전세금반환청구소송 절차는 어떻게 되나요?

Question

현재 상황 : 보증금 2억3천만원
첫번째 계약 : 2020.02.28~2022.02.27 (전세권설정 함. 존속기간 2020.02.28~2022.02.27까지)
두번째 계약 : 2022.02.27~2024.02.26(재계약서 작성함)
이사예정: 2022.12.22일에 보증금을 받지 못해도 대출을 받아서 이사를 갈 예정입니다.

퇴거의사표시 : 
1. 2022.07.18일에 퇴거의사를 의사표시함.
2. 2022.08월중순부터 부동산에 전세매물 등록함. 
3. 저희는 2022.12.22일에 이사를 확정함.
4. 2022.11.26일에 위와 같은 내용을 기재하여 문자를 발송하였고, 임대인으로부터 보증금을 반환해 줄 수 있는 
능력이 없어서 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 반환해 줄 수 있다는 답변을 받았습니다.

위와 같은 상황인데 전세금반환청구소송까지 진행해야 할 것 같으며 인터넷검색을 해 보니 일반적인 절차가 내용증명발송 -> 임차권등기명령신청 -> 지급명령신청 또는 전세보증금반환청구소송 -> 압류신청으로 진행되는 것 같습니다.

저와 같은 경우 2022.12.22일에 이사를 갔음에도 불구하고 보증금을 받지 못한 경우 지연이자까지 청구하고자 하는데
어떻게 진행을 해야하는지 궁금합니다. 저의 경우 
1. 내용증명 발송 
2. 임차권등기명령신청 : 저는 전세권설정이 있으므로 안해도 될까요? 존속기간은 상관이 없는지요?
3. 전세보증금반환청구소송 : 보증금이 커서 지급명령신청은 힘들겠죠? 저는 전세권설정이 있어서 안해도 될까요? 
4. 지연이자 청구 : 지연이자는 어떻게 청구 할려면 압류신청 시 청구하면 되나요? 아니면 지연이자청구소송을 별도로 해야하나요? 지연이자는 몇%를 청구할 수 있나요?
5. 압류신청

안병찬 변호사 · Answer

1. 임차권과 전세권은 별개입니다.

2. 전세권에 기해 경매신청 가능한 경우라면 해당 부동산에 대해서는 보증금반환청구소송이나 지급명령신청 실익 없어 보입니다. 다만, 해당 부동산으로 만족을 얻기 어려운 경우라면 소송 등 진행 실익 있습니다.

3. 지급명령 신청은 금액과 상관 없습니다.

4. 지연이자는 미리 내용증명 등을 통해 은행 대출이자 등 고지할 필요 있습니다. 그렇지 않은 경우라면 귀하가 해당 건물 인도한 다음 날부터 5% 법정이자 청구 가능할 것으로 사료됩니다.

5. 전문가와 상담을 통해 사건 진행하시길 바랍니다.

하경남 변호사 · Answer

1. 임차권과 전세권은 별개의 권리입니다. 내용증명 발송 시 계약 종료 시까지 보증금(전세금)을 주지 않을 경우 대출을 받아야 하므로 이자 등의 손해가 추가로 발생할 수 있음을 고지하여야 추후 법적 분쟁에서 이를 인정받을 수 있습니다.

2. 전세권설정과는 별개이므로 임대차 계약이 종료되어 보증금을 받지 못하는 경우 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 유지할 수 있습니다. 다만, 전세권이 우선순위로 설정되어 있는 경우 바로 임의경매를 청구할 수 있으므로 임차권등기명령 신청이 실익이 있을 지는 검토를 해 봐야 합니다.

3. 지급명령 신청은 금액이 큰 것과는 무관합니다. 다만 상대방의 이의신청이 있으면 정식의 통상재판으로 진행되게 되므로 시간상 어느 것이 유리할 지 고려해 보아야 합니다.

4. 지연이자는 임대차에 따른 보증금 반환청구소송을 하게 되면 소송과 같이 청구하며, 전세권에 따른 임의경매를 신청할 때에는 피담보채권으로 기재된 전세금을 청구할 수 있으며, 지연이자는 별도로 청구를 하여야 합니다.