분양계약해제 및 계약금,중도금반환청구 성공사례 

분양받은 호실(전유부분)안에
공용배전함이???

오늘은 분양계약과 관련한 분양계약 해제 및 계약금반환청구 사건(성공사례)을 소개드리려고 합니다.
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허위/과장광고들로 인해 분양계약체결 후 계약해제와 관련된 분쟁이 끊이질 않습니다. 저 역시 다수의 사건을 처리하였는데, 오늘 소개해드릴 사건은 ​"공용배전실(공용배전함)"이 전유부분 내에 설치되어 있었던 사건입니다.

사실관계

1) 원고(의뢰인)는 근린생활시설 1호실을 분양하는 자이고, 피고들(상대방)은 시행사 및 시행수탁사였습니다.

2) 원고는 2019. 1.경 이 사건 분양계약을 체결하였고, 분양계약 당일 계약금과 중도금을 지급하였는데, 잔금지급시점을 앞두고 방문한 이 사건 부동산에서 전유부분 안에 공용배전실이 설치되어 있는 것을 뒤늦게 알게 되었습니다. 4개의 벽변 중 무려 2개의 벽면에 공용배전함이 설치되어 있었습니다.

3) 이에 원고는 분양계약상 중요부분에 하자를 원인으로 분양계약해제 및 계약금/중도금반환을 구하였으나, 피고측에서는 "중요부분에 하자가 아니며, 원고에게 이를 확인하지 아니한 과실이 있다"며 계약금 등의 반환을 거부하였고, 결국 이 사건은 법정소송으로 이어지게 되었습니다.




당사자들의 주장

원고 측 주장 - 원고대리인 김한송변호사

1) 전유부분 내에 공용배전실이 설치되어 있는 것은, 분양계약상 중요부분의 하자다 !

2) 계약상 중요부분에 대한 사기/착오가 있었으므로, 분양계약을 취소하겠다!

피고 측 주장

우선, 전유부분에 공용배전실이 설치된 사실은 인정하나,

1) 이는 신축/설계 당시 기초설계서에서 정해진 사항으로 추후 변경이 불가능하고, 공용배전실은 전유부분 내에 설치되면 안 된다고 주장하는 것은 원고 측의 일방적 주장일 뿐이다. 법적으로 하자가 있었다면 2019. 10. 사용승인이나, 2019. 11.경 준공을 받지 못했을 것이다. 즉, 법적으로 전혀 하자가 없다.

2) 배전실은 1년에 1회정도 밖에 사용하지 않는 시설이다. 원고가 분양받은 면적이 감소하는 것도 아니고, 영업장소로 사용하는데 큰 지장이 없으므로, 법률행위의 중요부분도 아니다.

원고 측 - 원고대리인 김한송변호사

1) 이 사건 분양계약은 2019. 1.경 체결되었고, 분양계약체결 당시에는 전유부분 내 공용배전실이 존재할 것이라는 점에 대하여 원고는 알 수 없었던 점, 계약 전 배전실이 설치된다는 사실을 사전에 고지하지 않았던 점은 다툼 없는 사실이다(준비서면 및 변론조서 기재사실).

2) 원고는 미용실영업을 위하여 이 사건 분양계약을 체결하였고, 피고들 역시 원고가 이 사건 부동산에서 미용실 영업을 한다는 사실을 알고 있었으며, 피고의 분양담당자는 계약 당시 원고가 종전 영업장(미용실)을 방문하기도 하였는데, 통상 미용실은 벽면을 따라서 거울을 붙이고 그 앞에 미용의자를 놓고 운영하며, 원고 역시 그와 같은 인테리어를 할 계획이었으나, 4면 중 2개의 벽면에 고용배전실이 있어서 분양계약의 목적대로 이 사건 부동산을 사용할 수 없게 되었다.

3) 공용배전실이 1년에 1회 정도 사용되는 것이라고 주장하나, 배전실의 문을 여닫는 사용 빈도는 별론으로 하더라도, 배전실이라는 성격과 전기안전법, 소방법 등의 규정에 따라 배전실 문을 폐쇄할 수 없다. 그런데 앞서 주장한 바와 같이, 미용실 영업을 위해서는 벽을 막고 거울을 붙여야 하는데, 4면 중 콘크리트 벽면 2면 전부에 공용재전실이 있고, 나머지 벽면 두 곳은 창문과 유리출입문이므로, 이 사건 부동산에서 원고가 미용실 영업을 할 수 없다.

4) 또한 피고는 배전실 존재를 확인하지 않은 것이 원고의 과실이라고 주장하나, 이 사건 분양계약은 "선분양"이었고, 이 사건 분양계약서를 비롯하여 어디에도 계약 당시 이 사건 부동산 전유부분 안에 2개의 공용배전실이 존재한다는 자료는 전혀 없었다. 따라서 원고가 분양계약 체결 당시 배전실의 존재를 알지 못한데 어떠한 과실도 없다.

피고 측

1) 피고들 역시 이 사건 분양계약 당시 설계도상으로 이 사건 부동산에 배전실이 있는지 전혀 파악할 수 없었다(기마사실 및 고의 부존재).

2) 미용실을 운영하려 했으나 배전실 때문에 벽면을 사용할 수 없게 되었다는 부분은 계약상 중요부분이라고 볼 수 없고, 피고들은 원고가 미용실을 운영하려고 했는지 몰랐다.

3) 원고는 민법 제580조 매도인 하자담보책임에 의한 해제를 주장하나, 이는 거래통념상 기대되는 객관적 성질/성능을 결여한 경우를 말한다할 것인데, 이 사건 부동산과 같이, 전유부분 내부에 배전실이 있어서 미용실운영을 할 수 없다는 것만으로는 객관적 하자가 있다고 볼 수 없다. 원고가 미용실을 운영할 수 없게 된 점은 부동산의 객관적 성질/성능과 무관한 원고의 개인적 사정일 뿐이다.



재판부의 판단은?

피고들은 원고에게 계약금 및 중도금, 그에 대한 이자를 지급하라 !!

재판부는, 피고들(상대방)이 원고(의뢰인)에게 분양계약 전 위와 같은 사실(공용배전함이 전유부분에 포함되어 있는 사실)을 미리 알릴 의무가 있다고 판단하였습니다. 나아가, 원고가 사전에 공용배전함이 전유부분에 포함되어 있는 사실을 알지 못한 데에 과실이 없다고 판단하였습니다.

결국 재판부는 원고의 이 사건 계약 해제 및 계약금 등 반환청구에 대하여 원고의 손을 들어주었습니다.

  사건 후기

분양계약, 특히 '선분양계약'의 경우, 계약체결 당시에 계약목적물을 확인할 수 없다는 점 때문에 이와 관련된 분쟁이 더욱 많은 것 같습니다.

이 사건 의뢰인은 비교적 빠른 시일 내에 상담을 오셨던 분이라서 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있었습니다. 민법 제580조 하자담보책임의 경우 매수인이 그 사실을 안날로부터 6월 내에 권리를 행사할 수 있기 때문입니다(민법 제580조, 제582조 참조).

다음 성공사례에서는 "복층 분양계약"과 관련하여 허위과장광고를 원인으로 계약해제 및 계약금 등 반환을 구했던 사건을 소개해드리겠습니다.