[임대차3법] 허위사유로 갱신요구를 거부하였다면 

“임대인이 임대기간이 만료되면 입주하겠다면서 나가달라고 해서 나왔는데, 

알아보니 임대인이 집을 팔았다고 하네요. 어떻게 해야하지요”

최근 임차인이 임대차3법 문제로 가장 많이 상담을 요청하는 내용입니다.

임대차 3법 중 하나인 주택임대차보호법상 계약갱신청구권은 임차인을 더욱 보호하기 위하여 입법되었습니다. 하지만 최근 임차인의 계약갱신청구에 대응하여 임대인이 허위사유로 갱신요구를 거부하는 사례가 

굉장히 늘어났습니다. 이러한 경우 임차인이 할 수 있는 법적 대응은 어떠한 것이 있을까요?

먼저 계약갱신청구와 거부사유부터 알아보도록 합니다.

*계약갱신청구권

주택임대차법상 계약갱신청구권은 임차인을 보호하기 위하여 기존 임대차 기간이 2년인 경우 이에 더하여 임대차 기간을 2년 연장하여 최소한 4년의 거주를 보장하는 제도입니다. 임차인이 계약갱신청구를 하는 기간은 계약만료 임대차기간 만료전 6개월부터 2개월 전까지입니다.

*거부사유

위와 같이 주택임대차보호법 제6조의 3에서는 임차인의 계약갱신청구권을 규정하고 있지만, 

동시에 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 사유들도 명시하고 있습니다.

위 규정 중 제8호와 같이 임대인은 “임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 

실제 거주하려는 경우”에는 갱신요구를 거절할 수 있습니다.

그런데 문제는 임대인이 위 사유를 악용하여 거짓으로 실제 거주의사를 밝혀서 임차인을 내보낸 후 새로운 

세입자를 받거나 주택을 매도하는 경우가 아주 많다는 것입니다.

*계약갱신청구권 손해배상

만약 임대인이 거짓으로 실제 입주의사를 밝히며 갱신요구를 거절하는 경우, 임차인의 입장에서는 임대인이

실제 입주의사가 의심되더라도 장래 입주여부를 알 수 없는 상황에서 무작정 주택의 인도를 거절하기는 

어렵습니다.

그렇다면, 임차인이 임대인의 요구대로 주택을 인도한 후 임대인이 실제 입주하지 아니한 사정이 밝혀진 경우 임차인은 임대인에게 어떠한 책임을 물을 수 있을까요?

주택임대차보호법 제6조의 3 제5항, 제6항은 임차인은 허위의 사유로 계약갱신을 거절한 임대인에게 

손해배상을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

이 경우 양당사자 사이 손해배상액의 예정에 관한 합의가 있었다면 그 금액을 청구할 수 있을 것입니다. 하지만 보통은 임대인과 임차인이 미리 이러한 경우를 예정하고 계약하는 경우는 매우 드물 것입니다. 

그러한 경우 주택임대차보호법 제6조의 3 제6항에 따라 배상액이 정해집니다.

따라서 아래의 3가지 사항 중 가장 큰 금액으로 손해배상청구를 할 수 있습니다.

1. 갱신거절 당시 임대료의 3개월분

예시) 전세인 경우는 전세금을 전액 월세로 변환하여 계산합니다. 법정 전환율(2.5%)이므로 전세금이 

8억원인 경우 8억원 X 2.5% = 2000만원이며, 이를 12개월분으로 나누면 월임대료는 약 166만원, 

3개월분은 약 498만원입니다.

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분

예시) 갱신거절 당시 전세가 8억이고, 임대인이 제3자에게 10억에 전세를 받은 경우

전세금 10억원 X 2.5% = 2500만원이며, 이를 12개월분으로 나누면 월임대료는 약 208만원, 

3개월분은 약 624만원입니다.

전세금 8억원의 환산 월차임은 위에서 계산한 바와 같이 약 498만원이므로

임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임 약 624만원 ― 갱신거절 당시 환산월차임

약 498만원 = 약 126만원

위 금액의 2년분이므로 약 126만원 X 24 = 약 3,024만원이 됩니다.

3. 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

이 경우에는 임차인이 실제 입은 손해액을 구체적으로 입증하여야 합니다.

결국 위 3가지를 간단히 비교해본 결과 보통은 제2호의 경우가 대체로 배상액이 가장 높을 것입니다. 

따라서 임차인이 임대인의 허위 갱신거절로 인하여 피해를 입으신 경우 자신의 사례에서 가장 높은 배상액으로 임대인에게 손해배상청구할 수 있을 것입니다.