전세집 주인변경 시, 보증금반환을 위한 임대차 필수내용 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호입니다.

최근 부동산관련 사기나 사고들이 급증하면서 임대차관련된 일들에 대해 걱정이 많으신 세입자분들이 많을 겁니다. 특히 전세집의 주인이 변경된다면 내 보증금을 온전히 받을 수 있을지 사기를 당하거나 문제가 생기는 것을 아닐지 걱정되실텐데요.

그래서 오늘은 전세집 주인변경 시 보증금 반환을 받기 위해 세입자가 어떤걸 챙겨둬야 하는지에 대해서 안내를 해드리는 시간을 가지고자 합니다.

집값 상승으로 갭투자를 목적으로 전세계약을 체결하는 집주인이 의외로 많습니다. 이러한 이유로 전세계약기간중에 집주인이 변경되는 경우가 의외로 많습니다. 그럴 때 세입자입장에서는 전세보증금을 돌려받지 못하는 것이 아닐까 불안할 수 밖에 없는데요.

그런데 우선 결론부터 말씀을 드리자면 주택임대차보호법에 의하면 신규임대인은 종전 임대인의 의무를 승계받게 되어 있습니다.

이 때문에 전세집 주인이 변경이 되더라도 전세보증금반환의무도 새롭게 바뀐 집주인에게 승계가 되기에 계약기간이 끝난후 변경된 집주인에게 전세보증금을 요청해 받으실 수 있습니다.

그래서 전셋집주인이 변경이 되더라도 크게 걱정을 하지 않으셔도 되지만 경우에 따라서는 보증금 반환을 받지 못하는 경우도 있기에 주의할 점이 몇가지가 있습니다.

전세집주인변경시 계약서를 굳이 작성하지 않아도 됩니다.

간혹 집주인이 변경되고 계약서를 다시 쓰자는 연락이 오기도 합니다. 이럴 때 반드시 변경된 집주인과 계약서를 작성할 필요가 없습니다.

앞서도 이야기했지만 현행법에 새로운 주택 매수시 종전 계약이 그대로 승계가 되기 때문에 이전 집주인과 한 계약이 그대로 유지가 됩니다. 그래서 새로운 소유자가 임대차계약부터 보증금반환의무까지 모두 넘겨받기에 굳이 계약서를 작성하지 않아도 전세보증금을 돌려받는데에는 별문제가 없습니다.

따라서 세입자에게 유리한 부분이 있을때에는 계약서를 새로 작성해도 되지만 기존 계약과 동일한 경우에는 새롭게 계약서를 작성하지 않는 걸 추천드립니다.

간혹 새롭게 계약서를 작성한 경우, 새계약서에 확정일자를 받았다가 우선순위에 밀려 보증금을 반환받지 못하는 사례가 종종 있기 때문입니다. 대부분의 분들이 아시겠지만 보증금을 반환받기 위해선 대항력과 우선변제권을 갖춰야 합니다. 그래서 이사시 전입신고와 확정일자를 받아두는데요.

그런데 집주인이 이점을 악용해 전세계약서 작성한 날, 대출을 왕창 받아 근저당을 설정한뒤 대출금을 들고 잠적하는 사례도 있습니다. 그럴 때 집이 경매에 넘어가게 되면 세입자의 대항력과 우선변제권이 생기는 시점보다 은행의 근저당 설정시점이 더 빠르기 때문에 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

이러한 점 때문에 변경된 새집주인과 굳이 새롭게 계약서를 작성할 필요는 없습니다. 그럼에도 계약서를 작성해야 한다면 집을 처음 구할 때와 마찬가지로 근저당 등이 설정되어 있지 않는지 등기부등본을 확인하여 작성을 하시길 바랍니다.

더불어 새로운 집주인이 계약서 작성시 근저당을 설정할 위험도 있기에, 최악의 상황을 예방하기 위해서 기존에 집주인과 작성한 계약서도 함께 잘 보관해 놓으시길 바랍니다.

전세집주인변경시, 계약갱신청구권 행사할 수 있습니다.

전세계약은 2년이 기본입니다. 하지만 계약갱신청구권을 행사하게 되면 2년 더 연장하여 살 수 있습니다. 그래서 계약갱신청구권을 행사하게 되면 4년동안 거주가 가능한데요.

그런데 간혹 집주인이 변경되면 바로 집을 비워줘야 하는 것으로 잘못 오해를 하는 분들도 계십니다. 앞서도 이야기했지만 집주인이 변경이 되더라도 모든 계약은 그대로 새로운 집주인에게 승계가 된다고 말씀드렸습니다.

때문에 전세계약기간이 남아있는 기간 중에 집주인이 변경되었다고 할지라도 계약기간동안 계속해서 살수가 있습니다.

더불어 주택임대차보호법에 엄연히 보장이 된 계약갱신 청구권이기에 집주인이 변경되었다고 해서 이러한 임차인의 행사할 권리가 제약이 되는게 아닙니다. 따라서 전세집주인이 변경되더라도 계약갱신 청구권도 행사할 수 있습니다.

다만 계약갱신청구권은 아무데나 임차인이 행사할 수 있는게 아니라 임대차계약기간이 만료되기 최대 6개월 전에서부터 최소 2개월 사이에 꼭 계약을 연장하고 싶다는 의사를 통보할 때 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

그래서 계약갱신청구권을 행사하고자 한다면 임대차 종료일 기준으로 최소 2개월 전까지는 새롭게 바뀐 집주인에게 요청을 하시길 바랍니다.

그런데 세입자가 계약갱신청구권을 요청했다고 해도 임대인이 거부할 수 있는 경우가 있습니다. 바로 집주인이나 직계존비속이 직접 거주를 할 예정일때에는 계약갱신청구권을 거부할 수 있는데요. ​

그외에도 임대인의 동의없이 제3자에게 전대를 해주었거나 부동산을 심각하게 파손한 경우에도 세입자의 권리를 거부할 수 있습니다. 이런 점을 잘 고려해 집주인 변경시 계약갱신청구권을 행사하시길 바랍니다.

마지막으로 전셋집주인이 변경되더라도 임차계약의 권리는 그대로 유지돼 세입자 입장에서는 별 걱정을 하지 않으셔도 되지만 간혹 바뀐 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 있습니다.

이럴 경우에는 법리적으로 따져봐야 할 부분이 많기에 전문변호사의 조력을 받는 것이 빠르게 보증금 반환을 받는 지름길입니다. 따라서 관련 문제로 고민중이시라도 꼭 전문변호사와 상담부터 먼저 진행해보실 것을 추천드립니다.