요즘 집값 하락 분위기가 확산되면서 임차인들의 깡통 전세에 대한 불안감도 커지고 있습니다. 임대차 계약이 끝났음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 세입자들은 울며 겨자 먹기로 어쩔 수 없이 이사도 가지 못하고 그 집에 머물러 있거나, 아니면 강제 경매를 신청하여 경매를 통하여 보증금을 반환 받으려고 하고 있습니다.
한편, 이처럼 월세 집을 알아볼 때 임대차 목적물이 깡통 전세인지 여부를 확인하는 것은 당연한 것이고, 추가로 그 집이 신탁 집인 경우에는 더 신중하게 알아봐야 합니다.
부동산 신탁이란 ‘부동산을 소유한 사람이 일정 금액의 신탁 보수를 지불하고, 부동산의 관리, 처분, 개발을 부동산 신탁회사에 일정기간 동안 위탁하는 제도’를 의미합니다. 간혹 부동산 등기부 등본을 볼 때 ‘갑 구’에 ‘0000신탁회사’라는 이름을 볼 수 있는데, 이러한 부동산을 신탁 부동산이라고 합니다.
신탁에는 여러 종류가 있지만 일반적으로 은행에 돈을 빌리기 위해 신탁을 하는 담보 신탁이 가장 일반적입니다. 근저당권과 비슷하다고 생각하면 되는데, 다른 점은 집주인의 집에 대한 처분권이 없어져 향후 집주인이 대출금을 갚지 못할 경우 신탁 회사는 그 부동산을 처분하여 생긴 돈으로 은행에 상환하게 되는 절차를 거칩니다. 근저당권 설정 비용보다 저렴하고 은행 입장에서는 담보 안정성이 높아졌기 때문에 집주인은 더 많은 금전을 대출 받을 수 있습니다.
그렇다면 이러한 신탁 부동산에 거주하기 위해 임대차 계약을 하려는 세입자들은 어떠한 사항에 유의해야 할까요?
먼저, 앞에서 본 바와 같이 신탁 부동산의 관리 처분권자는 신탁 회사이기 때문에(신탁원부에 다른 사항이 약정되어 있으면 그에 따르면 됩니다), 원칙적으로 임차인은 신탁회사와 임대차 계약을 체결 해야 합니다. 또한 임대차 보증금도 신탁 회사의 계좌에 입금해야 하는 것이 원칙입니다.
다만, 신탁원부에 “신탁계약 체결 후 신규 임대차 계약은 '을(수탁자)'의 사전 승낙을 조건으로 '갑(위탁자=시행사)'명의로 체결하되 임대차 보증금은 '을(수탁자)'에게 지급하여야 한다”라는 규정이 있으면(대부분 이런 규정이 있습니다), 세입자는 신탁 회사의 동의서를 받은 집주인과 임대차 계약을 체결하면 됩니다. 그러나 이때에도 보증금은 신탁 회사에 지급해야 합니다.
신탁원부는 등기부 등본을 떼더라도 바로 확인할 수 없으므로, 임차인이 직접 등기부 등본 상 “신탁원부 제0000호”라고 기재된 부분을 확인한 후 등기소를 방문하여 별도로 발급 받아야 합니다.
만약 위와 같은 신탁 원부가 있음에도 불구하고 세입자가 신탁 회사 동의 없는 임대인과 계약을 체결하였거나, 동의가 있었더라도 보증금을 임대인에게 납부한 경우에는 향후 세입자는 신탁 회사에 대해 임대차의 효력을 주장할 수 없어, 신탁 회사로부터 명도 청구 소송을 당할 위험이 있기 때문에 조심해야 합니다.
한편, 공인중개사는 임대차 계약 체결을 중개 하면서 해당 부동산이 신탁 부동산인 경우에는 세입자에게 신탁 원부를 제시하면서 법적 효과 및 그 특징 등을 충분히 설명해야 할 의무가 있고, 이를 게을리하여 세입자가 손해를 입은 경우에는 손해를 배상할 책임이 있습니다.
따라서 신탁 부동산에 관하여 임대차 계약을 체결하려는 사람은 아래 사항을 꼭 체크해야 합니다.
첫째, 신탁원부를 등기소에 가서 발부 받아 직접 신탁 내용을 확인할 것
둘째, 위탁자(집주인)가 신탁 회사로부터 임대차 계약에 관한 승낙을 받을 것
셋째, 임대차 보증금은 신탁회사에게 지급할 것
(신탁원부의 내용에 '임대차 계약 전 수탁사의 승낙을 받은 후 위탁자는 임대차 계약 체결 및 보증금, 임대료 등을 수취할 수 있다'는 기재 사항이 있다면 그 내용에 따르면 됩니다. 결국, 임차인은 계약 전 수탁사의 승낙서 및 계약원부의 내용을 확인하는 것이 가장 중요합니다.)
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