매도인의 일방적인 아파트 계약파기 승소사례 

안녕하세요. 진심으로 의뢰인과 소통하는 변호사 주명호 변호사입니다. 계속되는 폭염과 코로나로 인하여 몸과 마음이 지치는 요즘입니다. 이럴 때일수록 건강 잘 챙기셔야 합니다. 최근 아파트값이 상승을 하면서 아파트 매매 계약 파기에 관련된 문의가 많이 들어오고 있습니다. 아파트 계약 후 아파트값이 더욱 오르는 것을 보고 더 비싸게 집을 팔수 있다는 생각에 매도인이 일방적으로 계약을 파기하는 것입니다. 즉, 집을 팔기로 한 사람이 갑작스럽게 마음을 바꾸는 것이죠.

​갑작스럽게 계약을 파기하면 매수인 입장에서는 당황스럽기도 하고 피해를 보는 경우도 있습니다. 오늘 블로그로 소개드릴 승소사례가 바로 이와 관련된 내용입니다. 먼저 사건의 내용부터 정리를 해드리겠습니다.

#사건내용

2020년 10월 00일, A 씨와 B 씨는 C 씨의 부동산을 매수하기로 계약하였고, 계약금은 당일 지급을 하고 잔금은 2021년 1월 00일에 지급하기로 하였습니다. 이후 잔금지급일인 2021년 1월 00일 전인 2020년 11월 00일에 매수인 A 씨와 B 씨는 C 씨에게 1,000만 원을 지급​하였습니다.

​C 씨는 1,000만 원을 받은 날 공인중개사를 통하여 매수인 A 씨와 B 씨에게 계약서 상에 없는 원고의 중도금 입금은 계약위반이라고 주장하면서 2020년 11월 00일 돈을 반환할 계좌를 알려달라는 취지의 내용증명을 발송하였고 2020. 12. 00. 중도금 1,000만 원을 공탁하였으며, 이후 2020. 12. 00. 계약금의 배액을 공탁하였습니다.

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#의뢰인의 요청 사항

의뢰인은 기쁜 마음으로 아파트를 계약하고 중도금과 잔금 준비를 하고 있던 도중에 아파트 시세가 올라, 불안한 마음에 중도금 1천만 원을 매도인의 동의를 받지 않고 입금을 했습니다. 그러나 매도인은 중도금, 잔금 기일 전에 중도금이나 잔금을 입금하는 것은 계약위반이라면서 계약을 해제하겠다고 주장하고 나왔습니다.

이에 의뢰인은 저에게 계약을 유지해서 아파트의 소유권을 받을 수 있도록 소송을 의뢰하였습니다.

# 관련 판례 및 변호사 검토 사항

의뢰를 받은 저는 우선 내용증명을 발송해 중도금, 잔금 기일이 정해져 있다고 해도 이행기 전의 착수가 계약 해제 사유가 아님을 판례를 통해 설명했습니다.

이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행을 착수할 수 있다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599판결).

위와 같은 내용증명을 받은 매도인은 계약금의 배액을 공탁하고 다시 한번 민법 제565조의 해제청구를 하였습니다. 민법 제 565조를 보시면 매매 계약 시 계약금을 수령한 매도인이 계약을 일방적으로 해지를 하려는 경우에는 계약금의 배액을 상환해야만 계약 해지를 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 참고로 매수인이 일방적으로 계약을 해지하려는 경우에는 이미 지급한 계약금을 포기해야 합니다.

매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다(민법 제565조(해약금)).

이에 저는 다시 한번 당사자의 일방이 이행에 착수한 경우에는 민법 제565조에 의한 계약 해제가 불가능하다는 내용증명을 발송하고, 소유권이전등기 소송을 법원에 신청하게 되었습니다.

#소송결과 - 전부승소

법원은 피고(매도인)의 해제는 민법 제565조에 따른 해제이고, 위 해제권은 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한되고 있다고 하면서, 원고(매수인)가 이미 잔금의 일부인 1.000만 원을 지급하였는바, 피고(매도인)의 해제는 그 효력을 인정할 수 없다고 판결하였습니다.

이에 피고는 원고에게 소유권이전등기를 해 줄 의무가 있다고 전부 승소 판결을 받았습니다. 아래의 판결문을 보시면 피고는 원고들에게 별지 목록 기재 부동산 중 각 1/2지분에 관하여 2020.10.00 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 각 이행하라고 되어 있습니다.

위 사례를 통해 우리는 계약 해지를 방지할 방법에 대하여 하나 배우게 되었습니다. 매도인의 갑작스러운 매매계약해제로 인한 피해를 막기 위해서라면 "계약서 특약사항에 약정일 이전에 중도금 지급을 금지한다"는 내용이 없는 한 중도금 날짜보다 빠르게 중도금을 지급하거나 중도금 없는 계약이라도 잔금의 일부라도 잔금일보다 빠르게 지급한다면 매도인은 매수인과 합의 없이는 계약금의 배액을 상환하더라도 해제를 할 수 없습니다.

​즉 중도금 지급을 한 경우라면 이행에 착수한 것으로 보고 이행의 착수 이후에는 일방적으로 계약 해제를 주장할 수 없게 되는 것입니다. 이는 중도금 지급 날짜와는 무관하다고 할 수 있습니다.

​또는 계약금을 지급할 때 통상 10%를 지급하는데 30~40%를 올려 지급한다면 매도인 입장에서 계약해제를 하기 위해서는 집값 상승분보다 많은 금액을 배상해야 하는 상황이 올 수 있기에 매도인의 변심으로 인한 계약파기를 막을 수 있을 것입니다.

​매도인의 일방적인 계약 피기로 어려움을 겪고 있으시다면 언제든지 연락 주세요. 재산상 손해를 최소화하는 최고의 솔루션을 제공해드리겠습니다.

​이상 의뢰인과 진심으로 소통하는 변호사 주명호 변호사였습니다.

감사합니다.