실거주 목적 계약갱신 거절, 허위로 밝혀졌다면 

안녕하세요. 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사 최아란입니다.

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주택 임차인의 계약갱신청구권이 도입되지 2년이 훌쩍 넘었습니다. 그 사이 많은 세입자들이 집주인에게 계약 갱신을 청구하였고, 상당수의 갱신요구가 받아들여져 총 4년의 임대차기간을 보장받았습니다.

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그러나 그 이면에는 '집주인이 실거주하겠다고 하면 세입자를 내보낼 수 있다'는 점을 이용해 세입자의 계약갱신요구를 거절하는 사례들도 많았습니다. 정말로 실거주를 한 임대인, 혹은 울며 겨자먹기일지라도 법률을 지키기 위해 집주인이 2년간 실거주를 한 경우에는 임차인으로서도 어쩔 수 없습니다.

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그러나 집주인이 실거주하겠다는 말이 허위로 밝혀졌다면 집주인은 자신의 행동에 대해서 책임을 져야 하겠죠. 이때 세입자는 집주인을 상대로 손해배상청구 소송을 제기할 수 있습니다.

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오늘은 집주인이 실거주 목적이라며 계약 갱신을 거절해놓고 새로운 세입자와 임대차계약을 체결한 경우에 대해서 살펴보겠습니다.

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[요약]

1. 집주인 실거주 확인 방법 - 확정일자 부여 현황 발급받기

2. 손해배상청구 소송의 승소가능성

3. 손해배상청구금액의 계산 방법

4. 가압류가 필요한 경우

5. 승소 후 손해배상금액 받아내기

6. 승소 후 변호사비용 받아내기

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집주인이 실거주를 하겠다며 계약 갱신을 거절한 경우, 대개의 세입자들은 집주인이 정말로 실거주를 하려고 그러는 것인지 아니면 단순히 핑계일 뿐인지 어느 정도는 감을 잡습니다. 

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특히 집주인이 집주인이 보증금이나 월세 인상을 요구하다가 받아들여지지 않자 갑자기 실거주하겠다고 하는 경우이거나, 지방에 살던 집주인이 갑자기 실거주를 하겠다고 주장하는 경우에는 대단히 높은 확률로 세입자를 내보내기 위한 거짓말입니다.

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다만 아무리 의심이 된다고 하더라도 의심만으로 소송을 진행할 수는 없습니다. 따라서 세입자는 먼저 집주인의 실거주 여부를 확인하여야 합니다.

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세입자가 집주인의 실거주를 확인하는 방법은 간단합니다. 

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임대차계약서를 지참하고 관할 주민센터를 방문하여, 임대차정보제공요청서를 제출하면 확정일자 부여현황을 확인할 수 있습니다. 이 확정일자 부여현황에 제3자와의 계약이 기재되어 있다면 집주인이 실거주하지 않는 경우에 해당합니다. 

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실거주를 하겠다던 집주인이 실거주하지 않는 것으로 확인되었다면, 세입자는 집주인을 상대로 손해배상청구를 검토하여야 합니다.

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그렇다면 집주인이 제3자에게 세를 놓았음에도 불구하고 세입자가 손해배상청구 소송에서 패소하는 경우는 어떤 경우일까요?

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집주인이 실거주하지 못하고 제3자에게 세를 놓은 데에 대한 '정당한 사유'가 있는 경우입니다. 판례에 따르면 이때의 '정당한 사류'라 함은 임대차 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 말미암아 임대인이 제3자에게 임대할 수밖에 없는 불가피한 사유 등 입니다.

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예를 들어 정말로 실거주를 하려고 했는데 갑자기 지방 발령을 받아 출퇴근이 불가능하게 되었다거나, 실거주하려던 직계존속이 갑자기 사망하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 세입자가 패소할 가능성이 있습니다.

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그러나 집주인에게 위와 같은 드라마틱한 사정이 존재할 가능성은 지극히 낮습니다.

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한 마디로 실거주 갱신거절 위반을 이유로 한 세입자의 손해배상청구 소송은 승소가능성이 대단히 높습니다.

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​이 계산을 위해서는 먼저 환산월차임의 계산방법을 아셔야 하는데요. 환산월차임의 계산식은 다음과 같습니다. 

환산월차임 :  월세 + {보증금 × (한국은행 기준금리 + 2%) ÷ 12개월}

아래 세 가지 금액 중 가장 높은 금액이 손해배상 금액이 됩니다.

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1. 갱신거절 당시의 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액

위 환산월차임에 3을 곱한 금액입니다.

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2. 나(기존 임차인)의 환산월차임과 새로운 세입자의 환산월차임 사이의 차액의 2년분

나의 환산월차임과 새로운 세입자의 환산월차임을 각각 구한 다음, 그 금액에 24를 곱한 금액입니다. 가장 보편적으로 사용되는 계산식입니다.

