[전세금반환]임대인의 잔금일 전 근저당권 설정금지 위반 사례 

전세계약서에 

"임대인은 임차인이 전입신고와 확정일자를 받기로 한 다음날까지 담보권을 설정할 수 없다"

는 특약을 포함하는 경우가 일반적입니다. 

이번 포스팅에서는 위 담보권설정금지 특약을 하였으나, 

임차인이 전입신고를 하기 전에 임대인이 특약의무를 위반하고 근저당권을 설정하여 

임대인에게 전세금과 위약금을 청구하여 전부승소한 사례를 소개해 드립니다.

• 임대인의 담보권설정금지 특약

 임차인은 21년도 9월에 서울 강동구에 있는 오피스텔에 전세금 2억 5천만원으로 하는 전세계약을 체결하였습니다. 

임차인은 전세계약을 체결하면서 전세계약서 특약사항에 "임차인이 전입신고와 확정일자를 받기 전까지 어떠한 권리도 설정하지 않는다"라는 내용을 포함시켰습니다. 

즉, 임대인은 임차인을 1순위 권리자로 하고 임차인보다 우선하는 어떠한 선순위 권리를 설정하지 않기로 했던 것입니다. 

그러나 임대인은 임차인이 전입신고를 마치기 전에 5천만원의 채권최고액으로 하는 근저당권을 설정해 버렸습니다.

• 임차인의 전세계약 해지 및 위약금 청구

임대인의 특약의무 위반으로 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖출 수 없었습니다. 

임차인은 이 문제를 해결하고자 저에게 소송을 의뢰하였고, 

임대인을 상대로 특약의무 위반을 이유로 하는 계약해지(전세금반환청구) 및 위약금을 청구하는 소송을 제기하였습니다. 

참고로 임차인에게는 근저당권자를 상대로 근저당권 등기를 말소할 권리가 없고, 임대인 역시 근저당채무를 상환하지 않는 이상 임대인에게도 근저당권 등기를 말소할 권리가 없습니다.

이 사례에서 전세계약서 상에는 임대인의 특약의무 위반시 위약금 약정은 없었으나, 전세계약에 "손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 경우 계약금을 손해배상의 기준으로 본다"는 내용을 포함하는 경우가 일반적이므로 계약금 1,250만원을 위약금으로 주장하였습니다.

• 소송의 결과 

임대인의 특약사항 위반으로 인한 전세계약 해지가 인정되어 임대인이 임차인에게 전세금 2억 5천만원을 반환하라는 내용의 판결을 받았고, 위약금 1,250만원 또한 전액 인정받아 위약금 전부를 지급하라는 판결을 받았습니다.

한편, 임차인이 전셋집에 계속 거주하고 있었으므로 전세금에 대한 지연이자는 청구할 수 없었으나, 위약금에 대한 지연이자는 청구할 수 있었기 때문에 위약금에 대한 지연손해금 또한 인정받았습니다.