법정지상권 성립요건 및 분쟁 발생시 고려사항 

안녕하세요. 제이엘파트너스 임영호 대표변호사입니다.

오늘은 법정지상권에 대해 말씀드리고자 합니다.

법정지상권을 건물소유자를 보호하는 제도를 의미합니다. 

경매로 인해 토지소유자와 건물소유자가 달라졌을 때 일정한 요건 하에 법적 보호가 이루어지는데 이때는 성립요건을 확인하셔야 합니다.

통상적으로 토지 및 지상건물이 경매나 공매등으로 소유권이 달라지는 경우 건물주는 법정지상권이 인정됩니다.

예컨대 토지와 건물의 소유주가 같을 경우에는 문제가 되지 않지만 한 개만 경매에 내놓은 경우 법정지상권의 여부로 희비가 엇갈릴 수 있습니다.

토지를 경매로 낙찰받았을 때에 건물소유주의 법정지상권이 인정되는 경우 토지소유자는 건물을 철거할 수 없어 일정 목적을 달성할 수 없게 됩니다.

따라서 위와 같은 경우 거래 시 주의를 요하여야 합니다.

특히 건물을 철거한 후 다시 신축하더라도 건물에 대한 법정지상권은 이전 건물주가 갖게 되므로 토지소유자 입장에서는 극도로 제한된 권리를 갖게되는 것과 같습니다.

이때 공동저당권이 설정된 경우라면 법적 쟁점사항이 달라집니다. 

대법원 판례에 따르면 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다. 라고 판시하고 있습니다.

이는 동순위의 공동저당권이 설정되었을 때 건물 임대인에게만 법정지상권이 성립한다고 명시하게 되면 건물에 대한 교환가치를 취득할 수 없다고 판단하기 때문입니다.

관습법상 법정지상권은 동일인이 소유하던 토지와 그 지상건물이 경매 외 원인에 의하여 소유자가 달라진 경우 약정을 따로 명시해두지 않으면 건물주의 법정지상권이 인정되는 것입니다.

이는 법률상 기존 법정지상권과 동일한 효력을 지니게 되며 독립된 건물이 존재하는 경우 성립합니다.

즉 조형물이나 수목등의 구조물은 법정지상권이 인정되지 않으며 단순하게 이전이 쉬운 물품들또한 법정지상권이 인정되지 않습니다.

만일 컨테이너를 사용하는 경우 이동이 쉽기에 법적지상권을 갖기 어렵다고 판단하며 실제로 관습법상 법정지상권을 주장하지 못하는 사례도 빈번하게 발생하고 있습니다.

건물주와 토지소유주가 다른 경우 법정지상권에 대한 분쟁이 발생할 수 있으며 이는 건물 유형에 따라서도 각기 다를 수 있습니다.

따라서 부동산 분쟁이 발생한 경우 부동산 사건 경험이 많은 전문변호사의 조력을 받아 사건을 해결해 나가시길 바랍니다.