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3. 나(기존 임차인)의 실제 손해액

부동산 중개수수료, 이사비용, 이사한 집의 전세금 증액으로 인한 대출 이자 2년분 등 실제 손해액을 합산한 금액입니다. 같은 단지 내 같은 평형으로 이사하면서 막대한 전세금을 증액해 주었다면, 실제 손해액이 가장 크므로 이 경우에는 실손해액도 함께 계산보셔야 합니다.

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그리고 위 1, 2, 3의 금액 중 가장 높은 금액을 집주인에게 청구해서 받아낼 수 있습니다.

​대다수의 실거주 갱신거절 사건에서는 가압류까지는 필요하지 않습니다. 왜냐하면 가압류는 '승소했는데 강제집행할 재산이 없을까봐' 하는 것인데, 집주인에게는 가장 확실한 재산인 '임대를 놓고 있는 집'이 있기 때문입니다.

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다만 집주인이 해당 주택을 처분할 의향을 비친 적이 있고, 그밖에 집주인의 재산이나 직장 등에 대해서 알지 못한다면 만에 하나 집주인이 소송 진행 중 집주인이 집을 처분해버리고 나면 강제집행을 하기가 어려워집니다.

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따라서 집주인이 해당 주택에 대한 매매를 시도하고 있는 경우, 집주인의 직장이나 다른 재산에 대해 알지 못하는 경우, 집주인이 고령이라 임대수익 외의 수입이 없는 경우 등에는 가압류도 함께 진행하시는 편이 좋습니다.

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​법률사무소 아란에서 수행한 실거주 목적 갱신거절 사건에서는 모든 임차인이 승소하였는데요. 

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임대인은 판결을 받기 전까지는 강력하게 손해배상을 할 수 없다고 항변하지만, 막상 판결을 받고 나면 신속하게 손해금액을 임의변제해 왔습니다. 

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왜냐하면 집주인은 자신이 신속하게 손해배상을 하지 않을 경우 세입자가 언제든지 자기 소유의 집에 경매를 신청할 수 있고, 일단 경매가 개시되고 나면 경매비용까지 자신이 배상하여야 한다는 점을 알고 있기 때문입니다.

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그럼에도 불구하고 집주인이 손해배상금액을 지급하지 않는다면, 세입자는 집주인의 주택에 대한 경매는 물론이고 은행 예금에 대한 압류, 유체동산 압류(소위 빨간 딱지) 등 모든 강제집행을 진행하여 손해배상금액을 받아낼 수 있습니다.

​다음으로 진행할 것은 세입자가 손해배상청구 소송을 하는 동안 지출한 비용을 상대방에게 받아내는 것입니다. 

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승소한 세입자는 패소한 집주인을 상대로 변호사 비용을 비롯한 소송비용을 받아낼 수 있습니다. 

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다만 이때 회수가 가능한 변호사 비용에는 상한선이 법으로 정해져 있습니다. 예를 들어 3천만원을 청구하여 전부 승소한 경우, 변호사 비용은 280만원까지만 집주인에게 받아낼 수 있습니다.

따라서 승소 후 집주인에게 회수가 가능한 금액을 고려하셔서 합리적인 범위 내에서 변호사와 위임 계약을 체결하시는 편이 좋겠습니다.

안타깝게도 허위 실거주 갱신거절 사건에서 세입자와 집주인과의 합의가 성사되는 사례는 매우 드뭅니다. 

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왜나하면 집주인은 자신이 실거주를 하지 못하고 제3자에게 세를 놓은 것이 나름대로 정당하다고 생각하기 때문입니다. 이로 인해 집주인은 소송을 하더라도 자신이 전부 패소하지는 않을 것이라는 잘못된 확신을 가지고 있습니다. 이는 세입자와의 합의에 있어 큰 장애물로 작용하게 되고, 결국은 서로 마음만 상한 채 합의는 결렬되는 것이지요.

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변호사를 선임하여 소송을 진행하게 되면 집주인과 직접 연락하지 않아도 되고 법원에도 출석하지 않으셔도 됩니다. 집주인이 합의를 요구하더라도 변호사를 통해 합의금과 합의 의사를 전달하실 수 있습니다.

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집주인과의 합의가 무의미하다고 생각하신다면, 합의를 위한 연락조차도 하고 싶지 않으시다면 어려워하지 마시고 법률사무소 아란과 상담해보세요. 손해배상 금액 계산에서부터 승소가능성, 회수 가능한 변호사비용 등을 고려하여 가장 적절한 수임료를 제안드리겠습니다.

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법률사무소 아란 대표변호사, 대한변호사협회 인증 부동산전문 변호사 최아란입니다.