명도소송 강제집행, 법적절차와 비용 총정리 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 명도소송 강제집행 절차와 비용에 대해 말씀드리려고 합니다.

명도소송이란 임대인 즉, 집주인의 부동산을 임차인이 비워주지 않을 때 부동산을 반환받기 위해서 진행할 수 있는 소송을 의미합니다.

다만, 주택임대차보호법은 기본적으로 임차인의 주거안정을 목적으로 하기 때문에, 무조건 명도소송을 제기할 수 있지 않고 다음과 같은 기준이 성립될 때 진행할 수 있습니다.

명도소송의 진행할 수 있는 성립요건을 살펴보면,

-계약이 만료되었음에도 임차인이 나가지 않을 때

-임차인이 집주인 동의없이 전대행위를 했을 때

-임차인무를 다하지 않아 계약해지통보를 했지만 나가지 않을 때(ex.월세미지급 등)

-임차인이 집주인 동의없이 개조, 또는 리모델링 했을 때

특히, 이러한 명도소송의 경우 계약종료에 대한 해지통보 이후에도 임차인이 나가지 않을 때 제기하기 보니, 확실하게 권리관계가 증명되어 대부분 집주인의 승소로 끝나게 됩니다.

하지만, 여기서 문제는 명도소송에서 승소했다고 할지라도 바로 자신의 부동산을 찾을 수 있는게 아니라는 것입니다.

보통 명도소송을 한후 판결이 나면 패소한 임차인은 부동산을 비워주지만, 간혹 명도소송 판결이 났음에도 불구하고 나가지 않고 버티는 임차인이 종종 있습니다.

때문에, 이런 경우에는 명도소송에서 승소를 한후 강제집행을 진행해야 합니다.

그래서 오늘은 명도소송에서 승소판결을 받았지만, 임차인이 부동산을 인도해 주지 않을 때 할 수 있는 강제집행 절차와 비용에 대해 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
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명도소송 강제집행, 진행절차가 매우 복잡합니다.

명도소송 강제집행을 하려면 진행절차를 숙지하신후 진행을 하는게 좋습니다. 왜냐하면, 강제집행의 절차가 생각보다 복잡하기 때문입니다.

명도소송 강제집행의 절차를 자세히 설명드리자면, ①강제집행신청, ②계고집행, ③본집행, ④세입자의짐 매각 등 총 4단계의 절차로 되어 있습니다.

다만, 앞서 이야기했듯이 명도소송 강제집행을 하기 위해서는 확정 판결문이 있어야 신청이 가능합니다.
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특히, 명도소송 강제집행을 신청할 때에는 집행력이 있는 판결문정본이 반드시 필요해 신청전에 법원에 집행문부여신청을 통해 집행문을 받은후 신청을 하실 수 있습니다.

더불어 명도소송 강제집행신청은 오로지 직접 방문으로만 가능하기에 관할 법원 집행관 사무실로 가서 부동산인도 강제집행신청서를 접수하셔야 합니다.
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이처럼 명도소송 강제집행을 신청하게 되면, 본집행전에 계고집행단계를 거치게 됩니다.

계고집행이란, 일종의 경고절차로 본집행에 앞서 세입자에게 자진해서 부동산을 반환하라고 기회를 주는 단계입니다.

그래서 계고마감일까지 부동산을 인도해주면 본집행없이 종료가 될 수 있지만, 인도해주지 않게 되면 다음 단계인 본집행으로 넘어가게 됩니다.

다음으로 본집행은 부동산에 있는 임차인의 건물을 강제로 빼내는 단계이기 때문에, 임차인의 집을 빼고, 빼낸 짐을 보관하기 위해 이사업체와 보관업체의 비용이 발생할 수 있습니다.

물론, 강제집행으로 들어간 비용은 임차인에게 청구하여 받을 수 있지만, 본집행을 위해서는 비용이 발생할 수 있다는 점을 꼭 유념해 주시길 바랍니다.

명도소송 강제집행, 비용과 기간도 생각보다 많이 소요됩니다.

본집행 이후 내용증명 등으로 임차인에게 빼낸 짐을 가져가라는 통보를 한후 임차인이 가져가지 않으면 임대인이 매각절차로 임차인의 짐을 처분할 수 있습니다.

하지만, 매각절차가 이루어지기 전까지는 보관비용을 임대인이 지불해야 합니다.

다만, 앞서 이야기했듯이 본집행에서 드는 비용은 추후 임차인에게 청구할 수 있지만, 먼저 선납을 해야하기 때문에, 임대인입장에서도 부담이 될 수 있습니다.

더불어, 명도소송 강제집행의 경우 총 4단계로 진행이 되기 때문에, 부동산을 인도받는데까지 기간이 많이 걸립니다.

그래서 명도소송 승소후 모든 강제집행 절차를 마칠 때까지 짧으면 3~4개월 길게는 7~8개월정도의 기간이 소요됩니다.

게다가 집행과정에서 변수가 따를 수 있어 비용이나 기간은 사안에 따라 증감될 수도 있습니다.
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이처럼 명도소송의 경우 법적절차도 복잡한데다 비용과 시간도 일정부분 들기 때문에, 결코 쉬운 과정이 아닙니다.

따라서, 부동산의 빠른 인도를 원한다면, 명도소송 강제집행을 진행하기 전에 부동산전문변호사의 법적 조력을 받으시라고 당부드리고 싶습니다.

왜냐하면, 관견 사건의 해결경험이 많고, 법률사건에 대해 전문적으로 알기에 서류준비나, 강제집행절차에서 빠르게 진행이 가능하기 때문입니다.

그러므로 명도소송 강제집행을 진행하기 전에 부동산전문변호사와 상담을 진행해 보시길 추천드리고 싶습니다.