묵시적갱신 후 계약해지할때, 임차권등기명령신청 팁 

안녕하세요. 제이엘 파트너스의 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 임차권등기명령신청에 대해 말씀드리겠습니다.

임대차계약은 세입자가 계약해지통보의사를 하지 않으면 계약기간이 만료가 되어도 묵시적으로 갱신이 됩니다. 현행 주택보호법에 의하면 계약만료 기간이 되기 2~6개월전에 계약해지 통보의사를 밝히지 않으면 계약이 자동연장된다고 되어 있습니다.

그래서 묵시적갱신이 되면 전세계약의 경우 보통 2년인데, 기존계약이 연장돼 2년 더 임대차계약기간이 더 연장이 됩니다.

그런데 임대차보호법에 따르면 묵시적 갱신으로 계약이 연장이 되더라도 계약 기간 언제든지 임차인은 계약 해지를 할 수 있고 보증금을 반환받을 수 있도록 하고 있습니다.

이에 묵시적 갱신이 되어 임대차계약이 연장이 되더라도 계약중간에 이사를 가야할 상황이 있을때에는 언제든지 계약해지 통보를 할 수 있는데요.

다만 임대차법 제6조 2에 따르면 언제든지 계약해지를 할 수 있지만 묵시적 갱신의 경우에는 3개원이 지나야 보증금을 반환받을 수 있습니다.


주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.


그래서 묵시적 갱신이후 계약해지를 했지만 임대보증금을 받지 못하고 당장 이사를 가야하는 불가피한 상황이 생긴 경우에 임차권등기명령은 언제해야 하는지 잘 모르는 경우가 많은데요.

이에 오늘은 묵시적 갱신이후 차권등기명령신청시기는 언제인지 알려드리는 시간을 가져볼까 합니다.

임차권등기명령신청하는 시기는?

묵시적갱신때 임차권등기명령을 언제해야하는지 알아보기에 앞서 가장 먼저 아셔야 할 것이 우선 임차권등기명령은 언제 신청할 수 있는지부터 아셔야 합니다.

임차권등기명령은 기존집에 대한 대항력과 최우선변제권의 권리가 그대로 유지가 되는 제도입니다. 그래서 신청을 해두면 임차된 주택에 살지 않고, 주민등록을 옮기더라도 세입자로서의 권리가 그대로 유지돼 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

이러한 점때문에 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가야할 때 이용해 볼 수 있는 좋은 방법입니다.

다만 임차권등기명령은 아무 때나 신청을 할 수 있는게 아니라 계약해지가 된이후에야 신청이 가능합니다. 간혹 임대차계약기간이 남았음에도 불구하고 보증금을 못 받을 것 같은 상황일때에도 신청을 할 수 있다고 생각하는 분들이 있는데, 이건 잘못된 생각으로 임차권등기명령은 반드시 계약종료이전에는 절대 신청이 불가능합니다.

묵시적갱신이후 계약해지를 한경우라면?

앞서 묵시적갱신이 된 경우 계약해지통보를 하면 3개월후에 효력이 발생한다고 말씀을 드렸습니다. 그래서 묵시적갱신이후 계약해지를 한날로부터 3개월후에 계약해지의 효력이 있기 때문에 그때 임대차등기명령을 신청할 수 있습니다.

좀더 이해를 돕기 위해 예를 들어 설명을 드리자면, 2020년 12월 1일에 묵시적 갱신을 했다고 칩시다. 그러다 2021년 3월에 계약해지 통보를 했다고 했을대, 계약해지는 정확히 그로부터 3개월뒤인 2021년 6월이 됩니다.

따라서 2021년 6월에 임대차계약기간이 종료가 되는 것이어서 임차권등기명령은 2021년 6월에 신청을 할 수 있는 것입니다.

결론적으로 임차권등기명령은 계약해지가 된후에야 신청이 가능합니다. 다만 묵시적갱신은 임대차계약을 연장된 것이기는 하나, 묵시적 갱신이후 더 이상 거주의사가 없을때에는 언제든지 계약해지통보를 할 수 있습니다.

다만 묵시적 갱신의 경우에는 계약해지통보를 했다고 해서 바로 해지의 효력이 발생하는 것이 아니라 3개월의 시간이 지나야 해지효력이 발생합니다. 따라서 임대차등기명령신청을 할려면 계약해지 통보를 한날로부터 3개월이 지난시점에 신청을 할 수 있다는 말입니다.

임차권등기명령신청, 직접적으로 보증금돌려받는 제도는 아냐

많은분들이 임차권등기명령을 신청하면 집주인으로부터 돈을 돌려받을 수 있다고 생각을 합니다. 물론 임차권등기명령을 신청하면 등기부등본에 임차권등기명령이 된 사실이 기재가 되기에 새로운 세입자를 구하기가 힘들어 집주인이 보증금을 돌려주는 경우도 적지 않습니다.

다만 앞서도 이야기했듯이 임차권등기명령은 이사가서 이사간 곳에 전입신고를 하더라도 기존집에 대해서는 대향력이 그대로 유지가 되는 제도입니다. 아시겠지만 보증금을 미반환받았을 때 보증금을 돌려받을려면 대항력과 최우선변제권이 있어야 합니다. 그래서 이사를 하면 전입신고와 확정일자를 받아두는 것인데요.

이러한 이유로 보증금을 반환받지 못한 경우이지만 이사를 가야할 때 임차권등기명령을 신청해두는 게 좋은데, 하지만 임차권등기명령신청은 대항력을 유지하는 제도이지 직접적으로 보증금을 돌려주는 제도는 아닙니다.

따라서 임차권등기명령신청을 했음에도 집주인이 여러 가지 사유로 보증금을 돌려주지 않을때에는 보증금반환소송이나, 지급명령신청으로 보증금을 돌려받아야 합니다.

지금까지 임차권등기명령신청 관련해서 많이 문의주시는 내용 중에서도 묵시적 갱신이후 임차권등기명령신청시기에 대해서 설명드렸는데요. 비슷한 고민을 하시는 분들이 있다면 이글이 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.