전세보증금반환청구소송을 준비한다면 필독입니다 

안녕하세요. 법무법인 강남 김상윤 변호사​입니다.

전세보증금반환청구소송을 준비하시나요?

 꼭 읽어보셔야 합니다.

전세계약만기가 도래했음에도 불구하고 집주인이 전세보증금 반환을 차일피일 미루고 있을 때 보증금반환청구소송과 지급명령신청이나 임대차등기명령신청을 통해 전세보증금을 반환받을 수 있습니다.

다만 지급명령신청과 임대차등기명령신청은 보증금반환청구소송과 달리 간단한 절차이기는 하나 신청을 한다고 해서 집주인에게 곧바로 전세보증금을 반환받을수 있는 것은 아닙니다.

임대차등기명령신청은 대항력과 최우선변제권을 그대로 유지하는 제도로, 전세계약이 종료되어 이사를 가야하나, 전세보증금을 받지 못한 경우 진행해 볼만 하지만 기존집에 대한 대항력 등을 유지하는 제도이기에 실질적으로 돈을 돌려줘야 하는 것은 아닙니다.

물론 지급명령신청은 반환청구소송의 간이소송절차여서 비용이나 시간이 절약되기도 하고, 지급명령신청 후 받는 결정문이 민사소송의 판결문과 동일한 효력을 지녀 지급명령신청을 한 후 결정문을 받게 되면 강제집행을 할 수 있는 권원이 생겨 보증금 반환을 직접적으로 받을 수 있습니다.

하지만 지급명령신청은 불복절차로 이의신청이 있어, 지급명령신청 후 집주인이 이의신청을 하게 되면 본안소송으로 넘어가 오히려 시간과 비용적인 면에서 허비가 될 가능성이 있습니다.

이 때문에 확실하게 전세보증금을 반환받고자 할 때에는 보증금반환청구소송을 하는 것이 좋은데요. 다만 소송이라는 것이 그렇게 간단하지 않습니다. 아무리 승소확률이 높은 소송이라고 해도 워낙 재판중에 돌발변수가 존재해 선고직전까지 승패를 장담할 수가 없습니다.

이에 오늘은 전세보증금 반환을 위해 소송을 해야 할 때 승소할려면 꼭 해야하는 사항에 대해서 말씀드리는 시간을 가져볼까 합니다.

전세임대차계약해지통보는 내용증명으로 확실하게 해두세요!

전세임대차보증금반환청구소송은 민사소송입니다. 그런데 이러한 민사소송은 특성상 입증책임에 원고에게 있습니다. 여기서 말하는 입증책임이란 전세계약이 끝났음에도 불구하고 전세보증금을 반환받지 못한 것을 입증해야 할 책임을 의미합니다

그래서 전세보증금반환청구소송을 진행해 소송에서 승소를 하기 위해서는 전세임대차계약이 끝났다는 사실을 명확하게 입증을 해야 합니다.

주택임대차보호법에 따르면 보증금반환은 임대차계약종료후 가능합니다. 임대차관계가 종료되면 임차인의 부동산 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있기 때문입니다.

이러한 이유로 전세보증금반환청구소송을 통해 보증금을 돌려받고자 한다면 임대차계약이 종료가 되었다는 사실을 소송에서 입증을 해야 합니다.

그런데 간혹 소송을 진행하다보면 계약해지통보를 했냐 안했냐를 두고 다툼이 되는 경우가 종종 있습니다. 보통 계약 종료일로부터 6개월 전에서부터 2개월 전까지 계약진행의사가 없음을 집주인에게 통보하기는 하는데, 이때 구두나, 문자, 전화 등으로 통보를 하는 경우가 많습니다.

다만 구두나, 문자, 그리고 전화로 했더라도 했다는 사실을 확인할 수 없으면 소송에서 증거로 활용되지 못합니다. 문자 메시지도 보냈더라도 확인을 하지 않으면 내가 임대차계약해지 통보를 했더라도 집주인이 확인하지 못했기에 계약해지를 했다는 사실이 인정되지 않습니다.

그래서 임대차계약해지통보는 내용증명을 통해 명확하게 증거자료로 남겨놓는 것이 추후 법적 분쟁에서 유리하게 작용할 수 있습니다. 더불어 내용증명만 발송해도 집주인을 심리적으로 압박하는 효과가 있을 수 있어 소송까지 가지않고, 경우에 따라서는 보증금 반환도 가능하니 가급적이면 내용증명을 통해 계약해지 통보의사를 진행하실 것을 추천드립니다.

보증금반환청구소송 전 가압류를 꼭 미리 신청해두세요!

보증금반환청구소송을 해서 승소를 하더라도 집주인에게 재산이 없으면 소송에서 승소를 한다고 한들 보증금 반환은 어렵습니다. 그래서 보증금반환청구소송을 고려하고 있다면 추후 보증금반환을 받을 수 있게 집주인에게 재산이 있는지 없는지도 미리 확인이 필요한 부분입니다.

실제로 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않아 보증금반환청구소송을 진행하였습니다. 결과적으로 승소하였고, 임차인은 보증금 및 그에 대한 지연이자를 지급하라는 판결문을 받았습니다. 그런데 문제는 집주인 명의의 재산이 없어 소송에서 이겼지만 보증금반환을 받을 수 없었습니다.

그런데 이러한 사례는 의외로 많습니다. 때문에 보증금반환청구소송 진행을 결심했다 집주인이 재산을 은닉하거나 처분하지 못하도록 묶어둘 필요가 있습니다. 이 때문에 보증금반환청구소송을 하기전에 가압류신청을 미리 해 두는 것이 좋습니다.

집주인의 재산을 처분하지 못하도록 묶어두는 제도는 가압류와 가처분제도 2개가 있는데, 이 두가지는 조금 차이가 있습니다. 가압류는 부동산이나, 통장 등 금전채권에 신청을 하는 제도라면 가처분은 금전채권 이외의 채권에 신청을 하는 것입니다.

그래서 금전을 받는 것이 목표라면 가압류를 신청하는게 좋습니다. 소송 후 보증금을 돌려주지 않으면 부동산과 통장에 가압류를 걸어둔 것을 토대로 경매절차를 진행해 금전으로 환산을 할 수 있기 때문입니다.

따라서 보증금반환청구소송을 할 때에는 소송 후 보증금반환이 되지 못하는 상황까지 감안하여 가압류신청도 함께 해두는 것이 안전하다는 것을 절대 잊지 마시길 바랍니다.

다른 민사소송과 달리 보증금반환청구소송은 임차인과 임대인의 권리관계가 확실한 만큼, 소송을 진행하면 왠만해서 이길 수 있습니다.

다만 전세보증금반환청구소송 역시 소송입니다. 그래서 처음 시작할 때도 말씀드렸지만 소송을 제기하는 사람이 입증책임이 있습니다. 그리고 이러한 입증책임은 말이 아닌 객관적인 증거로 입증을 해야 합니다.

그런데 이러한 객관적 증거자료는 일반인이 생각하는 것과 법원에서 인정하는 기준에서 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 소송을 준비중이라면 전문변호사와 상담을 통해 이러한 준비를 철저히 진행하시길 바랍니다.