[임대차3법] 실거주 이유로 갱신거절시 허위주장인지알수있는 방법 

[임대차3법] 실거주 이유로 갱신거절시 허위주장인지 알 수 있는 방법

최근 임차인의 계약갱신청구에 대응하여 임대인이 허위사유로 갱신요구를 거부하는 사례가 굉장히 늘어났습니다.

만약 임대인이 임차인의 갱신요구에도 실거주를 이유로 갱신거절한 경우 임차인으로서는 허위주장이 아닌지 의심될 수 있을 것입니다. 이러한 경우 차후 임대인이 실거주를 하였는지 알 수 있는 방법이 있을까요?

상담했던 실제 사례의 경우에서는 임차인이 임대인의 실거주이유를 신뢰하고 주택에서 퇴거하고 새로운 주택으로 이사한 후 기존 주택에 우편물을 찾으러 왔다가 임대인이 실거주하지 아니하고 주택을 매도한 것을 알게 된 경우도 있습니다.

또는 임차인이 주택에서 퇴거한 이후 그 주택에 부동산에 매물로 나와있어서 알게된 경우도 있지요.

위 두가지 방법 외에도 직접적으로 확인할 수 있는 방법이 있습니다. 그것은 임차인이 동사무소에 해당 주택의 전입세대 또는 확정일자 열람을 하는 것입니다. 개정 주택임대차보호법 해설집에서도 위와 같은 내용은 명확히 나와 있습니다.

•  임대인이 본인 또는 직계 존,비속의 직접 거주를 이유로 갱신 거절하였으나, 목적주택에 거주하다가 제3자에게 임대를 한 경우 어떻게 되는지?

갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로  임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.

다만, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있을것입니다.

• 실거주를 이유로 갱신거절한 임대인이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유는 무엇인지?

정당한 사유는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다.

가령 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 갱신거절 당시 예측할수 없었던 불가피한 사유를 의미합니다.

「주택임대차보호법」 해설집

그밖에 임대인이 실거주하지 아니하고 제3자에게 임대한 경우, 실거주 이유로 갱신거절한 임대인이 제3자에게 해당 주택을 임대한 경우 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유가 무엇인지에 관하여 해설집에서 답을 확인할 수 있습니다.

• 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우, 임차인이 손해배상 청구를 위해 직접 거주가 허위인 것을 확인할 수 있는 방법은?

정부는 갱신거절 임차인이 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람을 통해 임대인의 직접거주 또는 제3자 임대 등의 사실을 확인할 수 있도록 할 계획입니다.

• 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 공실로 비워 둔 경우 주택임대차보호법 위반으로 손해배상책임을 부담하는지?

임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이 실거주 의사 없이 허위로 갱신거절한 것으로 판단될 경우에는 주택임대차보호법 윕나에 따른 민법 제750조 일반법률행위 책임을 지게 될 수 있습니다. 

* 제3자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법 제6조의3제5항의 법정손해배상책임의 대상은 아닙니다.

다만, 집주인이 입주를 하기 위해 주택수선이나 인테리어  공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었던 경우 등에는 손해배상의 요건 중 위법성이 인정되지 않아 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.

「주택임대차보호법」 해설집