임차 주택 양수 및 임대차 갱신 거절 등에 대한 대법원 판결 

1. 임차인의 계약 갱신 요구 이후에 임차주택을 양수하여 임대인의 지위를 승계한 자가 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약 갱신 요구를 거절하는 것이 허용되기 위한 요건에 관하여 주목할 만한 대법원의 판결이 있었던 바, 오늘은 이 판결을 소개하고자 합니다.

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2. 사실관계를 살펴보면 피고 1은 2019. 3. 6. 소외인으로부터 이 사건 아파트를 임대차 기간 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지 임차하는 임대차계약을 체결하였고, 피고들은 그 무렵부터 이 사건 아파트에 거주하고 있었으며, 원고들은 2020. 7. 5. 소외인으로부터 이 사건 아파트를 매수하는 매매계약을 체결하였으며, 피고 1은 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정·시행된 주택임대차보호법 제6조의 3에 따라, 2020. 10. 16.(임대차 종료 6개월 전 ~ 종료 2개월 전) 소외인에게 임대차계약 갱신을 요구하였는데, 이에 대하여 소외인은 피고 1에게 ‘원고들에게 이 사건 아파트를 매도하였고, 원고들이 실제 거주하여야 되기 때문에 임대차를 갱신할 수 없다’는 취지의 통지를 하였던 바, 원고들은 자신들의 실거주를 이유로 하여 개정 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 단서 제8호가 정한 정당한 갱신거절 사유가 있어 임대차가 갱신되지 않고 종료되었다고 주장하며, 피고를 상대로 주택의 인도를 구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.

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3. 위 사건의 진행 과정에서 1심 법원은 원고들의 임대보증금 반환과 피고의 명도 의무를 동시에 이행하라는 원고 일부 승소의 판결을 선고하였고, 이에 대한 항소를 진행한 2심 법원은 원고들은 피고 1이 계약 갱신을 요구할 당시 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 않아 임대인의 지위에 있지 않았고, 소외인은 원고들에게 이 사건 아파트를 매도하여 실제 거주할 예정이 아니었으므로 원고들의 청구를 기각하는 원고들 패소 판결을 선고하였던바, 이에 대하여 원고들이 상고를 제기하였던바, 임차인의 계약 갱신 요구 이후에 임차주택을 양수하여 임대인의 지위를 승계한 자가 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약 갱신 요구를 거절하는 것이 허용되기 위한 요건이 무엇인지가 문제가 되었습니다.

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4. 위 사건에서 대법원은 2022. 12. 1. '주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 단서 제8호가 정한 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에서 실거주 여부를 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려해야 한다.'라는 판시[대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다 266631 판결]를 통하여 파기 환송 판결을 선고하였던바, 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항의 문언, 계약 갱신 요구권과 갱신거절권의 관계, 계약 갱신 제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비추어 볼 때, 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 그렇다면 위 각 호의 사유가 임차인의 계약 갱신 요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다는 점에서 타당한 판시라 할 것입니다.