민법 제580조, 제575조 제1항에 따라 매매 목적물에 하자가 있는 경우 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 기타의 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이는 부동산 매매계약에도 동일하게 적용되는데요.
그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 못하므로, 매도인과 매수인 간의 첨예한 대립이 발생할 수 있습니다. 부동산 분쟁은 그 피해액이 매우 큰 만큼 부동산전문변호사의 구체적인 자문과 대응책 마련이 중요합니다.
매매목적물의 불법증축, 손해배상청구만이 인용된 사례
원고는 2013. 10. 경 피고의 이 사건 건물을 7,000만원에 매매하였습니다. 위 매매계약서에는 ‘현존상태로 매매하며 당사자 합의함. 단, 중요 부분의 하자는 매도인 책임’이라고 기재되어 있었습니다. 그런데 원고가 소유권이전등기를 마친지 6년이 지난 2020. 1. 경 해당 지자체는 원고에게 '건축 허가를 받지 않고 4층 콘크리트 블록조 바닥을 불법 증축하였으므로 위반건축물에 대한 시정(철거, 원상회복)' 을 명령 하였습니다.
이에 원고는 매도인인 피고를 상대로 계약해제 및 원상회복을, 해제가 인정되지 않을 경우 철거에 소요되는 비용과 철거 시 줄어드는 면적에 해당하는 금액에 대한 손해배상청구를 주장하며 소송을 제기하였습니다.
법원은 이 사건 매매목적물에 하자가 있음은 인정하면서도 원고의 계약해제 및 원상회복 주장은 배척하되, 손해배상청구만을 인용하였습니다. 원고는 이 사건 증축 부분의 사용을 주된 목적으로 이 사건 매매계약을 체결하였다기보다 이 사건 매매목적물의 입지, 가격 등을 종합적으로 고려하여 매매계약의 체결에 이른 것으로 보이고, 이 사건 증축 부분이 철거되는 경우에 원고가 계약의 목적을 달성하지 못한다는 점이 인정된다고 보기 어렵다고 본 것입니다.
다만 매매목적물에 하자가 있는 이상 매도인은 그에 따른 손해를 배상할 책임이 있고, 원고의 과실책임을 일부 상계하여 이 사건 증축 부분을 원상회복하는데 소요되는 비용 중 80%를 인정, "피고는 원고에게 1,250여만원 및 지연손해금을 지급하라"고 판결하였습니다.
무단용도변경에 따른 매매계약해제를 인정한 사례
원고는 2019. 10. 경 피고의 단독주택을 6억 3500만원에 매수하고 2019. 11. 경 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 2019. 12. 경 해당 지자체가 원고에게 이 사건 부동산이 건축법을 위반하여 무단 용도변경, 무단 대수선 되었다는 이유로 자진철거(원상회복)하라는 시정명령 처분을 내렸습니다.
매매계약 당시 이 사건 부동산의 용도는 단독주택이었음에도 실제로는 무단으로 용도변경되어 1층은 근린생활시설로, 2층은 다가구주택으로 사용되고 있었기 때문입니다. 이에 원고는 피고를 상대로 이 사건 부동산이 건축법에 위반한 용도변경 또는 대수선이 있었음에도 이를 고지하지 않았음을 들어 계약해제 및 매매대금반환청구소송을 제기하였습니다.
법원은 건축법위반의 면척이 1층은 약 21%, 2층과 3층은 전부인 100%에 이르러 매매목적물의 약 70%를 초과하고 있고, 시정명령 부과처분에 따라 위 건축법위반 부분은 철거되어야 할 것으로 보이는데, 위 부분이 철거되면 원고가 이 사건 부동산을 매수한 의미가 없어지게 된다고 보았습니다.
특히 원고는 이 사건 부동산을 차임을 받고 수익을 얻으려고 한 것으로 보이는데, 위 건축법위반 부분을 철거하거나 원상복구하면 얻을 수 있는 차임 상당 수익이 상당히 줄어들 것으로 보이는 바, 계약의 목적 달성이 불가능하다고 판단했습니다.
이에 법원은 원상회복으로 "피고는 매매대금 6억 3500만원을 반환하고, 등기 및 부동산중개비용, 리모델링비용 등의 손해 중 80%에 해당하는 3,900여만원을 추가로 지급하라"고 판결하였습니다(부산지법 2020가합1XXXXX).
이처럼 구체적인 사안에 따라 계약자체를 해제할 수 있는지, 혹은 손해배상만을 청구할 수 있는지는 달라지기 때문에 종로부동산전문변호사의 자세한 개별자문을 받으시어 그에 맞는 대응책을 강구하는 것이 좋습니다. 부동산 분쟁은 양측의 합의로 소 제기 없이 해결하거나, 조정으로 조속히 마무리짓는 경우도 있으나, 이를 위해서는 부동산전문변호사의 전문가적 견해와 판단이 매우 중요합니다.
종로부동산전문변호사인 이다슬 대표 변호사는 다수의 부동산소송 및 금전청구소송에서의 승소사례를 보유하고 있으며, 내용증명을 비롯한 각종 민사절차와 소송 대리에 최선을 다하고 있습니다. 종로부동산전문변호사의 도움이 필요하신 분들은 법률사무소 모건으로 문의하시기 바랍니다.
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