주택임대차보호법 갱신요구권 

안녕하세요. 김성환 변호사 입니다.

오늘은 최근 신설된 ​주택임대차 보호법의 갱신요구권에 관련된 판례가 있어 이야기 해보도록 하겠습니다.

상가의 경우에는 이미 제정 당시인 2001년부터 갱신요구권이 규정이 되어 있어 임차인이 보호를 받을 수 있었지만, 주택임대차의 경우에는 이에 관한 규정이 없다가 2020년에 와서야 갱신요구권이 규정되었습니다. 위 규정에 따라 임차인은 갱신요구권을 1회에 한하여 사용할 수 있게 되었습니다.

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주택임대차 보호법 제6조의3

제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

법이 개정된지 얼마 되지 않았기에 임대인과 임차인의 입장에 따라 달리 해석될 여지도 많은 상황입니다.

위와 같이 위 법률의 해석에 관한 다툼도 많아 재판으로까지 가는 경우가 많지만, 아직 법원의 입장이 확립된 것이 아니라 많은 사람들이 혼란스러운 상황에 있는 것이 사실입니다.

이와 관련하여 최근 판례가 있어 소개해 드리겠습니다.

사실관계를 요약하여 정리하자면,

매도인이자 전 임대인인 소외인이 임차인인 피고와 주택 임대차 계약을 체결하고 난 뒤, 임대차 계약 만료 전에 매수인인 원고에게 주택을 처분하였습니다. 이후 임차인인 피고가 소외인에게 전세계약갱신청구를 하였습니다. 매수인인 원고는 임대차 계약이 만료되자 임차인인 피고에게 건물의 인도를 청구한 사건이었습니다.

사건의 개요

피고는 2019. 2.경 소외인(전 임대인)으로부터 이 사건 부동산을 임대차 보증금 약 3억원, 기간 2019. 2.경부터 2021. 2.경까지로 정하여 임차하였습니다.

원고는 2020. 8.경 소외인(전 임대인)과 이 사건 부동산에 관하여 매매계약을 체결하고 2020. 11.경 부동산 소유권이전등기를 마쳤습니다.

피고는 2020. 9.경 소외인(전 임대인)에게 "알아보니 전세계약갱신청구가 가능하다고 한다. 형펀이 여의치 않아 전세계약 연장했으면 한다."고 문자를 보냈고, 소외인(전 임대인)측은 "매매계약이 되어서... 새 주인과의 관계이다. 매수인이 세입자분이 안 나간다고 하니 많이 당황스러워 한다. 아까 말한대로 꼭 이사 오셔야 하는 형편인가 보다. 다시 한번 생각해달라."고 답문을 보냈습니다. 이에 피고는 다시 "사정은 이해하지만, 저희도 사정이 아주 어렵다. 그래서 계약갱신청구권을 행사한 것이다."라고 보냈습니다.

원고는 2020. 10.경 및 같은 해 11.경 피고에게 "피고가 임대차기간 만기가 되면 이사할 것이라는 의사를 통지하였고, 원고들이 실제 거주할 것이므로 피고의 계약갱신청구를 거절한다."는 취지로 내용증명을 보냈습니다.

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원고의 주장

원고는 "이 사건 매매계약 당시, 원고는 실거주 목적으로 부동산을 매수하는 것임을 반복하여 고지하였고, 피고가 임대차 계약기간 만료 이후 계약을 갱신하지 않고 이사를 갈 것이라는 의사를 표시하였기에 원고는 이를 신뢰하여 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 경료한 것이라는 주장을 하였습니다.

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법원의 판단(원고의 청구 기각)

☆ 피고가 계약갱신요구권을 행사하지 아니하기로 전 임대인 내지 원고들과 합의하였는지 여부

임차인의 계약갱신요구권(제6조의3)이 신설된 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것)은 2020. 7. 31. 시행되었고, 해당 조항은 위 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용되는 점(부칙 제2조), 원고의 매매계약 체결일은 2020. 8. 11.로 위 법이 시행된 지 얼마 지나지 아니한 시점이었고 피고의 계약갱신요구가 가능한 시기 이전이었던 점 등의 사정에 비추어 보면, 원고 제출 증거들만으로는 피고가 자신이 계약갱신요구권을 취득하여 행사할 수 있음을 인지하고도 계약만료일에 퇴거하기로 상대방과 합의하여 원고들에게 신뢰를 부여하였다고 보기 부족하다. 또한 이러한 상태에서의 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로 주택임대차보호법 제10조에 의해 효력이 없다고 할 것인바, 어느 모로 보나 원고의 해당 주장은 받아들이지 아니한다.

☆ 원고들이 피고의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지 여부 ​

주택임대차 보호법상 임차인의 주거권 강화를 위한 갱신 조항의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성, 매수인으로서는 매매계약 체결 당시 기존 임차인의 계약갱신요구권 행사 유무 및 그 행사 기간을 사전에 확인하여 매매계약 체결 여부를 결정할 수 있는 반면, 임차인이 자신의 계약갱신요구권 행사 이후 임차목적물이 양도되어 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 할 경우에는 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법의 개정 사유가 퇴색되게 되는 점 등에 비추어 볼 때, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 상당하다 할 것이다.

이 사건의 경우 피고는 원고가 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하기 이전에 계약갱신요구권을 행사하였고, 당시의 임대인인 소외인 측에는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호의 정당한 사유가 존재하지 아니하였다. 따라서 이 사건 임대차계약은 피고의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 갱신되었다 할 것이고, 그 후에 임차목적물을 양수한 원고는 자신들의 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 없다 할 것인바, 원고의 해당 주장은 받아들이지 아니한다.