보증금반환청구(원상회복범위) 성공사례 

임대차계약기간이 만료하면, 임대인은 임대차보증금(전세보증금, 월세보증금)을 반환해줄 의무가 있고, 임차인은 임차목적물을 임대인에게 인도해줘야할 의무가 있습니다. 따라서 임차인이 임차목적물에 시설물을 설치한 것이 있다면, 이를 제거하고 임차할 당시의 상태대로 반환하여야 할 의무(원상회복의무)가 있습니다.

만약 임차인이 이러한 의무를 다하지 않고 임차목적물을 임대인에게 반환한 경우, 임대인은 원상회복비용을 공제하고 임차인에게 보증금을 반환할 수 있고, 만약 임대인이 자신의 비용으로 원상회복을 마쳤다면, 임대인은 그 비용을 임차인에게 청구할 수 있습니다.

이 사건의 청구명은 "보증금반환청구"이지만, 주된 쟁점은 "원상회복의 범위"​였습니다.

저희 의뢰인은 이 사건 부동산에서 목욕탕을 운영하고 있던 종전 임차인으로부터 목욕탕을 인수받은 자였고, 목욕탕을 인수받음과 동시에 이 사건 임대차계약을 체결하였습니다.

의뢰인이 인수받은 목욕탕은 그 동네에서 20년 넘게 같은 자리에서 운영되었던 목욕탕이었고, 권리금까지 지불하며 목욕탕을 인수한 뒤, 이 사건 임대차기간 동안 목욕탕을 운영하였습니다.

그 사이 임대인이 한 번 바뀌었고, 임대차기간이 종료되면서 이 사건 분쟁이 시작되었습니다.

새로운 임대인은 의뢰인(임차인)에게 "목욕탕시설을 전부 철거해라(원상회복)"라고 요구하였고, 그 비용은 수천만원이 넘었던 것입니다.

의뢰인(임차인)은 자신의 비용으로 목욕탕시설을 철거해야할까요?

<임차인의 원상회복의무>

임차인의 원상회복범위에 관한 우리 법원의 태도는 다음과 같습니다.

○ 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결문 참조

임대차계약이 종료한 이후 임차인의 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결경위와 내용, 임대당시의 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적/개별적으로 정하여야 한다.

○ 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결문 참조

임차인의 원상회복의무의 범위는 그 임차인이 설치한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 별도의 약정이 없는 한 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수 없다.

원고(임차인)는 목욕탕시설을 철거할 의무가 없다

재판부는,

1) 이 사건 건물이 준공 당시부터 30년 가까이 목욕탕으로 계속 사용된 점,

2) 피고(임대인)가 철거를 구하는 부분은 목욕탕 운영에 필수적인 시설인 점,

3) 원고(의뢰인)가 임대차계약을 체결할 당시에도 존재하던 시설물인 점,

4) 원고가 임대차계약을 통해 이전에 설치된 목욕탕시설물까지 원상회복하기로 특약한 사정이 없는 점

등을 이유로,

의뢰인인 원고(임차인)에게는 이 사건 목욕탕시설물을 철거할 의무(원상회복)가 없다고 판단하였습니다.