종부세 불복 급증 - 종부세 계산 예시 및 절감 방법 

지난달 23일 기획재정부와 국세청, 김희곤 국민의힘 의원실 등에 따르면 올해 국무총리실 산하 조세심판원에 접수된 종부세(종합부동산세) 불복 심판청구는 9월 기준으로 3843건으로 전년(284건)보다 급증했다고 합니다. 이는 이전 정부가 지난해 종부세율을 최대 두 배 인상하자 다주택자가 다수인 납세자들의 급격한 세부담에 재산권을 침해당했다며 반발하는 납세자가 급증한 것으로 보입니다.

다주택자는 1주택자의 기본세율보다 2배가 높아서 1.2~6% 중과세율로 세금을 납부해야 합니다. 2018년 이전과 그 이후로 나뉘는데 계속 인상이 되어 최대 6%까지 오른건 너무 과하다는 것이 납세자들의 생각입니다. 다주택을 투기의 대상으로 투자했던 사람들에게는 중과세율은 자금의 여유가 없다면 많은 부담이 될 것입니다.

더군다나 조세특례제한법 개정안의 국회 통과 무산으로 인해 공시가 11~14억원 사이의 종부세 과세 대상에서 제외될 뻔했던 약 9만3천여명이 종부세를 내야할 상황이 되었습니다. 그렇다면 종합부동산세는 무엇이며 어떻게 계산이 되는 것인지 알아보겠습니다.

종합부동산세

과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산할 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금을 말합니다.

1차로 부동산 소재지 관할 시군구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고, 2차로 각 유형별로 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지(본점소재지) 관할 세무서에서 종합부동산세를 부과합니다.

• 주택(주택부수토지포함): 6억원* (1세대 1주택자 11억원)
• 종합합산토지(나대지잡종지 등): 5억원
• 별도합산토지(상가사무실 부속토지 등): 80억원
  *21년 귀속분부터 법인 주택분 종합부동산세 기본공제 배제

일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용토지에 대하여는 9.16부터 9.30까지 합산배제신고하는 경우 종합부동산세에서 과세 제외됩니다.



종합부동산세 납부기한

납부기한은 매년 12월 1일 ~ 12월 15일입니다.
국세청에서 세액을 계산하여 납세고지서를 발부(신고납부 가능)하며, 세액의 납부는 일시납부 원칙이나, 분할납부도 가능합니다.

※ 분납: 납부할 세액이 250만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에 납부
250만원 초과 500만원 이하 : 250만원 초과금액을 분납
500만원 초과 : 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액을 분납
농어촌특별세는 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납
※ 농어촌특별세: 납부할 종합부동산세의 20%

종합부동산세 세율

종합부동산세 세액공제

예시

개인

그렇다면 첫번째로 개인이 조정대상지역에 소재하고 있는 5주택자의 종부세 예상 세액을 대략적으로 산출해보겠습니다.

이렇게 5주택을 소유함으로써 1차년 때 부담해야할 세액은 취득세 2,510,137,500원, 종부세 417,580,000원으로 총 2,927,717,500원이 세금으로 납부하게 되며, 2차년도부터 종부세 현행법상 매년 417,580,000원의 종부세를 납부해야 합니다. 이런 추세라면 약 45년 후에는 세금으로 납부하는 금액이 부동산 취득가액을 초과하게 되는 결과가 발생하게 됩니다.

법인

그럼 이번엔 동일한 주택으로 법인이 소유한다면 종부세 예상 세액이 얼마나 되는지 살펴보겠습니다.

법인이 5주택을 소유함으로 인해 1차년도 떄 부담해야 할 세액은 취득세 2,918,018,400원 종부세 624,780,000원으로 총 3,542,798,400원이 세금으로 납부하게 되며, 2차년도부터 종부세 현행법상 매년 624,780,000원의 종부세를 납부해야 합니다. 이런 경우라면 약 25년 후에는 세금으로 납부하는 금액이 부동산 취득금액을 초과할 것으로 예상됩니다.

이렇게 부동산 취득가액보다 세금으로 납부하는 금액이 크다면 원본이 잠식되는 꼴이 됩니다. 즉, 부동산 보유 자체가 부정되는 정도에 이르러, 다주택자에 대한 규제를 통한 주거안정이는 보호되는 공익에 비해 침해되는 개인의 사익이 훨씬 커지게 됩니다. 이는 법익의 균형성 측면에서도 종합부동산세 과세에 문제가 있다고 보입니다. 이와 관련된 대책을 전문가와 상담하시는 것을 추천드립니다.

위 내용에 대하여 문의가 있으시거나, 더 궁금하신 사항이 있으시면 박예준 변호사(홈페이지: 박예준.com)에게 문의해 주시기 바랍니다. 박예준 변호사, 세무사, 공인회계사, 공인중개사, 변리사가 성심성의껏 종합적인 솔루션을 제공해드리겠습니다. 감사합니다.