있어 안전하게 강제집행을 진행할 수 있습니다.

게다가 많은 분들이 승소판결을 받았음에도 불구하고 소멸시효가 지날까 걱정하는 경우가 많지만, 본해 강제집행 소멸시효를 기본적으로 10년이여서 걱정하지 않으셔도 됩니다.

또한, 10년이 지나더라도 시효연장을 위한 판결을 받게 된다면, 강제집행 절차를 진행할 수 있기에 강제집행 권한은 영구적이라고 생각하시면 편합니다.

그러므로 강제집행 절차를 통해 부동산을 빨리 인도받고 싶으시다면 반드시 관련 사건을 해결한 경험이 많은 부동산전문변호사의 법적 조력을 받아 사건을 해결하시길 바랍니다.