전세금을 잘 돌려받으려면 어떻게 해야할까요. 지금부터 알려드리는 내용만 주의하시면 됩니다. 어렵지 않습니다. 방법을 모르면 당하는 것이죠. 전세금 반환을 위해서는 3단계로 나눠서 접근합니다.
- 계약 체결시
- 계약 만료에 임박했을 때
- 계약이 끝났을 때
1. 전세계약 체결시 건물 등기부를 확인한다.
전세계약을 맺을 때는 정확한 계약기간, 전세금, 임대인 인적사항을 확인한 뒤, 해당 건물에 등기부도 확인해야 합니다. (중개사가 있으면 중개사에게 요청합니다.) 인터넷 등기소에서 직접 열람도 가능합니다.
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
등기부를 확인하는 이유는 2가지입니다.
1) 계약상 임대인이 건물 소유자가 맞는지 확인하기 위해서입니다. 임대인과 소유자는 대개 같은 사람이지만 다른 경우도 있습니다. 이때는 임대인이 소유자와 어떤 관계인 지 반드시 물어봐야 합니다. (가족인 경우가 많습니다)
2) 건물에 담보(근저당권)가 있는지 확인하기 위해서입니다. 전세계약을 시작하기 전에 은행 담보가 있으면, 내 전세금이 1순위일 수 없습니다. 혹시라도 집이 경매가 되면, 낙찰가-담보금액 만큼 피해 볼 위험이 있습니다. 그래서 담보없는 물건이 가장 좋고, 혹시 있다면 건물의 매매가 대비 담보금액이 얼마인지도 확인해야 합니다. 50% 이하가 전세금 반환에 안전합니다.
주민센터에서 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 혹시 집주인이 바뀌어도 세입자가 그대로 살 수 있는 대항력을 갖는데 필요합니다. 확정일자는 우선변제권을 확보하는 것입니다. 만약 건물에 1순위 담보가 없고, 세입자가 전입신고와 확정일자를 먼저 받았다면, 그 이후에 들어오는 담보는 괜찮습니다. 세입자가 1순위 우선변제권을 확보했기 때문입니다.
마지막으로 이사 전에 집의 사진을 찍어둡니다. 원상복구 분쟁을 예방하기 위해 필요합니다. 집 곳곳의 사진을 찍고 가구가 있다면 오작동, 손상, 훼손된 것이 없는지 미리 확인하고 근거를 남겨둬야 합니다. 여기까지가 전세 계약시 할 일입니다.
2. 전세계약이 끝나기 2개월 전에 갱신거절 통보를 보낸다.
입주를 시작하고 1-2년 시간을 보냅니다. 월세가 아니므로 연체 문제로 싸울 일은 없고 건물만 깨끗히 관리하며 살면 됩니다. 문제는 계약만료에 임박했을 때입니다. 전세계약을 갱신할 의사가 없으면, 계약이 끝나기 6개월에서 2개월 사이에 갱신하지 않겠다는 뜻을 남겨야 합니다. 1개월이었는데 2개월로 법이 바뀌었습니다. (주택임대차보호법 6조 1항) 예컨대 2022. 8. 30.이 만료면, 세입자는 늦어도 2022. 6. 30 까지는 집주인에게 전세계약을 갱신하지 않는다는 뜻을 통지해야 합니다.
만약 집주인도 세입자도 아무 말을 안 하고 기간이 넘으면, 전세계약은 같은 조건으로 한번 더 연장됩니다. 물론 연장되더라도 세입자는 언제든지 해지할 수 있습니다. 다만, 3개월 후에 효과가 발생한다는 차이가 있습니다.
꼭 정해진 날짜에 집을 비우고 전세금을 반환 받으려면 2개월 전에 갱신 거절 의사를 표시한다는 점을 기억하세요. 내용증명이 가장 좋지만, 문자, 카톡, 메일, 등등 근거를 남길 수 있으면 됩니다. 전화로 한다면 반드시 녹음해두세요.
갱신 거절 뜻을 전했다면, 계약만료일에 집을 비우고 같은 날 동시에 전세금을 반환받을 수 있습니다. 간혹 집주인은 이렇게 말합니다.
