전세보증금반환소송 전 준비해야하는 것은? 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호입니다.

전세보증금반환소송 전 어떤 것을 준비해야 할까요?

보통 전세계약만기가 도래했음에도 불구하고 집주인이 전세보증금 반환을 차일피일 미루고 있을 때 보증금반환청구소송과 지급명령신청이나 임대차등기명령신청을 통해 전세보증금을 반환받을 수 있습니다.

다만, 지급명령신청과 임대차등기명령신청은 보증금반환청구소송과 달리 간단한 절차이기는 하나 신청을 한다고 해서 집주인에게 곧바로 전세보증금을 반환받을수 있는 것은 아닙니다.

왜냐하면 임대차등기명령은 대항력과 최우선변제권을 유지하는 제도이기 때문에, 법적인 강제력이 없어 신청한다고 할지라도 임대인이 전세보증금을 돌려줄 의무가 없습니다.

물론, 지급명령신청의 경우에는 소송의 간이절차이므로 비용이나 시간이 절약되기도 하고, 확정판결문을 받는다면 민사소송과 동일하게 강제력이 생겨 강제집행을 진행할 수 있습니다.

하지만, 지급명령신청은 불복절차로 이의신청이 가능하기 때문에, 지급명령신청 후 집주인이 이의신청을 하게 된다면, 본안소송으로 넘어가 오히려 시간과 비용적인 부분에서 손해를 볼 수 있습니다.

때문에, 전세보증금을 확실하게 반환받고 싶으시다면 전세보증금반환소송을 진행하는 것이 좋으며, 소송의 경우 다양한 변수가 있으므로 사전에 철저하게 준비해야만 합니다.

따라서, 지금부터 전세보증금반환소송을 진행하여 확실하게 승소하는 방법과 사전에 어떤 준비를 하면 되는지에 대해 자세히 알려드리는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

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전세보증금반환소송, 계약해지의사를 통보해야 합니다.

​원칙적으로 보증금반환청구소송은 민사소송이기 때문에, 입증책임이 원고에게 있으며, 입증책임이란 전세계약이 끝났음에도 전세보증금을 반환하지 않는 것을 입증해야 하는 책임을 의미합니다.

때문에, 전세보증금반환청구소송을 진행하여 소송에서 승소를 하기 위해서는 임차인이 임대인에게 임대차계약이 종료되었다는 사실을 명확하게 입증해야 합니다.

왜냐하면 주택임대차보호법에 따르면 보증금반환은 임대차계약종료후 가능하며, 임대차관계가 종료되면 임차인의 부동산 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있기 때문입니다.

그래서 임차인은 임대인에게 계약이 종료되기 최대 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 계약진행의사가 없음을 집주인에게 통보해야 하며, 이때 구두나, 문자, 전화 등으로 통보하여 증거로서 남겨놔야 합니다.

다만, 구두 및 전화, 문자 메시지를 보냈다고 할지라도 임대인이 확인을 하지 않으면 내가 임대차계약해지 통보를 했더라도 집주인이 확인하지 못했기에 계약해지를 했다는 사실이 인정되지 않습니다.

때문에, 임대인에게 계약해지의사를 통보하는 경우라면 내용증명을 통해 명확한 증거자료로 남겨놓는 것이 좋으며, 추후 소송을 진행할 때 유리하기 작용할 수 있습니다.

더불어 내용증명은 집주인을 심리적으로 압박하는 효과가 있어 소송까지 가지 않고 조기에 보증금을 반환받을 수 잇으니 꼭 내용증명을 발송하여 계약해지의사를 통보하시길 바랍니다.

이처럼 보증금반환청구소송을 진행하기 전에 반드시 진행해야될 사항이 많으므로 관련 문제로 고민하고 계신다면 부동산전문변호사와 상담을 통해 현명하게 해결하시길 바랍니다.

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전세보증금반환소송, 가압류를 꼭 신청해야 합니다.

보통 보증금반환청구소송을 해서 승소를 하더라도 집주인에게 재산이 없으면 소송에서 승소를 했다고 할지라도 보증금 반환은 어렵습니다.

게다가 종종 집주인이 전세보증금을 반환하기 싫어서 소송을 진행중인 상황에서 재산을 은닉하거나, 처분하여 소송에서 승소하더라도 보증금을 반환받지 못하는 사례도 빈번하게 발생합니다.

때문에, 보증금반환청구소송 진행하려고 하신다면 반드시 집주인이 재산을 은닉하거나 처분하지 못하도록 묶어둘 필요가 있으므로 보증금반환청구소송 전에 가압류를 신청하는 것이 현명한 방법입니다.

여기서 말하는 가압류는 부동산이나, 통장 등 금전채권에 신청을 하는 제도이기 때문에, 소송 후에 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 부동산과 통장을 토대로 경매절차를 진행하여 금전으로 환산할 수 있습니다.

이처럼 전세보증금반환소송의 경우 권리관계가 확실하여 승소할 가능성이 높지만, 사전에 법리적인 절차를 준비하지 않는다면 승소한다고 할지라도 전세보증금을 반환받기가 매우 어렵습니다.

따라서, 보증금반환청구소송을 고민하고 계신다면 반드시 관련 사건의 전문가인 부동산전문변호사의 법적 조력을 받아 사건을 해결하고 원하시는 결과를 얻으시길 바랍니다.