부부공동명의 세금 정리 

오늘은 많은 분들이 궁금해하시는 부부공동명의 부동산 관련 세금을 정리해드리려고 합니다. 먼저, 부동산을 취득, 보유, 매도하는 과정에서 아래와 같은 세금이 발생합니다. 이를 염두에 두시고, 세목별로 살펴보겠습니다!

• 취득: 취득세, 증여세
• 보유: 재산세, 종합부동산세, 임대소득세
• 매도: 양도소득세
  

부부공동명의란

부동산을 취득할 때, 한 사람의 이름으로 계약하거나 소유권을 취득하는 것을 단독명의라고 합니다. 반면, 둘 이상의 사람이나 단체가 공동으로 부동산의 소유권을 갖는 것을 공동명의라고 합니다. 예를 들어, 신혼집을 구입하거나 임차할 때, 부부가 공동명의로 등기를 하게 되면 해당 부동산에 대한 재산권 행사를 부부가 공동으로 할 수 있는 것입니다.
그렇다면 부부공동명의로 부동산을 소유하는 경우, 세금 측면에서 어떤 차이가 발생할까요?

부부공동명의 취득세 및 재산세

취득세는 누진세가 아닌 단일세율을 적용합니다. 따라서 취득세는 공동명의이더라도 세금적인 측면에서는 큰 차이가 없습니다.
단, 단독명의에서 공동명의로 변경하는 경우, 취득한 쪽은 취득세를 내야합니다. 참고로 증여취득세는 일반 취득세보다 높기 때문에 이런 비용까지 감안하셔서 판단하셔야 합니다.
재산세 또한 주택별로 과세하기 때문에 큰 차이가 없습니다.

부부공동명의 종부세

종합부동산세는 인별로 과세되는 세목이기 때문에 부부 공동명의 주택인 경우에도 각각 1주택을 보유한 것으로 간주하여 기본공제 6억원씩 적용하였습니다. 즉, 1주택자인 부부가 공동명의로 부동산을 소유했다면, 각 6억원씩 총 12억원의 공제를 받을 수 있었습니다. 하지만, 이 경우에는 1세대 1주택자가 받는 연령 및 보유기간에 따른 세액공제를 받을 수 없습니다. (최대 80%)

그러나, 2021년부터 부부공동명의 1주택의 경우, 납세자가 신청(9.16~9.30)한 경우에는 1세대 1주택자로 간주하여 기본공제 11억원 및 세액공제를 적용받을 수 있게 되었습니다. 이 경우에는 1세대 1주택자의 세액공제를 받을 수 있게 됩니다.

따라서 인별과세 혹은 1세대1주택 과세 중 주택가액이나 상황에 따라 유리한 방법을 선택하셔야 합니다. 예를 들어, 보유 기간이 길고 연령 공제에 해당된다면, 단독 명의가 유리할 것으로 보입니다. 그런데 만약, 2주택 이상을 소유한 부부의 경우는 공동명의가 오히려 불리할 수 있는데요. 부인이 단독명의로 주택 1채를 소유하고, 남편과 다른 주택 1채를 공동명의로 소유하고 있다면, 부인은 2주택자가 되기 때문에 부인과 남편이 각 1채씩 단독명의로 소유하는 것이 유리하겠죠? (종부세는 세대별 합산과세가 아니라 인별 과세이니까요!) 이처럼 종세부의 경우, 부부공동명의가 무조건 유리한 것이 아니기 때문에 상황을 고려하셔서 결정하시기 바랍니다.

부부공동명의 양도세

양도소득세란, 부동산에 대한 권리를 양도함으로 인해 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 부과하는 세금입니다. 양도세는 한 사람당 250만원의 기본공제가 적용되기 때문에 공동명의의 경우 각 250만원 씩 총 500만원을 공제받을 수 있습니다. 또한 양도세는 과세표준에 따라 누진세율을 적용하기 때문에 공동명의를 통해 양도차익을 반으로 나누게 되면 적용세율이 낮아지게 되어 유리합니다.

