명도소송 승소, 강제집행으로 건물 인도받는법 

제이엘파트너스법률사무소, 대한변협 부동산전문변호사 임영호대표변호사입니다.

오늘은 명도소송 승소 후 강제집행을 통해서 세입자에게 건물을 인도받는 방법을 알려드리겠습니다.

명도소송에서 승소를 했음에도 불구하고 세입자가 나가지 않고 버틴다면, 임대인인 집주인 입장에서는 답답하기 마련일텐데요.

원래 우리법은 임대차계약이 적법하게 종료되었거나 해지사유가 존재한 경우 명도소송을 제기할 수 있다고 법으로 규정을 해 두고 있습니다.

그래서 임대차계약이 종료되었음에도 퇴거하지 않거나 또는 세입자가 월세 및 임대료를 연체등 정당한 사유가 있을 때 집주인은 명도소송통해 세입자를 내보낼 수 있습니다.

다만 명도소송 판결문에 목적물을 언제까지 인도해야 할지 건물인도시기에 대해 정확하게 명시가 되어 있지 않습니다. 이렇다보니 명도소송에서 승소한후에도 건물인도시기를 두고 세입자와 다툼이 발생하는 경우가 의외로 많습니다.

그래서 오늘은 명도소송에서 승소했음에도 불구하고 나가지 않고 버티는 세입자가 있을 때 빠르게 세입자로부터 건물인도를 받아내는 방법에 대해서 자세히 알려드리도록 하겠습니다.

명도소송후 강제집행 신청하면 건물인도 받아낼수 있습니다.

명도소송을 제기하면 절차는 소장 작성→법원 접수→상대방 답변서→준비서면→변론기일(조정 기일 포함) →판결문→강제집행 순서로 진행이 됩니다.

그래서 명도소송에서 승소판결문이 나오면 집주인에게는 강제집행을 신청을 할 수 있는 권한이 생깁니다.

따라서 명도소송에서 임차인은 임대인에게 건물을 인도하라는 판결이 나왔음에도 불구하고 자진해서 세입자가 건물을 비워주지 않는다면 집주인은 명도소송 승소 판결문을 가지고 강제집행 신청을 하여 세입자를 강제로 내보낼 수 있습니다.

다만 부동산 인도 강제집행을 하더라도 정확하게 인도를 받는 데까지는 1개월 이상 걸릴 수 있습니다. 그이유는 바로 강제집행신청→계고집행→본집행으로 강제집행절차로 단계별로 진행이 되기 때문입니다.

판결문이 나오면 강제집행을 신청할 수 있는데, 이때 관할법원 집행관실에 집행 신청서를 접수해야 합니다. 그리고 나면 본집행을 하기전 계고집행이 이뤄집니다.

계고란 임차인에게 자진해서 건물을 임대인에게 인도할 기회를 주는 것으로 일종의 임차인에게 경고의 메시지를 준다고 보시면 됩니다.

그래서 계고를 했음에도 불구하고 부동산을 임차인이 인도하지 않는다면 본집행이 이뤄집니다. 다만 본집행도 계고후 바로 집행되지 않고 일정을 잡은후 집행을 하기에 이런 단계를 거치게 되면 대개 1개월 ~2개월 정도의 시간이 걸릴 수 있습니다.

명도소송강제집행 신청전 주의할 점이 있습니다.

그런데 이때 명도소송에서 승소 판결이 나온 후 강제집행을 신청할 때 집주인이 꼭 주의해야 할 점이 있습니다.

앞서도 말씀드렸지만 명도소송은 내건물에 불법적으로 점유하고 있는 세입자에게 내건물을 되찾기 위해 제기하는 소송입니다. 그래서 명도소송을 하는 과정에서 세입자가 바뀌게 되면 소송에서 승소를 하더라도 강제집행을 할 수 없습니다.

따라서 명도소송후 승소를 한후 내 건물을 되찾기 위해 강제집행절차를 신청할 때에는 반드시 판결문에 명시 되어 있는 세입자의 변경이 없어야 하고, 목적물 변경도 없어야 합니다.

그러므로 명도소송을 진행할 때부터 세입자가 무단으로 제3자에게 건물을 점유이전하는 것을 막기 위해 명도소송전 부동산 점유이전금지가처분도 함께 신청하는 것이 좋습니다.

부동산 점유이전금지가처분은 말그대로 부동산의 점유 이전을 금지한다는 의미입니다. 때문에 명소송전 부동산점유이전금지가처분을 신청해 두면 명도소소송에서 이긴후에도 무단으로 부동산을 다른사람에게 전대하는 것을 금지할 수 있어 명도소송후 안전하게 강제집행을 진행할 수 있습니다.

거기에 명도소송후 생긴 강제집행권 권한은 영구적으로 집행이 가능합니다. 그래서 세입자 사정을 봐주느라 명도소송 판결문 소멸시효가 지나지 않을까 걱정할 필요가 전혀 없습니다.

종종 명도소송에서 승소판결을 받았음에도 세입자가 나가지 않고 버텨 혹여 소멸시효가 지나 부동산 인도를 받지 못하는 것이 아닌가 하고 우려를 하는 집주인들이 있습니다.

그런데 원래 강제집행 소멸시효는 기본적으로 10년입니다. 그리고 10년이 지나더라도 시효연장을 위한 판결을 받게되면 강제집행절차를 진행할 수 있습니다.

그래서 명도소송으로 승소판결을 받게 되면 강제집행 권한은 영구적이어서 판결물 시효기간에 대해서는 염려를 하지 않으셔도 됩니다.

지금까지 명도소송후 승소를 했음에도 나가지 않고 버티는 세입자를 상대로 빠르게 건물인도를 받아낼 수 있는 강제집행절차에 대해서 알아보았는데요.

무엇보다 우리법은 부동산에서 점유를 해제하고, 내보낼때 개인의 집행을 허용하지 않고 있어, 명도소송이라는 합법적 절차로 집행권원을 얻어야 합니다.

그래서 이러한 과정에 어려움을 느끼신다면 꼭 전문변호사의 조력을 받아 대처를 해 나가시라고 당부를 드리고 싶습니다.