주택임대차보호법 

주택이 매매된 경우, 보증금을 누구로부터 받을까

주택을 임차하여 사용하고 있는 세입자 입장에서는 주택의 소유자가 변경되는 경우, 임대차보증금을 누구로부터 받아야 하는지 난감합니다. 기존 주택의 소유자인 임대인으로부터 받아야 하는지, 아니면 새롭게 주택의 소유권을 취득한 사람으로부터 받아야 하는지 하고 말이죠. 이는 주택이 양도된 경우 임대인 지위의 승계여부와 관련이 있습니다.

자 이제부터 말끔히 이에 관한 법리를 소개해드리겠습니다.

주택임대차보호법의 관련 규정

주택임대차보호법 제3조 (대향력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

규정해설

우선 계약은 당사자 사이의 약속이므로 계약 당사자 사이에서만 효력이 발생하는 것이 원칙입니다. 반면에 소유권은 누구에게나 자신의 소유임을 주장할 수 있습니다. 전자를 채권 후자를 물권이라고 하는데요. 물권은 대세적 효력이 있어 누구에게나 권리를 주장할 수 있습니다. 그리고 물권의 특징은 등기입니다. 누구나 그 소유자가 누구인지 알기 위해 국가가 장부를 마련하는 것입니다.

물권이 채권보다 권리의 보호 정도가 강합니다.

반면 임대차는 임대인과 임차인 사이의 계약입니다. 원칙적으로는 당사자 사이에서만 효력이 있습니다. 만약 임대인이 본인 소유의 집을 매도한 경우 임차인은 새로운 주택 소유자에게 임대차계약을 주장할 수 없는 것이 계약의 법리입니다

하지만 주택임대차 보호법 등은 임차권이 물권처럼 보호될 수 있는 제도를 마련하고 있습니다. 즉 어떠한 요건(등기처럼 타인이 임차권의 존재를 확인할 수 있는 장부)을 갖추면 물권처럼 누구에게나 임차권을 주장할 수 있습니다. 이를 대항력이라고 합니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라, 임차인이 주거하기 위해 전입신고를 하고, 그 주택에 들어가서 살게되면(인도) 대항력이 발생합니다. 그리고 동법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계합니다.

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규정과 관련된 판례의 태도

1. 임대인의 지위가 신소유자에게 승계되는 경우에는 임차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 임대인의 지위를 승계한 신소유자에게 이전됩니다. 따라서 종전 임대인의 보증금반환채무는 소멸합니다.

2. 신소유자가 임차인에게 보증금을 반환하였다고 하더라도 그것은 자기의 채무를 이행한 것에 불과하므로 종전 임대인에게 부당이득반환을 구할 수는 없습니다.

3. 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있습니다.

4. 임차인 보호를 위한 법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있습니다. 이때는 양도인의 임차인에 대한 보증금반환 채무는 소멸하지 않습니다(위 내용을 설시한 판례들은 기간 만료로 종료한 상황입니다. 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차주택의 양도가 이루어진 경우가 아니라, 아직 임대차가 종료되지 아니한 상태에서 임차주택의 양도가 이루어진 경우에도 같은 법리가 적용될 것이가에 관하여는 반대 견해가 있습니다).

임대차보증금반환소송 

전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.

 임대차보증금반환소송은 일견 간단해 보일 수도 있습니다. 하지만 최근 임대차3법 개정으로 인해 주택임대차보호법의 내용에 변화가 있고, 아직 판례가 축척되지 않은 상황에 있어 매우 혼란스러운 상황에 있습니다. 예를들어 하급심 판례와 법무부 유권해석이 충돌되는 사안도 있었습니다. 따라서 임대차보증금반환청구를 하기 앞서 전문변호사의 상담을 받아보시기 바랍니다. 아울러 임차권등기명령을 하기 앞서 다른 곳으로 주민등록지를 변경하거나 주택을 인도하셔서도 안됩니다(대항력이 상실되어 추후 불리하게 작동됩니다)

특히 앞서 설명한 '규정과 관련된 판례의 태도'에서 4번 부분의 반대 견해를 모르는 변호사님들이 많습니다. 판례의 구체적인 사실관계를 확인하지 않고, 결론만 아셔서 발생하는 문제인데요. 아직 대법원 판례가 나오지 않은 상황이라 무작정 소송에 들어가시지 말고, 충분한 상담을 통해 결과의 가능성을 충분히 인지하시기 바랍니다. 

감사합니다.