상속토지 종합부동산세 

상속토지상에 주택이 있는 경우 상속인은 해당 토지를 상속받음과 동시에 1가구 다주택자가 될 가능성이 높습니다. 1가구 1주택의 경우 공제한도가 11억이지만 다주택자라면 6억이기 때문에 수도권 아파트 한채만 보유하고 있어도 공제한도를 넘어서 종합부동산세 부과대상으로 과세대상 고지를 받게 됩니다.


종합부동산세 과세대상은 크게 건축물과 토지로 나뉘어지는데 문제는 토지로 분류된 부속토지의 경우 1가구 1주택 여부 판정시에는 주택으로 분류된다는 점을 유념하여야 합니다. 부속토지는 건축물 이들어선 토지와 그 주변으로서 만약 주택이 지어져 있다면 해당 토지를 상속하여 등기한 상속인의 경우 부속토지 1필지당 1 주택으로서 1가구 다주택자로 판정받게 됩니다.



위 주택법 제2조의 주택 규정에 따라 종합부동산세 과세기준이 되는 부속토지는 주거용 주택으로서 분류되기 때문에 등기여부 불문하고 심지어 주택의 소유자는 상속인과 일면식도 없는 남이라고 하더라도 해당 부속토지는 종부세법상 주거용 주택으로서 과세대상이 되는 것이지요

세법은 매년 개정되기 때문에 항상 최신 흐름과 특례규정 역시 함께 살펴봐야 하는데요, 2021 종합부동산세법 개정을 통해서 부부공동으로 1주택만으로 소유하고 그 외 세대원이 다른 주택을 소유하고 있지 않은 경우에는 1가구 1주택으로 포함되는 내용의 특례가 도입되었습니다. 이 경우 특례변경신청을 따로 하여야 하므로 공동명의 1주택자에 해당한다면 꼭 변경신청을 하여 1가구 1주택 공제혜택을 받도록 해야 하겠습니다.


부속토지를 상속받는 경우 자칫 과도한 종합부동산세 부담우려가 현실화될 수 있는데요, 그 이유는 대부분 현실적인 지료를 산정하여 토지 사용에 대한 차임 등을 제대로 받지 못하는 경우가 다수인데다 해당 토지세나 부동산세는 실제 주택을 사용수익하고 있지 않음에도 토지주에게 전부 과세되는 것이 현실이라는 점을 직시해야 합니다.

따라서 부속토지를 상속받으셨다면 해당 토지상에 건축물이나 주택 창고 등을 확인하고 구청 등에서 건축물대장을 확인하여 멸실된 것은 멸실신고하고 무단거주자가 있으면 신상과 연락처 등을 파악해 두어야 할 것입니다. 또한 농가주택 등에 거주하는 임차인이 있는 경우가 있는데 무허가 건물이라면 종부세 과세대상은 아니라 하더라도 철거 및 명도소송을 통해 소유권 기타 세금관계를 깔끔하게 정리하는 것이 바람직합니다.

건축물대장 및 등기부등본 등 관련 공부 등에서 토지소유자와 건물소유자가 다른 경우에는 지상권 기타 점유취득시효 완성 등 지주와 건물주간의 분쟁상황이 쉽게 예견되기 때문에 상속시점에서 최대한 빠르게 정리하는 것이 이후 불측의 피해를 방지하는 방법입니다. 일반적으로는 토지를 매각하거나 건물을 매수하여야 되는데 몇 십년을 지료없이 해당 토지상의 주택에서 거주해 온 분이라면 상속이후 상속인이 갑자기 지료를 구하는 것에 대해 강한 거부반응을 보일 수 있다는 점 염두해두어야겠습니다.

미등기 건물이라고 하더라도 건축물 대장에 등재되어 있는 주택일 경우 1가구 1주택 판정에도 불리하고 부속토지로서 주택으로 분류되어 종합부동산공제한도도 줄어들기 때문에 명도소송 내지 철거소송 등을 신속하게 진행하는 것이 좋습니다. 명도소송이 진행되면 보통 조정기일을 거치는 경우가 많고 특히 상속토지에 관한 인도나 철거청구일 경우 거의 조정을 거치게 된다고 보시면 됩니다. 조정절차에서 인도나 철거의 조건이나 건물에 대한 보상 기타 종합부동산세가 부과될 경우를 대비하여 임차인과 조정절차에 참석해 보시는 것도 좋은 방법이 되겠습니다.