오피스텔 임차인도 임대차보호법 적용? 

안녕하세요 김민경 변호사입니다.

​오늘은 부동산 임대차와 관련된 사례를 말씀드리려 합니다.

 얼마 전 오피스텔 거주인께서 임대인으로부터 해당 오피스텔이 '근린생활시설'이란 이유로 당장 퇴거하라는 요청을 받으신 케이스였습니다.

​계약할 당시, 통상의 월세와 다름없이 보증금과 월세 계약을 하였는데 갑자기 집을 나가라니요?

​집 주변의 헬스장, 미용실 등 다 회원권도 남아있고, 당장 일주일내로 집을 비우라니… 막막하기도 하고 화도 납니다.

​하지만, 이럴 경우에도 당황하지 않으셔도 되니 안심하시고 아래 이어지는 제 글을 읽어보셔도 좋습니다. ^^

요즘들어 깡통전세, 전세사기 등의 문제가 많이 드러나면서, 주택임대차보호법이라는 법을 많이 듣게 되셨을 것입니다. 해당 법은 상대적으로 약자의 위치에 있을 수밖에 없는 임차인을 법으로 보호하기 위해 제정된 것인데요,

​오늘 말씀드릴 사례는 과연 오피스텔이라는 건물을 거주용으로 사용하고 있는 경우에 주택임대차보호법의 적용대상이 아닌지 여부가 관건이 되겠습니다.

오피스텔을 보통 거주하기 위해 많이 입주하십니다. 물론 오피스텔 내에는 상가가 있기도 하구요,

​오피스텔은 근린생활시설일수도 있고, 그 일부분만 각각 상가/주택인 경우도 있습니다.

​그러나 임차인이 임대인과 임대차계약서를 맺고, 거주용으로 사용하신다면 그것은 주택에 해당하므로 주택임대차보호법의 적용을 받습니다.

건축물 중에 근린생활시설, 상가용의 용도로 건축허가를 받은 경우가 있습니다.이 중 오피스텔도 예외는 아닙니다

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근린생활시설, 상가용의 용도의 건축물이라고 하더라도 주거용으로 사용한다면 주택임대차보호법상의 임차인의 권리를 모두 행사하실 수 있습니다. 예를 들어, 묵시적갱신/갱신청구권 등등 말이죠.

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이렇게 상가용으로 용도를 받아놓고서 주거용으로 사용하고 있는 경우, 임대인에게는 구청으로부터 이행강제금이라는 소위 벌금을 받게 됩니다.

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​오늘 말씀드리고 있는 이 사례에서는 이러한 이행강제금을 이유로 임차인을 퇴거하라고 요구한 것이었는데요,

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임대인의 이행강제금과는 무관하게 임차인은 여전히 양 당사자간 체결한 임대차계약에 따라, 그리고 주택임대차보호법상의 임차인으로서 보호받으실 수 있습니다. 따라서 위와 같은 임대인의 요구에도 임차인은 퇴거할 의무가 없기 때문에 고민하실 필요가 없습니다.

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다만, 원만하게 임대인이 보증금반환과 더불어 손해배상액을 제시한다면 보통 이사비+중개수수료+α 가 될 수 있을 것입니다.ㅜ임대인의 입장에서는 임차인에게 부담하여야 할 손해배상액이 이행강제금을 넘어선다면 굳이 그만큼의 손해를 부담하면서까지 임차인을 퇴거시킬 이유도 없겠죠,

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​따라서 임대인과 임차인이 합의하실 경우에는 위 이행강제금을 어느정도 기준으로 하여 손해배상액을 산정하시는 것도 방법이 될 수 있습니다.

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​보증금반환을 받지 못할까봐 걱정되시거나, 임대차계약 합의해지시 손해배상액의 기준을 어떻게 해야할지 궁금하신 분들에게 오늘의 글이 도움이 되었으면 합니다.

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오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.