주택임대차보호법 개정안 : 임차인의 계약갱신청구권 

안녕하세요,

이아린 변호사입니다~

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2020. 7. 29. 국회상임위원회에서

"주택임대차보호법" 일부 개정안이 통과되었습니다.

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이 안이 국회를 통과해

국무회의 의결을 거쳐 공포되면

즉시 시행이 되는데요.

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이르면 8월 초에 시행이 될 수도 있습니다.

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주요 내용은

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임차인이 1회에 한해 계약 갱신 요구를 할 수 있고,

임대인은 거절하지 못한다는 것입니다.

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예를 들어

법 개정이 8월 초에 된다는 전제하에

임대차계약이 2020. 10. 1. 끝나는데,

임차인이 계약이 끝나기 1개월 전에 (혹은 2개월 전이 될지는 아직은 잘 모르겠습니다)

"저 더 살건데요"

라고 하면,

집주인이 "계약기간 끝났으니 나가세요" 라고 못합니다.

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그러면 임차인은 

2022. 10. 1.까지 2년 더 살 수 있게 되는거구요.

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그러면 집 주인이

"월세라도 왕창 올리겠다"

라고 해도,

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연5% 이내에서만 올릴 수 있게 됩니다.

예외는 있는데요.

집주인이 직접 살기 위해

혹은 집주인의 부모가 살기 위해

혹은 집주인의 자녀들이 살기 위해

계약 갱신을 못하겠다고 하는 건 괜찮습니다.

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대신 임차인은 실제로 집주인(또는 그의 직계/비속)이 사는지를

증명하라고 요구할 수 있구요 .

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기존 주택임대차보호법에서는

임차인이 더 살께요 하는 "명시적" 갱신에 대해서는 규정이 없었구요.

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임대인과 임차인이 계약 끝나도 아무말 없이 지나치는 경우

"묵시적"갱신에 대해서만 규정이 있었습니다.

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기존의 묵시적 갱신 조항은 아래와 같아요.

이 규정도 2020. 12. 10.에 파란색 안의 내용대로 바뀐 내용이 적용될 예정이었습니다.

그리고 묵시적 갱신된 경우도 마찬가지로 집주인은 월세를 연5%만 올릴 수 있었구요.

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또 중요한 점 중 하나는,

이런 주택임대차보호법이나

상가건물임대차보호법 같은 경우는 아래와 같이

"강행규정"으로 되어 있습니다.

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강행규정이란, 니들이 뭐라고 계약을 하든, 이 법에 위반되면 무효야

라는 건데요.

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잘 보시면, "임차인에게 불리할 때"만 무효가 되기 때문에

임대인에게 불리하게ㅡ, 이 법과 다르게 계약을 하더라도 유효가 됩니다.

즉 "편면적 강행규정"이라 부릅니다.

한쪽에 대해서만 강행규정을 만들어뒀다는 거지요.

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따라서

집주인과 계약하면서

"갱신요구를 하지 않는다" 라던지

"갱신시 기존 월세의 30%를 올린다"라는

계약을 하더라도

(이 개정안이 통과된 이후에는)

모두 무효가 됩니다~