상가건물 계약시 고려해야할 대항요건 

안녕하세요. 대한변협등록 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 상가건물 대항요건에 대해 말씀드리고자 합니다.

상가건물을 계약 하실 때에 다음 내용들을 미리 알고 있어야 추후에 생길 수 있는 문제들을 예방할 수 있습니다.

대항력이란 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력을 의미합니다.

부동산 거래를 하는 경우 법률관계를 면밀하게 검토하여야 이후 분쟁에서 손해를 보지 않으실 수 있습니다. 따라서 많은 분들이 법적으로 인정받을 수 있는 권리를 소유하기 위해 노력합니다.

이는 주택 및 상가에 따라 요건이 다른데 상가건물의 경우 사업자를 등록하여야 대항력을 가질 수 있습니다. 즉 임차인이 건물 인도에 따른 사업자를 등록하게 되면 제 3자에 대해 효력을 갖게 됩니다.

주택임대차를 예시로 들자면 목적물이 임차인에게 인도된 경우 임차인은 주민등록을 이전함으로써 타인에게 임대차 건물에 대한 대항요건을 갖게 될 수 있습니다.

대항력을 갖게 되는 경우 임차인은 상가건물 임차금액에 대한 보호를 받을 수 있습니다. 뿐만 아니라 임차인과 임대인사이 계약한 내용을 인정받을 수 있어 제 3자에게도 권리를 주장할 수 있습니다.

앞서 말씀드린 것 처럼 상가건물 계약을 한 후 임차인으로서 대항요건을 갖기 위해서는 사업자등록을 하여야 합니다. 등록을 한 경우라면 다음날부터 대항력에 대한 효력이 생깁니다.

대항력을 갖게 되는 경우 임차인에게는 우선변제권의 효력도 인정받을 수 있습니다.

우선변제권이란 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우 경매 또는 공매 절차에 따른 임차상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.

즉 상가건물 임대인이 빚 등으로 인해 건물을 팔게되는 경우 건물에 대한 비용청구를 우선적으로 받을 수 있다는 것입니다.

상가건물 대항력을 유지하기 위해서는 사업자등록 취소여부를 확인하셔야 합니다.

대항요건을 상실하는 경우를 대비하기 위해서이며 임대목적물을 임대하고 있는 도중에 사업자를 취소하는 경우 대항요건이 상실되기에 이를 주의하셔야 합니다.

대항력 외에도 우선변제권 또한 사라지기에 배당요구의 종기까지는 사업자를 계속 유지하고 있어야 합니다.

이 외에도 사업자만 등록해두고 상가에서 사업을 하지 않는 경우도 고려하시는 것이 안전합니다. 임대차 목적물의 대항요건을 갖추기 위해서는 서류 등록만으로는 인정받기가 어렵기 때문입니다.

위와 같은 경우 적법한 사업자 등록이 아닌 것으로 판단하며 실제 사업을 영위해야 제 3자에게 대항력을 주장할 수 있습니다. 이는 상황에 따라 법적 쟁점사항이 달라질 수 있으므로 부동산 전문변호사의 조력을 받아 사건을 해결하시길 바랍니다.