민특법 상 임대사업자의 보증보험 의무가입 

전세보증금반환보증의 상품들 중 전세지킴보증은 임대인이 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 주택도시보증공사의 임대보증금이나 서울보증보험의 임대주택보증보험에 의무 가입한 공우 별도가입 없이도 보증금의 반환을 보장받을 수 있는 상품입니다.

이 때, 언급된 「민간임대주택에 관한 특별법」(민특법) 제49조에 대해 알아보도록 하겠습니다.

임대인의 임대보증금 보증가입 의무화

민특법 상 주택을 매입하여 임대사업자로 등록하고 임대한 경우에는 다양한 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 그만큼 민특법 상의 임대인은 임대료 증액제한, 임대 의무기간 준수 등 의무도 많습니다. 부동산 경기가 악화되면서 전세사기 등의 위험요소의 증가로 임차인이 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 사례들이 늘고 있습니다.

이에 정부에서는 민특법상 임대사업자로 등록된 사람들에 한해 보증보험 가입을 의무화하였습니다.

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민간임대주택법 제49조

민간임대주택법 제49조에서는 임대보증금에 대한 보증에 관해 규정하고 있습니다. 임대사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 합니다.

1. 민간건설임대주택

2. 제18조 제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택

3. 동일 주택단지에서 100호 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택(제2호에 해당하는 민간매입임대주택은 제외한다.)

4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택

(민간임대주택에 관한 특별법 제49조 1항의 각호)

민특법 제49조 제1항의 제2호에서 언급된 동법 제18조 제6항은 토지 등의 우선 공급에 관한 사항으로서 " 「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 주택을 공금하는 경우 그 주택을 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 운영하려는 임대사업자에게 주택 전부를 우선적으로 공급할 수 있다(분양가 상한제 적용주택은 제외)"고 규정하고 있습니다.

임대인의 보증의무가입 적용예외

다만 위와 같은 법규정에도 불구하고 임대보증금 보증가입을 하지 않아도 되는 예외규정들이 있는데요, 이는 민특법 제49조 제7항에 규정되어 있습니다.

1. 임대보증금이 「주택임대차보호법」 제8조 제3항 에 따른 금액 이하이고 임차인이 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니하는 것에 동의한 경우

2. 임대사업자가 「공공주택 특별법」 제45조의2 에 따라 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하는 경우로서 해당 공공주택

3. 임차인이 보증회사 및 이에 준하는 기관에서 운용하는 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하였고, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우

(민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제7항)

민특법 제49조 제7항의 1호에서 언급된 「주택임대차보호법」 제8조 제3항이란 '보증금 중 일정액의 보호'에 관한 규정으로서 최우선변제 금액을 기준으로 하고 있습니다. 즉, 1호에서는 임대보증금이 주택임대차 보호법상 최우선변제 금액 이하이고 임차인이 보증에 가입하지 않아도 된다고 동의하였다면 임대인은 보증가입 의무면제가 됩니다.

민특법 제49조 제7항의 2호에 따르면 임대사업자가 LH나 SH와 같은 공공주택사업자와 임대차계약을 체결한 공공주택에 대하여 공공주택사업자들이 보증금 보험에 가입한 때에도 의무가입이 면제 됩니다.

마지막으로 동조 동항의 3호에서는 임차인이 직접 전세금 반환보증보험에 가입하고 이에 대한 보증수수료 전액을 임대인이 임차인에게 지급한 경우에도 보증보험 의무가입이 면제된다고 규정하고 있습니다.

보증수수료의 납부방법

민간임대주택법 시행령 제40조 제1항에 따르면 보증가입 시, 보증보험 수수료의 75%는 임대사업자가 부담하고 25%는 임차인이 부담​하게 됩니다.

또한, 보증수수료는 임대사업자가 납부하여야 하는데 이 때, 임차인이 부담하는 보증수수료는 임대료에 포함하여 징수하되 임대료 납부고지서에 그 내용이 명시되어야 합니다.

만일, 보증수수료를 분할납부하는 경우에는 재산정한 보증수수료를 임대보증금 보증계약일부터 매 1년이 되는 날까지는 납부가 되어야 합니다.

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보증보험 미가입 시 불이익

위와 같이 보증보험 가입 면제사유에 해당하지 않는데도 불구하고, 보증보험에 가입하지 않는 경우 과태료를 부과하게 됩니다. 과태료는 임대보증금의 10%이하이고 최대로 3000만 원까지 부과될 수 있습니다.

외에 임대사업자가 부채과다로 보증보험 가입이 거부되면, 시장·군수, 구청장의 직권으로 임대사업자 등록이 말소될 수 있습니다.

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감사합니다.