공동명의 집주인, 전세보증금 돌려받는법 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호​입니다.

오늘은 공동명의로 되어있는 집주인에게 전세보증금을 돌려받을 수 있는 방법을 말씀드리겠습니다.

흔한 경우는 아니지만 전셋집에 집주인 명의가 공동으로 된 사례도 종종 있습니다. 공동명의 집주인이란 본래 집주인이 한명인 것과 달리 집주인이 2명 이상인 경우를 뜻하는데요.

이럴 경우에는 아무래도 전세금을 돌려받는 과정이 1명이 집주인인 것과 달리 쉽지 않은 것도 사실입니다.

그러나 집주인이 공동명의로 되어 있더라도 전세계약체결시 공동명의의 입회하에 계약을 진행하거나 또는 1인과 계약했더라고 위임장과 인감증명서 등 나머지 명의의 의사를 명확히 확인했다면 보증금 반환을 받지 못할 이유는 전혀 없습니다.

그러니 공동명의 집주인 때문에 전세금을 돌려받지 못하는 것이 아닐까 라고 미리 걱정을 하실 필요는 전혀 없습니다.

공동명의 집주인일 때 보증금반환은 불가분채무입니다.

전셋집에 집주인이 a, b 2명이라고 칩시다. 흔히 집주인이 두명이기에 a, b 모두에서 전세계약해지통보를 하고 전세금을 돌려받아야 하는 걸로 알고 있는 분들이 의외로 많습니다.

그런데 정답은 공동명의집주인인 a, b 모두에서 계약해지통보를 할 필요 없이 a, b 중 한명에서 계약해지 통보를 하고 전세금 반환을 요구하면 됩니다.

그 이유는 바로 공동명의 집주인의 보증금반환은 불가분채무에 해당이 되기 때문입니다. 불가분채무란 쉽게 말해 나눌 수 없는 채무를 의미합니다. 물론 공동명의 집주인이라는 것은 부동산에 대한 지분이 실질 집주인이 각각 존재한다는 의미이기는 합니다.

다만 이러한 지분에 대한 것은 집주인의 문제이지 보증금반환에 대해서는 불가분채무라, 공동명의집주인이라고 할지라도 전세금반환에 대한 채무 지분을 나눌 수 없다는 뜻이어서 공동집주인 한 명 또는 모두에게 책임이 있는 것입니다.

따라서 공동명의 집주인에게 보증금 반환을 모두 요청해도 되지만 공동명의의 집주인 중 한명에게만 계약해지 통보의사를 전달해 전액 보증금 지급을 요구할 수도 있는 것입니다.

이렇다보니 공동명이 집주인 중 1명이 재산이 없더라도 또는 집주인 중 1명이 사망했더라도 불가분채무로 인해 한명에서 전세금 전액을 반환받을 수 있습니다.

공동명의집주인일 때 전세금반환 이런점은 주의해야 합니다.

그런데 문제는 전세계약시 계약서에 특약이 적혀 있을때에는 보증금 반환이 어려울 수 있으니 주의해야 합니다.

공동명의의 집주인과 전세계약시 간혹, 전세금은 a, b가 각자 수령하고 각자 반환한다는 특약을 기재를 하기를 원하는 경우가 있습니다. 그런데 이렇게 특약이 적혀있다면 보증금반환이 불가분채무가 아니라 자신의 지분대로 n분의 1을 책임지는 분할채무에 해당이 됩니다.

그러므로 이럴 경우에는 공동명의 집주인에게 모두 계약해지 통보를 해야하고, 공동명이 집주인이 가진 지분만큼, 각각 보증금 반환을 받아내야 합니다.

이러한 이유로 공동명의 집주인과 전세계약을 체결할 때에는 가급적이면 위에 설명드린 특약조항을 기재하는 것을 지양해 주시길 바랍니다.

그 외에 공동명의 집주인일때에는 전세금 돌려주지 않아 법적절차를 통해 보증금을 돌려받아야 할 때에도 주의가 필요합니다. 그 이유는 법절차가 공동명의 집주인일때와 단독명의집주인일 때와는 조금 차이가 있기 때문입니다.

아시겠지만 전세보증금 반환을 받고자 할때에는 계약해지통보를 계약기간이 끝나기 6개월에서 2개월 사이에 해야 합니다.

그런데 단독명의집주인일때에는 그 임대인에게만 계약해지 통보를 하면 되지만, 공동명의집주인일때에는 임대차계약서상 모든 집주인에게 계약해지통보를 해야지, 보증금반환이 되지 않을 때 법적절차를 진행할 수 있습니다.

앞서도 이야기했지만 공동명의 집주인의 경우에는 부동산 재산에 대해서 자신만의 지분이 있습니다. 그래서 보증금 반환을 받지 못해 소송을 할 때 만약 집주인 중 1명만을 채무자로 정해 소송을 진행할 때에는 그 1명의 집주인이 가지고 있는 부동산 지분에 대해서만 압류 및 경매를 진행할 수 있기에 전세금 돌려받기에 어려움을 겪을 수 있습니다.

따라서 전세보증금을 돌려주지 않아 보증금반환청구소송이나 지급명령신청을 할 때에는 공동집주인 모두를 상대로 계약해지 통보를 하고 법적 절차를 진행할 것을 유의해 주시길 바랍니다.

지금까지 공동명의 집주인일 때 전세금 돌려받을 수 있는지, 더불어 전세금 돌려 받을 때 주의할 점에 대해서 설명드리는 시간을 가졌는데요.

위에 내용을 보셔서 아시겠지만 공동명의의 집주인일때에는 아무래도 1인 집주인일때보다는 주의해야 할점도 많고, 보증금 반환도 어렵습니다. 따라서 비슷한 고민을 하시는 분들이 있다면 우선적으로 전문변호사와의 상담을 받아보시길 권유드립니다.

전세금 돌려받기는 집주인의 전세금 반환 의무와 세입자의 명도의무(집을 집주인에게 돌려주는 의무)가 동시에 이행되는 명확한 관계이기는 하나 의외로 법리적으로 까다로운 부분이 많습니다. 그래서 보증금 미반환이 되었을때에는 전문변호사의 조력을 받는게 수월하게 그리고 빠르게 전세금을 돌려받는 지름길이 될 수 있습니다.