월세 일시불 선납과 법적 효력에 대한 상담

Question

월세를 2년더 연장했는데 집주인이 시세가 올랐다고하여 
인상분 2년치를 한번에 일시불로 달라고해서 집주인에게 일시불로 선납했는데요.
부동산에서 따로 계약서를한장썼는데(임대차계약서가 아닌 이면계약서)
계약서상에 00월00일에 00에게 00원을지급한다
적혀있고 임대인 임차인 사인하고 도장까지 찍었구요.
돈 건널때는 부동산중개인이 중개를했습니다.
그런데, 현금으로줘서 기록이 따로없는데 
만약 나중에 집주인이 난 돈받은적없다. 보증금에서 까겠다 이러면 
저 이면계약서가 법적으로 효력이있을까요?
그리고, 집주인이랑 통화할때 다 녹음을했는데 녹음으로도 법적효력이있을까요?

김명수 변호사 · Answer

1. 이면계약서는 효력이 있습니다.
2. 임대인이 상승한 임대료를 신고하지 않기 위하여 꼼수를 부린 것으로 보입니다.
3. 소득세 등 신고할 때 기존 임대료로 신고하려고 하는 것이지요.
4. 상담자가 임대료를 공제받을 때 조금 트러블이 생길 수는 있을 것 같습니다.
5. 감사합니다.

류동욱 변호사 · Answer

계약서와 녹취로 충분히 입증가능하니 걱정하지 않으셔도 됩니다.
다만 이런 경우에는 계약서에 어떤 명목으로 지급하는 것인지 기재를 하시길 바랍니다.
그리고 시세가 올랐다고 2년치 인상분을 한 번에 요구할 권리가 임대인에게 있는 것이 아니니  거절해도 무방한 사안입니다.
(사법연수원41기, 민사전문변호사, 직접 소통하는 변호사)

이진규 변호사 · Answer

상호간 합의의 내용이 기재되어 있고 합의의 모든 당사자가 확인하고 서명날인한 이상 그 계약서의 형식과 무관하게 효력을 발휘한다고 보시면 됩니다. 상담자분 사례에서 이면계약서 및 임대인과의 통화 녹음 모두 추후 법적 분쟁이 발생할 경우에는 상담자분께 유리한 증거로 사용될 수 있으니 잘 보관하여 두시면 좋을 것 같습니다. 통상 공인중개사를 통해 거래를 할 경우 공인중개사들은 금원의 수취에 관하여 임대인으로부터 영수증(임차인으로부터 돈을 받았다는 취지)을 받아서 전달해 주는 것이 보통이므로 공인중개사에게 이 부분을 요청해보셔도 좋을 듯 합니다.

관련하여 궁금하신 사항이나 필요하신 사항 있으시면 연락주세요.
감사합니다.