안녕하세요. 법무법인 강남, 김상윤변호사입니다.
오늘은 보증금 반환 청구소송에 관해 임차인이 임대인에게 대항하여 할 수 있는 대응을 자세하게 말씀드리려고 합니다.
임대인은 민법상 임대차계약이 종료되면 동시이행의 의무를 져야 하기 때문에 임대차 계약이 종료되고 나서 바로 임차인에게 보증금을 돌려주어야 합니다.
대부분 부동산 관련 분쟁은 임대인과 임차인이 계약이 종료되고 나서 전세, 월세 등의 임대차 보증금을 임차인이 반환받지 못해서 생깁니다.
이런 경우에는 임차인이 임대인을 대상으로 보증금반환청구소송을 진행할 경우 임대차보증금을 명확하게 받아낼 수 있습니다.
자신이 처해진 상황을 법적으로 인정받기 위해선 소송을 진행해야 하는데 이는 임대차 승소 판결을 받을 경우 그 판결문을 통해 강제집행권원이 생기기 때문에 법적인 조치를 취하실 수 있습니다.
만약 임대인이 보증금을 돌려주지 않았다고 하더라도 강제집행을 통해 임대차보증금을 받아낼 수 있습니다.
보증금 반환 청구소송, 승소하려면 확실한 증거가 있어야 합니다.
임대차소송은 계약기간이 종료되었는데도 불구하고 보증금은 반환하지 않는 소송이며 명확한 권리관계를 나타내기에 승소에 큰 어려움을 가져오지 않습니다.
이때 소송을 진행하는 경우 과정상 문제가 되는 사례가 생각보다 많습니다.
그리고 보증금 미반환 사실을 입증할 수 있는 객관적인 증거자료가 있어야 소송에서 승소할 수 있는 가능성이 높아집니다.
그러므로 임차인이 소송을 제기할 경우 전문변호사의 도움을 통해 입증자료를 확실하게 확보하는 것이 매우 중요합니다.
보증금반환청구소송을 진행하기 전에 임대차계약해지 통보를 했음을 입증해 내야 합니다.
원칙적으로 임대차보증금반환은 임대차 기간이 종료되고 나서 반환을 할 수 있습니다.
따라서 임대차기간이 만료되기 전에 계약을 갱신할 의사가 없다는 의사를 확실하게 임대인에게 전달했음을 입증해야 합니다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
주택임대차보호법 제6조에 따르면 임대차계약이 만료되는 최소 6개월에서 2달전까지 계약 해지 통보 의사를 전달하지 않을 경우 묵시적 계약으로 인해 임대차계약기간이 연장됩니다.
묵시적 갱신이란 갱신거절의 통지가 없을 경우 임대차계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주하는 것을 말합니다.
임차인이 이를 증명할 수 있으면 따로 준비할 필요가 없지만 완벽하게 증거를 확보하고 싶으시다면 내용증명을 꼭 보내놓으시는 것을 추천드리고 싶습니다.
내용증명은 그 자체만으로 법적 강제성을 가지고 있진 않지만 임대차보증금반환청구소송을 할 땐 유리한 증거자료로 사용할 수 있습니다.
내용증명이란 우체국에서 우편물의 내용을 서면으로 증명해 주는 제도를 말하며 발신자가 우편물의 기재 내용을 소송상의 증거 자료로 삼으려고 할 때 이용됩니다.
또한 내용증명은 작성 형식이 정해져 있지 않으며 사실에 관해 명확하게 작성하여 발송해야 합니다.
내용증명을 발송할 경우 임대차계약갱신의사가 없다는 것을 확실히 명시해야 하며 소송 중이신 경우 법적 대응을 할 때도 내용증명을 이용하시는 것을 권유 드립니다.
만약 소송을 진행했는데 임대차 계약 해지 내용증명 서류를 보내지 않은 경우에는 계약 해지를 입증할 수 있는 카카오톡, 통화 녹음본, 문자 등을 활용하시길 바랍니다.
임대차 사건은 상황에 따라 대처 전략이 다르기에 전문변호사에게 자문을 구해 소송에서 승소할 가능성을 높일 수 있도록 철저하게 준비하시길 바랍니다.
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