입주자대표회의 승소 

서울 지역에 공동주택관리법상 혼합주택단지(소셜믹스)로 구성된 공동주택들이 있습니다.

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이 경우 분양세대로 구성된 입주자대표회의와 임대주택세대로 구성된 임차인대표회의의 2개의 이질적인 단체가 성립하는데, 서로 이해관계가 다르거나 갈등이 발생하면 거잡을 수 없게 됩니다.

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최근에 임차인대표회의가 입주자대표회의를 상대로 서울중앙지방법원에 제기한 손해배상 청구 소송이 있었는데, 저는 입주자대표회의를 대리하여 소송을 수행하였고, 그 결과 임차인대표회의 청구가 기각되어 입주자대표회의가 승소하게 되었습니다.

1. 사실관계

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이 혼합단지는 임대주택이 114세이고 분양세대가 55세대로 임차인대표회의 구성원들이 더 많은 단지이었습니다.

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위 혼합단지의 기존 경비업체가 기간이 만료되어 다른 경비업체로 변경하기 위하여 입주자대표회의 관리소장이 2018년 12월 대표회의 의결을 거쳐 계약기간 2019년 1월부터 12월까지로 하는 경비용역계약이 체결하였는데. 이 계약 체결 과정에서 임대사업자인 SH공사와의 합의는 이뤄지지 않았습니다. 다만, 입주자대표회의는 SH공사에 경비용역계약 체결을 위한 의견을 수차례 발송하였으나, 아무런 의견 표명을 하지 않다가 계약 체결 이후에 반대의견을 발송하였습니다.

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이 가운데 임차인대표회의는 새로운 경비원들과 경비용역계약을 체결해 계약 유무효를 두고 임차인대표회의와 입주자대표회의 사이에 갈등이 발생했다.

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입주자대표회의는 경비원들을 상대로 경비실 퇴거 등 가처분 신청을 했고 서울중앙지방법원은 혼합단지의 임차인대표회의는 아파트 관리와 관련해 임대사업자와 사전 협의할 권한이 있을 뿐 결정 권한은 대표회의와 임대사업자에게 있어 임차인대표회의와 경비원 사이에 체결한 계약은 무효라고 판시하였습니다.

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무효인 계약에 기반하여 경비용역을 제공한 업체는 입주자대표회의를 상대로 용역비용에 상당하는 금액을 부당이득으로 청구하였고, 법원은 조정에 따라 입주자대표회의와 SH 공사가 내부 분담비율에 따라 부당이득금액을 지급하였습니다.

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2. 임차인대표회의 소송 제기

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원고 임차인 대표회의는 경비용역계약이 무효로 판결되었고, 경비용역비 지급을 조정에 따라 입주자대표회의와 SH 공사가 공동으로 지급하였는데, 이 과정에서 피고 공사와 피고 입주자대표회의는 임차인 대표회의와 협의없이 임차인대표회의가 보관하던 임차세대 107세대의 관리비에서 경비용역비를 임의로 지급하였으므로 이는 임차세대 세대원들에 대한 불법행위를 구성한다고 주장하였습니다.

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3. 서울중앙지방법원의 판단

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(1) 입주자대표회의가 무효인 용역계약에 따라 경비용역을 수행하도록 한 행위는 불법행위 아님

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기존 경비용역계약의 만료가 다가오자 새로운 경비용역을 체결하지 않으면 아파트 경비에 공백이 생기고, 피고 입주자대표회의는 기존 계약 만료일 전 피고 공사에게 새루운 경비용역계약 체결을 위한 협의를 구하였고, 피고 공사가 별다른 협의를 하지 않은 점, 피고 입주자대표회의는 입찰 과정을 통해 계약 업체를 선정한 점 등에 비추어 보면, 피고 입주자대표회의가 피고 공사와의 명시적 협의나 동의 없이 경비용역계약을 체결한 것은 임차세대 세대원들에 관한 관계에서 불법행위가 아님

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(2) 피고 공사가 임차인대표회의가 협의 없이 조정이 성립되도록 한 후 관리비에서 조정에 따른 금액을 지급하도록 하고 피고 입주자대표회의가 피고 공사의 요청으로 돈을 지급한 행위는 불법행위가 아님

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새로운 경비용역계약 체결 자체가 불법행위가 아니고, 경비용역계약이 무효가 되어 실제 경비용역을 수행한 대가를 부당이득으로 지급하는 것은 피할 수 없는 것이며, 경비업체가 분양세대 경비용역만 수행한 것이 아니라 임차세대 경비용역도 수행한 것이고, 실제 조정을 통해 지급하기로 한 금액이 과다한 것으로 볼 수 없는 점 등에 비추어 보면, 불법행위에 해당한다고 보기 어려움

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4. 시사점

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혼합주택단지에서 최근 많은 갈등이 일어나고 이 갈등에 대하여 관계 당국이 개입하거나 해결하지 않으면서 소송이나 분쟁으로 번지면서 사회적 비용과 재산상 손해가 일어나고 있습니다.

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소송으로 진행되는 경우 철저한 준비가 필요할 것으로 보이니 전문가와 잘 상의하여 준비하고 해결하시기를 바랍니다.

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