묵시적 갱신으로 전세계약 연장할 때 꼭 알아야합니다 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 묵시적 갱신으로 전세계약을 연장하면 꼭 알고있어야할 점들을 말씀드리려고 합니다.

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(갱신거절)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.


임대차3법이 발의 되면서 임대차기간이 만료되기 6개월 전에서부터 2개월 전까지 계약해지 통보를 하지 않으면 전세계약이 자동연장이 되도록 명시가 되었습니다. 이를 묵시적 갱신이라고 하는데요. 이러한 묵시적 갱신은 임차인의 주거안정을 목표로 임대차3법이 새롭게 개정되면서 신설이 되었습니다.

특히 전세계약연장 묵시적 갱신은 종전의 임대차 조건과 동일하게 연장이 됩니다. 즉 다시말해 보증금이나 월세 비용이 기존과 동일하게 연장이 됩니다. 거기에 전세계약기간 역시 2년이 연장이 됩니다.

그래서 세입자입장에서는 묵시적 갱신을 할 경우 이득이 될 수 있습니다. 그 이유는 전세금을 올려주지 않아도 2년 더 살 수 있으니까요.

하지만 전세계약연장 묵시적 갱신이 모두 세입자에게 이득만 되는 것은 아닙니다. 그래서 오늘은 전세계약연장 묵시적 갱신이 무엇이고, 어떤 점에 대해서 주의해야 하는지 알려드리는 시간을 가질까 합니다.

전세계약연장, 묵시적갱신해도 언제든지 이사를 갈 수 있습니다.

앞서 묵시적 갱신이 되면 자동으로 전세계약이 연장이 된다고 말씀드렸습니다. 그래서 전세계약이 끝나기 전 6개월전부터 2개월 전에 계약해지통보의사를 밝히지 않으면 묵시적 갱신이 되어서 동일한 조건으로 전세계약을 연장할 수 있습니다.

다만 처음에 적어놓은 법조문에서 확인하시면 아시겠지만 임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절 또는 계약해지 통보를 할 경우에는 묵시적으로 갱신이 되지 않습니다. 그래서 임차인뿐만 아니라 임대인도 계약해지 의사를 밝히면 전세계약은 해지가 됩니다.

더불어 묵시적 갱신이 되면 2년 더 전세계약이 연장이 된다고 말씀드렸습니다. 그런데 2년을 다 채우지 못하고 이사를 가야하는 상황도 있을텐데요. 이럴 때에는 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지 통보를 할 수 있습니다.

주택임대차보호법에 의하면 계약이 갱신된 경우라도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지 통보를 할 수 있다고 명시를 해놓았기 때문입니다.(제6조의2) 그래서 묵시적 갱신이후 전세계약기간이 남았음에도 계약해지 통보는 언제든지 가능합니다.

다만 동법 제2항에는 계약해지는 임대인이 그통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 그 효력이 발생한다고 명시가 되어 있습니다. 즉 다시말해 묵시적 갱신 이후 언제든지 계약해지통보를 할 수는 있지만 전세보증금을 받을려면 계약해지통보의사를 밝힌후 3개월이 지난후에 받을 수 있다는 말입니다.

아시겠지만 계약해지통보가 되어야 임대인은 보증금반환의무가 있습니다. 따라서 묵시적 갱신이후 계약해지 통보는 언제든 해도 되지만 보증금반환은 3개월이 지나야 반환을 받을 수 있다는 점에 유의하시길 바랍니다.

묵시적 갱신후 중도해지시에 복비는 부담할 필요없습니다.

간혹 전세계약기간이 끝나지 않고 나갔기에 집주인이 새로운 임차인을 구하고 나가라고 하는 경우가 있습니다.

그런데 결론부터 말씀을 드리자면 묵시적 갱신후 중도해지를 했더라도 새로 임차인을 구할 필요도 없고, 중개수수료 역시 지불할 필요가 없습니다.

전세계약기간은 현행법상 2년입니다. 그래서 전세계약기간중에 임차인 사정으로 이사를 하야 하는 경우에는 임차인이 중개수수료를 지불해야 하는 것은 맞습니다.

다만 묵시적 갱신을 앞서도 이야기했지만 묵시적 갱신의 경우에는 임대차계약을 언제든지 해지할 수 있고, 3개월 후에 효력이 발생한다고 명시가 되어 있습니다.

따라서 계약만료 전에 임차인의 사정으로 이사를 가야할때에는 중개수수료는 임대인이 부담을 해야 합니다. 중개보수 지급에 관한 별도의 약정이 없고, 계약해지 등에 관한 일방 당사자의 과실이 없을 때에는 계약의 당사가자 중개보수를 부담하는 것이 원칙이기 때문입니다.

지금까지 전세계약연장을 할 수 있는 묵시적 갱신에 대해 개념과 주의할점에 대해서 알아보았는데요. 앞서도 이야기했지만 묵시적 갱신이 되더라도 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다.

다만 보증금을 당장 돌려받을 수 있는게 아니라 3개월 후에 계약해지 효력이 발생하기에 묵시적 갱신후 중도해지시 계약해지통보를 한날로부터 정확히 3개월이 지나야 보증금을 돌려받을 수 있다는 사실에 꼭 유의하시길 바랍니다.

만일 3개월이 지났음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 법적절차를 통해 보증금 환수가 가능한데요. 그 방법으로는 내용증명을 비롯하여 지급명령, 임차권등기명령신청, 보증금반환소송을 통해 가능한데 개개인이 처한 사황에 따라서 유리한 절차가 따로 있습니다.

예를 들어 집주인의 인적사항을 다알고 있고, 보증금 문제 관련해서 집주인과 다툼이 없을 때에는 소송보다는 지급명령을 신청하는게 낫습니다. 소송보다 시간과 비용이 모두 단축, 저렴하기 때문입니다.

반면 집주인의 주소를 모르고 있거나 또는 보증금을 둘러싸고 집주인과 이견차이가 심한 경우에는 지급명령보다는 소송을 하는게 낫습니다. 지급명령에 이의신청절차가 있어, 임대인과의 이견이 심할 경우에는 집주인이 이의신청을 할 여지가 높기 때문입니다.

따라서 묵시적 갱신이후 중도해지를 요청했지만 3개월이 지났음에도 보증금 반환을 받지 못했을때에는 전문변호사를 통해 자신에게 합리적인 방법이 무엇인지 자문을 얻어 대처를 하시길 바랍니다.