※ 다주택자의 경우, 2022.5.10~2023.5.9 한시적으로 보유기간 2년 이상 조정대상지역 내 주택 양도시 기본세율 적용

부부공동명의 증여세

부동산이 단독명의로 되어있다가 대가 없이 공동명의로 변경하는 경우, 이를 증여로 보아 증여세를 내셔야 합니다. 일반적으로 증여세율보다 양도세율이 낮기 때문에 일반적으로는 지분 양도를 통해 공동명의로 변경하려고 하실텐데요. 이런 경우 맞벌이 부부라면 부부 모두 소득이 있기 때문에 자금출처 관련 문제가 없겠지만, 만약 외벌이 부부의 경우라면 한 쪽이 소득이 없기 때문에 자금을 어떻게 마련했는지 소명하는데 어려움을 겪을 수 있습니다. 부부 간 증여하는 경우, 공동명의 신청일로부터 3개월 이내에 신고하셔야 합니다. (단, 증여일로부터 이전 10년 동안 증여재산가액이 6억원 이하인 경우 증여세 납부 의무는 없습니다.) 따라서 부동산 가액이 12억 이하라면 공동명의가 유리할 수 있습니다. 그런데 만약 20억 짜리 집을 단독명의에서 부부공동명의로 변경하는 경우, 10억원에 대한 증여세를 내야하는데 6억까지 비과세이므로 4억에 대한 증여세를 납부하셔야 합니다.

그런데 만약, 부부간 증여가 아닌 지분을 사는 방식으로 거래가 이루어지고 그 거래를 입증할 수 있다면 증여세는 내지 않아도 됩니다. (유상거래에 따른 취득세, 양도세 등은 발생) 다만, 자금출처조사가 이루어지거나 사후관리를 받게 될 수 있으므로 지분을 매도한 대가로 받은 돈을 다시 배우자에게 돌려주면 안되고, 취득세, 양도세 또한 비용이기 때문에 잘 따져보아서 어떤 것이 유리할지 잘 판단해야 합니다.

부부공동명의 상속세

상속세도 상속금액에 따라 10~50%의 누진세율이 적용됩니다. 따라서 부부 간 공동명의를 통해 미리 재산을 분산해 놓으면, 사망한 배우자의 지분만큼만 상속재산으로 계산되기 때문에 상속세가 줄어들게 됩니다.

부부공동명의 임대소득세

만약 전세 혹은 월세 소득이 발생하는 경우라면, 임대소득세도 누진세율이기 때문에 공동명의일 때 절세 효과가 생깁니다. 부부공동명의인 경우, 임대소득도 반으로 나뉘게 되는데, 특히 총 임대수입이 4천만원 이하라면 각 2천만원 이하로 분리과세되어 세금을 줄일 수 있게 됩니다.

부부공동명의 주의할 점

• 부부공동명의로 변경하는 경우, 재산이 증가되어 건보료나 국민연금 등이 증가될 수 있습니다. 배우자가 소득이 없어 피부양자로 되어 있는 경우, 만약 피부양자 기준 부동산 공시가를 충족하지 못한다면 피부양자 자격이 박탈되어 보험료 부담이 증가할 수 있습니다.
• 배우자의 신용이 좋지 않거나 소득이 적은 경우, 단독 명의보다 대출 비율이 낮게 책정될 수 있습니다.
• 증여세, 취득세, 등록세 등 세금 및 기타 비용이 발생할 수 있기 때문에 과연 부부공동명의가 더 유리할지 잘 따져보야 합니다.
• 공동명의의 경우 준비할 서류가 많아져 번거로울 수 있습니다. 또한 부동산을 처분하거나 권리를 행사할 때, 공동명의자의 동의 하에 행사할 수 있기 때문에 보호장치가 되지만, 번거롭다고 느낄 수도 있습니다.

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