전세보증금반환소송, 보증금 일부 돌려주지 않을 때 대응방법 

안녕하세요. 민사전문변호사, 이철희변호사입니다.

최근 임대차분쟁을 보게 되면 몇년새 주택 가격 상승으로 전세보증금 역시 천정부지로 올랐습니다. 그로인해 전세계약만료후 전세보증금을 아예 돌려받지 못하는 경우도 있지만, 집주인이 돈이 없다면서 전세보증금 일부만 돌려주고 나머지는 나중에 주겠다고 하는 사례도 적지 않게 발생하고 있습니다.

임대인 입장에서도 정말 몇몇을 제외하고 많은 현금을 보유하고 있는 것은 아니기에 억단위의 전세보증금을 전부 돌려주는 것이 부담스러워 일부만 반환하는 것이겠지만, 당장 이사를 가야 하는 세입자 입장에서도 전세보증금 일부를 받지 못하면 다음에 이사가는 집에 전입신고를 하지 못하는 등 문제가 생길 수 밖에 없습니다.

그래서 오늘은 집주인이 전세보증금 일부를 돌려주지 않는 임대차분쟁시 세입자가 할 수 있는 대처방법에 대해서 알려드리는 시간을 가져볼까 합니다.
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전세금반환소송 하는게 가장 좋습니다.

전세보증금 전부가 아니라 일부라도 돌려받지 못할 때에는 법적인 절차로 받아낼 수 밖에 없는데요. 다양한 방법이 있겠지만 가장 확실하게 전세보증금을 받을 수 있는 방법은 바로 전세자금반환소송입니다.

간혹 전세보증금 전부가 아니라 일부만 못받은 것이기에 소송은 할 수 없는게 아닌가라고 생각하시는 분들이 계시는데요. 전세자금반환소송은 전세보증금을 돌려주지 않을 때 제기할 수 있는 소송이기에, 금액의 많고 적음과는 상관이 없습니다.

전세보증금 일부를 반환했다고 할지라도 임대차계약서상 반환해야 하는 법률상 반환의무를 지키지 않은 것에 해당이 되기에, 일부를 돌려받지 못한 경우에도 소송을 제기할 수 있는 것입니다. 그래서 전세보증금 반환소송을 통해 못받은 일부 전세자금을 돌려받으시면 됩니다.

다만 전세자금반환소송을 판결이 나올때까지 시간이 많이 걸립니다. 보통 6개월에서 길면 2,3년까지 걸리는데요. 거기에 소송에서 이기면 변호사비용 등을 집주인에게 받을 수 있지만 소송을 진행하는데 비용 역시 만만치 않습니다.

그래서 많은분들이 보증금반환청구소송을 하기를 꺼리는데요. 그런데 앞서도 말씀드렸다시피 가장 확실하게 보증금을 반환받는 법적 절차는 보증금반환소송입니다. 소송에서 이길 확률도 높은데다, 소송에서 이긴후에도 돈을 주지 않으면 강제집행을 할 수 있는 권한이 있어, 집주인 명의의 부동산이나 재산에 강제압류절차를 해서 보증금 반환을 받을 수 있기 때문입니다.

따라서 돌려받지 못한 전세보증금 액수가 크다면 전세보증금반환청구소송을 고려해보시는 것이 효과적이라 할 수 있습니다.
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전세보증금반환소송 말고 할 수 있는 방법도 있습니다.

전세보증금 중 일부를 돌려받지 못한 경우에는 소송외에도 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 여러 가지가 있습니다.

그중 하나가 바로 지급명령신청입니다. 지급명령신청은 흔히 소송의 간이절차라고 일컫어질 정도로 간편한 법적 절차라고 보시면 됩니다. 그래서 전세자금을 돌려받지 못했을 때 많은분들이 지급명령신청을 하시는데요.

지급명령은 반환소송에 비해 기간이 짧게 걸린다는 장점이 있습니다. 지급명령을 법원에 신청하게 되면 별문제가 없다면 결과가 나오는데까지 1,2개월이면 됩니다. 그리고 비용또한 소송의 10%수준이라 경제적 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만 지급명령의 경우에는 상대방이 결과서를 송달받은후 2주안에 이의신청을 하게 되면 지급명령신청 결과와 상관없이 소송을 해야 합니다.

따라서 집주인과 분쟁의 여지가 있을 때에는 지급명령신청보다는 소송을, 집주인과 분쟁이 없다면 지급명령을 신청하는 것을 추천드리고 싶습니다.

그 외에도 근저당을 설정하거나 공증을 통해 전세자금을 돌려받을 수 있습니다.

먼저 근저당설정이란 미래에 생길 채권을 담보로 저당권을 미리 설정하는 것입니다. 더 간단히 말해 채무자가 채무를 제대로 이행하지 못했을 때를 대비하여 채무자의 부동산을 담보물로 저당을 잡아놓아 다른 채권자보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 절차를 의미합니다.

얘컨대 부동산에 근저당을 설정해 두면 집주인이 전세자금을 돌려주지 않을 때 부동산을 차압해 경매로 넘겨 보증금을 반환받을 수 있습니다.

다음으로 공증이란 말 그대로 공적으로 증명한다는 걸 의미합니다. 즉 다시말해 국가나 공공단체가 직원으로 어떤 사실을 공적으로 증명하는 것을 뜻하는 것으로, 공증을 해두면 공증을 해두면 공공기관에서 발행한 공문서처럼 효력을 인정받을 수 있습니다.

흔히 돈을 빌려줄 때, 작성한 차용증에 공증을 받아두는 것이 좋다고 해서 많은 분들이 공증을 받는데, 돈을 빌려주고 갚겠다고 차용증을 작성했어도 이는 두사람만의 약속일뿐 추후 문제가 생겼을 때 문제가 될 수 있습니다. 다만 차용증에 공증을 받아두면 공적 문서로 증명이 되기에 법적인 문제가 생겼을 때 이 공증받아둔 차용증을 법적 증거로서 활용을 할 수 있습니다.

따라서 전세보증금 일부를 돌려받지 못할 때도 집주인과 작성한 문서에 공증을 받아두게 되면 보증금을 반환받는데 유리할 수 있습니다.

전세자금 반환을 두고 임대차분쟁이 많이 발생하는데요. 집주인의 말만 믿고 기다렸다가는 전세자금을 받지 못할 수도 있기에 위에 설명드린 방법과 같은 법적 절차를 동원해 두시는 것이 전세자금을 돌려받는데 도움이 될 수 있을 것입니다.