돈이 없으니 새로운 세입자가 들어오면 주겠다
하지만 전세계약 끝났다면 법적으로는 새로운 세입자가 들어오는 것과 무관하게, 계약종료일에 반환해야 합니다. (만약 계약기간 도중에 세입자가 나가길 원할 때는 집주인은 거절할 수 있고, 이때는 새로운 세입자가 들어오면 반환하겠다는 논리가 가능합니다.)
아직 계약이 남았음에도 집주인이 전세금 반환을 거절하는 말을 할 때는 등기부를 확인해 보는 것이 좋습니다. 혹시 건물에 세금이 압류되거나 가압류가 들어오는 등 변화가 있을 수 있습니다. 이때는 집주인의 자금 사정이 어렵다는 신호입니다. 앞서 전입신고와 확정일자를 1순위로 확보했으면 후순위 다른 물권은 상관없다고 말씀드렸습니다. 하지만 해당 건물 자체에 붙는 세금(당해세)은 전세금보다 순위에서 앞서기 때문에 주의해야 합니다.
3. 전세계약이 끝나면 임차권등기명령을 신청한다.
드디어 전세계약이 끝났습니다. 세입자는 집을 비우고 이사가야 하는데, 집주인이 전세금을 반환할 생각을 안 합니다. 이때부턴 빠르게 움직여야 합니다. 일단 새로 이사갈 집에도 전입신고를 옮겨야 하므로, 임차권등기명령을 신청합니다. 임차권등기명령을 신청하기 위해선 전세계약서, 내용증명 (갱신을 거절하므로 보증금을 돌려달라는 뜻이 담긴 문자, 카톡 등등) 등을 첨부해서 법원에 신청하면 됩니다.
임차권등기명령을 신청하면, 전입신고를 옮기더라도 기존의 전입신고 및 확정일자 효과가 남습니다. 다시 말해, 이사를 가더라도 기존 전세금에 1순위 우선변제권이 남아있다는 뜻입니다. 때문에 빠르게 이사를 가야한다면 임차권등기명령을 받고 가는 것이 전세금 반환에 유리합니다.
그 다음은 집을 비우기 전, 비운 후 각각 사진을 찍어둡니다. 집을 비웠다는 증거로 쓰기 위함입니다. 처음 계약할 때 찍었던 사진과 같은 상태로 만들어야 원상회복 분쟁을 피할 수 있습니다.
집을 꼭 비워야 하냐고 묻는 분도 많습니다. 결론은 선택입니다. 전세금을 반환받을 때까지 버티고 사는 것도 가능합니다. 동시이행 항병권이라고 부릅니다. 이사만 가고 짐만 남겨두는 것도 가능합니다. 하지만 임차권등기명령을 받았고, 이사갈 집도 확보됐다면, 집을 비워도 괜찮습니다. 혹시 전세금 반환소송을 한다면, 집을 비웠을 때는 연12% 지연이자도 붙일 수 있습니다.
4. 그래도 안 주면 전세금 반환 소송으로
여기까지 했으면 세입자가 할 일은 다했습니다. 그래도 전세금을 안 돌려주면 어떻게 해야 할까요? 맞습니다. 전세금 반환소송을 해야 합니다. 전세계약 기간이 끝났고, 전세금이 분명하면 소송을 이기는 것은 문제는 없습니다. 집까지 비워줬다면 이자도 붙일 수 있습니다. 소송 도중이라도 집주인이 전세금을 반환하면 소송을 취하하면 됩니다. 만약 승소했는데 전세금을 안돌려주면 이때는 판결문을 갖고 경매를 신청합니다.
경매를 신청하면 전세물건의 낙찰까지 기다렸다가, 낙찰가에서 1순위로 보증금을 회수해갈 수 있습니다. 만약 은행담보가 1순위였다면 낙찰가에서 은행이 1순위로 먼저 가져가고, 남은 돈 중에서 보증금을 회수해 갑니다. (그래서 전세계약시 등기부 확인, 1순위 확정일자가 중요한 이유입니다.)
전세금 돌려받는 법. 어렵지 않죠? 복잡해 보이지만, 절차만 알면 간단합니다. 위 내용 참고해서 전세금을 날리지 않도록 미리미리 공부해두세요. 다음 시간에는 다른 주제로 찾아오겠습니다. 감사합니다.
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