잠수탄 집주인에게 전세보증금을 돌려받으려면? 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 전세보증금반환 중 집주인에게 연락이 되지 않는 상황을 어떻게 해결해야하는지 말씀드리겠습니다.

전세보증금을 돌려주지 않는 사례를 보게 되면, 새로운 임차인이 들어와야 보증금을 돌려준다는 사례 못지않게 집주인이 잠적을 해버리거나 연락두절로 보증금반환을 받지 못하는 사례도 많습니다.

이럴 때 전세 보증금을 받아 이사를 가야하는 세입자라면 답답하기 그지 없을텐데요. 그래서 오늘은 집주인 연락두절로 보증금 반환을 받지 못하고 있는 경우 세입자가 전세금을 반환받기 위해 취할 수 있는 방법에 대해서 알려 드리는 시간을 가져볼까 합니다.

관련 비슷한 고민으로 보증금반환의 어려움을 겪는 세입자분들이 있다면 이글을 읽고 실질적인 도움을 받아가셨으면 합니다.

집주인 연락두절 시 보증금 반환 위해 가장 먼저 할 일은

내용증명을 발송하는 것입니다. 우선 보증금반환을 받기 위해선 집주인에게 계약해지통보가 정확히 이뤄져야 합니다. 이말인즉, 계약해지통보를 한다고 끝나는 것이 아니라 계약해지통보에 대해 집주인이 명확히 확인을 해야 한다는 의미입니다.

예를 들어 전세계약해지통보를 할 때 전화나, 구두, 또는 문자메시지나 카톡메시지 등으로 하는 경우가 많은데, 문자나 카톡메시지로 계약해지통보를 했을 때 집주인에게 그 내용을 확인을 해야 계약해지통보가 되었다고 합니다. 즉 1이 없어져야 한다는 것입니다.

그래서 집주인이 연락두절이 된 경우에는 흔히 계약해지통보를 할 때 활용하는 전화나, 구두, 문자 또는 카톡 메시지로는 계약해지통보의사가 명확히 집주인에게 전달이 되지 않을 가능성이 높기에 계약해지통보의사를 내용증명으로 발송하는게 낫습니다.

내용증명의 경우에는 내용증명으로 집주인이 수령하지 않으면 반송이 됩니다. 그런데 이렇게 내용증명이 발송되면 반송된 증명서 봉투와 원본, 신분증, 임대차계약서를 갖고 주민센터를 방문하게 되면 집주인 초본을 발급받을 수 있습니다.

그래서 그 초본주소에 내용증명을 다시 발송해 연락두절된 집주인에게 계약해지 통보의사를 전달할 수 있습니다.

만약 그럼에도 집주인이 연락두절로 내용증명이 반송되었다면 이때에는 공시송달절차를 밟을 수 잇습니다. 공시송달제도란 문서를 받을 사람주소를 알 수 없을 때 법원게시판에 게시하게 되면 당사자에게 전달이 된 것으로 간주를 합니다.

이처럼 내용증명을 발송하게 되면 연락두절된 집주인에게 계약해지통보 의사가 전달되지 않을 가능성이 해결될 수 있기에 집주인이 연락두절이 되었다면 가장 최우선적으로 내용증명으로 계약해지 통보의사를 정확히 전달하시길 바랍니다.

집주인 연락두절시 보증금 반환 위해 두 번째 할 일은

보증금반환청구소송을 하는 것입니다. 전세계약이 끝났음에도 불구하고 보증금 반환을 받지 못할 때에는 보증금반환청구소송외에 지급명령신청을 할 수 있습니다.

특히 지급명령신청은 소송보다 비용이 저렴한데다 신청 후 한달 내로 결과를 받아 보증금반환을 받지 못한 세입자들이 많이 하는 절차인데요.

다만 이러한 지급명령신청은 집주인의 인적사항과 주소를 명확히 알고 있을때에만 신청이 가능하기에 집주인이 연락두절이 된 경우에는 지급명령신청을 해도 기각이 될 수 있습니다. 그런데 보증금반환청구소송은 민사소송의 특성상 집주인의 연락처를 알지 못하거나 정확히 사는 곳을 모르더라도 공시송달제도를 활용하면 소송을 진행할 수 있습니다.

앞서도 이야기했지만 공시송달은 법원이 송달할 서류를 보관해 두었다가 당사자의 행방을 찾았을 때 언제든 교부할 뜻을 법원 게시판에 게시하는 송달방법으로 흔히 소송의 상대방의 주소를 모를 때 또는 연락이 두절되었을 때 다른 송달방법을 취할 수 없을 때 최후의 방법으로 인정을 하고 있습니다.

따라서 집주인이 연락두절로 보증금반환이 어려워졌을때에는 다른 절차보다도 곧바로 보증금반환소송을 하게 되면 신속하게 판결을 받아 경매 등을 진행할 수 있기에 보증금반환이 가능합니다.

그렇기에 집주인이 연락이 두절되었다고 할지라도 염려할 필요가 없습니다. 보증금반환청구소송을 하게 되면 권리관계가 확실하기 때문에 대부분 세입자가 승소합니다. 심지어 보증금반환소송을 하게 되면 보증금반환으로 인한 지연이자와 변호사비용 등도 청구가 가능합니다. 이러한 이유로 연락두절된 경우에는 보증금 반환청구소송을 필히 제기하시길 권유드립니다.

다만 이러한 보증금반환청구소송은 보통 6개월, 길면 2, 3년의 소송기간이 걸리는 만큼, 빠르면 빠를수록 보증금반환이 수월해집니다.

특히 보증금반환청구소송은 특성상 소송을 제기하는 세입자가 보증금반환이 이루어지지 않았음을 입증해야 합니다.

그런데 이런 준비를 법적 지식이 없는 일반인이 홀로 준비하기에는 어려움이 따를 수 있기에, 집주인이 연락두절된 상황이라면 어떻게 하면 좋을지 전문변호사의 상담부터 받아 적절한 해결방법을 찾는걸 추천드립니다.

한편 보증금을 반환받기 위해서는 대항력과 우선변제권을 갖추고 있어야 합니다. 따라서 보증금반환을 받지 못하고 이사를 가야 하는 상황이라면 임차권등기명령신청을 하여 기존집에 대항력과 우선변제권을 그대로 유지한 후 이사를 가시길 바랍니다.

지금까지 집주인이 연락두절되었을 때 세입자가 취할 수 있는 방법에 대해서 설명드렸는데요. 집주인이 연락두절이 되더라도 위에 말씀드린 방법을 정확히 취해 놓으면 보증금을 받지 못할 염려를 하지 않으셔도 됩니다.

다만 부동산 분쟁은 개개인이 처한 상황에 따라 적용될 수 있는 절차가 다를 수 있기에 관련 고민으로 보증금반환을 받지 못한 분들이 계시다면 가장 먼저 전문변호사와 상담부터 진행하시길 권장드립니다.