세입자 퇴거불응, 이렇게 대처하면 됩니다 

제이엘파트너스 법률사무소의 임영호 대표변호사입니다.

오늘은 세입자 퇴거불응시 대처방법을 말씀드리겠습니다.

임대차계약이 만료되었을때에는 임대인은 보증금을 반환하는 한편 임차인은 부동산을 임대인에게 인도해야 합니다.

그런데 임대차계약이 만료가 되었음에도 불구하고 임차인이 부동산을 반환하지 않는 경우가 종종 있습니다. 이럴 때 임대인입장에서는 곤혹스럽기 마련인데요.

다만 이때 주의할점이 내 부동산이라고 할지라도 강제적으로 세입자의 짐을 빼거나 퇴거를 시키게 되면 법적으로 문제가 돼 형사적 처벌을 받을 수 있습니다. 게다가 후에 소송을 할때도 이럴 상황을 매우 불리하게 작용할 수 있습니다.

그래서 전세세입자가 퇴거불응을 할 때에는 합법적인 방법, 즉 법적으로 접근할 필요가 있습니다.

전세세입자퇴거불응, 소송에 앞서 내용증명부터 발송하세요!

전세세입자가 퇴거를 하지 않을때에는 명도소송절차를 준비할 수밖에 없습니다. 명도소송은 임대인이 부동산을 반환받고자 할 때 제기할 수 있는 소송입니다. 그래서 전세세입자가 퇴거를 불응할 때에는 명도소송절차를 밟을 수 밖에 없습니다.

다만 이러한 명도소송은 일반적으로 수 개월에서 길게는 1년까지 걸릴 만큼, 기간상으로 판결이 나올때까지 시간이 오래 걸립니다. 게다가 명도소송으로 승소 판결을 받더라도 끝이 아니라, 혹여 명도소송후에도 세입자가 나가지 않으면 강제집행이라는 절차도 함께 걸칠수도 있습니다.

이렇듯 명도소송은 세입자 퇴거불응시 가장 확실하게 퇴거를 시킬 수 있는 방법이기는 하나, 시간이 오래 걸리는 만큼, 세입자 퇴거불응시에는 내용증명을 먼저 발송해 보내는 것이 도움이 됩니다.

물론 내용증명의 경우 법적인 강제력이 없어 내용증명을 발생해도 세입자가 퇴거를 할 수 없기는 하나, 내용증명에 보면 퇴거하지 않을시 민형사상 법적 조치를 취하겠다는 내용도 함께 작성해 발송을 하다보니, 내용증명 발송후 법적 절차에 휘말리지 싫은 세입자의 경우에는 내용증명 발송후 퇴거를 하는 경우도 종종있습니다.

때문에 상황에 따라서는 내용증명을 보내는 것도 문제가 쉽게 해결되는 경우가 있기에, 전세입자가 퇴거불응을 할 때에는 소송에 앞서 내용증명부터 발송해 보는 것도 좋습니다.

단 내용증명을 발송하기에 앞서 계약해지통보부터 명확히 하셔야 합니다. 최근 임대차법이 거의 안정을 위하여 임대차계약에 대해 별도의 의사표시가 없으면 동일한 조건으로 2년간 계약이 다시 이어지게 개정이 되었습니다.

이로 인해 전세세입자를 내보내고 싶다면 계약만료일 6달전부터 최소 2달전까지 임대차계약 해지 의사가 명확하게 이뤄져야 합니다. 다만 개정된 임대차법으로 인해 임차인이 1회에 한해 임대차계약갱신청구권을 행사할 수 있기에 임대인은 합법적인 이유가 없으면 계약갱신을 거절할 수 없습니다.

그러나▲임대료를 여러번 연체했을 경우, ▲건물을 파손하는 경우 ▲다른사람에게 함부로 주인의 허락없이 세를 내주는 경우일때에는 합법적으로 세입자를 나가라고 할 수 있습니다. 따라서 합법적인 이유로 퇴거통보를 했음에도 불구하고 세입자가 퇴거불응을 한다면 내용증명을 발송해 보시길 권유드립니다.

전세세입자퇴거불응, 장래이행청구의 소로 명도소송을 진행하는게 좋습니다.

내용증명을 보냈음에도 불구하고 전세세입자가 퇴거에 불응한다면 이럴때에는 앞서도 이야기했지만 명도소송을 진행할 수 밖에 없습니다.

다만 명도소송은 소송기간이 상당히 긴다는 단점을 가지고 있습니다. 짧으면 4~5개월 길게는 1년 가까이 소요가 될 수 있습니다. 그래서 빠르게 부동산을 받고 싶을때에는 장래이행청구의 소의 형태로 명도소송을 진행하는게 더 낫습니다.


민사소송법 제251조(장래의 이행을 청구하는 소)
장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있다.


위의 법조문에서 알 수 있듯 장래이행의 소는 미리 청구할 필요성이 있을 때 제기할 수 있는 소송입니다. 즉 다시말해 재판마지막날 기준으로 이행기가 오지 않았을때에도 청구할 수 있는 소송이라 할 수 있습니다.

때문에 장래이행청구의 소를 통해 명도소송을 하게 되면 임대차계약 종료시점에서 세입자가 퇴거에 불응할 때 바로 강제집행이 가능합니다.

다만 이러한 장래이행의 소는 미리 청구할 필요가 있는 경우에 한해 허용이 됩니다. 그래서 전세계약이 만료되어도 퇴거하지 않겠다라든지, 계약이 종료가 되어도 집을 비우지 않겠다는 것을 주장한 사실이 있을 때에만 장래이행의 소로 명도소송을 진행할 수 있습니다.

지금까지 전세세입자가 퇴거에 불응할 때 법적으로 할 수 있는 방법에 대해서 자세히 알아보았습니다.

부동산관련 분쟁은 생각보다 복잡하고 난이도가 높아 홀로 대응하기에는 어려움이 따르는 만큼, 법적 절차를 밟기전에 꼭 전문변호사와 상담을 미리 진행해 보시길 추천드리고 싶습니다.