오피스텔 임대차기간은 1년마다??? 

오피스텔 임대차계약 기간은 1년이다??

흔히 많은 분들이 오피스텔의 임대차계약기간은 '원래' 1년이라고 많이들 알고 계십니다.

과연 그럴까요?

결론부터 말씀드리면, 주거용 오피스텔의 임대차기간은 주임법상 최소 2년입니다.

주택임대차보호법 제4조 (임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

아파트 임대차계약의 경우, 임대차계약기간의 최소기간이 2년이라는 점에 대해서는 많은 분들이 알고 계십니다. 그러나, 오피스텔의 경우 "1년"으로 계약하는 것이 법에 보장하는 원칙인 것처럼 잘못 알고 계시는 분들이 많습니다.

물론, 완전히 잘못된 말이라고 할 수 없지만, 그렇다고 "맞다"고도 할 수 없습니다.

그 이유는, "오피스텔을 주거용으로 사용하였는지, 영업용으로 사용하였는지"에 따라 적용법률이 달라지기 때문입니다.

상가건물 임대차보호법 제9조 (임대차기간 등)

① 기간을 정하지 아니하거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

앞서 살펴 본 주택임대차보호법(이하, '주임법'이라 합니다)과 상가건물임대차보호법(이하, '상임법'이라 합니다)에서 각 정하고 있는 기간의 차이를 확인하실 수 있습니다.

주임법에서는 "2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다"고 정하고 있고,
상임법에서는 "1년 미만을 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다"고 정하고 있습니다.

만약 주임법에 따라 전입신고 및 확정일자를 받으셨고, 실제 주거용으로 사용하셨다면 "주임법"이 적용됩니다. 만약 오피스텔의 일부를 주거 외 목적, 예컨대 영업목적으로 사용하셨다 하더라도 '주된 용도'가 실제 주거용이었다면 "주임법"이 적용됩니다.

따라서 임차인의 경우, 비록 1년 임대차계약을 체결하였다 하더라도, 같은 조건(보증금 및 월세)으로 2년을 거주하실 수 있습니다(이는 계약갱신청구권의 행사가 아닙니다). ​

반면, 오피스텔의 주된 부분을 영업용으로 사용하였고, 임대차계약상 임대차목적은 "영업용도", "사업용도"로 계약하였다면, 이때는 "상임법"이 적용됩니다. 따라서 이경우에는 1년 미만으로 계약한 경우 1년을 주장하실 수는 있으나, 임대차계약기간을 2년이라고 주장할 수는 없습니다(다만, 상임법 제10조에 따라 계약갱신청구권을 검토해볼 수 있습니다).

이와 관련하여 판례 하나 소개해드리겠습니다.

주택임대차보호법 제2조는 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고, 또 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 검용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다.

생각건대, 임대인과 중개인의 이해관계가 일치하기 떄문일 것입니다.

임대인의 입장에서는, 매년 임대차계약을 체결함으로써 상승한 시세를 반영하여 임대료를 받을 수 있고,

중개인의 입장에서는, 새로운 임대차계약에 대한 중개수수료를 받을 수 있기 떄문에,

임대인과 중개인의 이해관계가 일치함으로써 오피스텔의 경우 1년 단위로 계약하는 것이 당연한 것처럼 이뤄지는 것 같습니다.

만일 주거용 오피스텔을 1년 계약하였으나, 재계약을 고민하고 계시다면, 오늘의 포스팅 내용을 참고하셔서 재계약이 아닌 기존계약으로 주임법이 정하고 있는 임차인의 권리를 행사하시길 바라겠습니다.

- 소송에 진심인 편 김한송변호사 드림 -